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　　兩大巨子，各展所長。這也預(yù)示了內(nèi)地市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了一種有別于以往“香港發(fā)展模式”的精細(xì)化地產(chǎn)運(yùn)營模式

　　這不是一場(chǎng)為了“蠶食”的合作。

　　本周，嘉德置地有限公司，通過其全資子公司凱德商用產(chǎn)業(yè)有限公司(“凱德商用產(chǎn)業(yè)”)，與萬科企業(yè)股份有限公司(下稱“萬科”)在新加坡簽署了合作協(xié)議。凱德商用產(chǎn)業(yè)將和萬科共同確定合作的項(xiàng)目，選擇的范圍包括萬科已開發(fā)完畢、正在開發(fā)或者將要開發(fā)的住宅項(xiàng)目中的商業(yè)地產(chǎn)部分。為此，凱德商用產(chǎn)業(yè)將制定一個(gè)商業(yè)資產(chǎn)規(guī)劃，與萬科一起開發(fā)，并在未來合適的時(shí)間進(jìn)行收購。

　　兩大巨子，各展所長。這也預(yù)示了內(nèi)地市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了一種有別于以往“香港發(fā)展模式”的精細(xì)化地產(chǎn)運(yùn)營模式。

　　萬科牽手凱德

　　此前，嘉德在內(nèi)地的專業(yè)化運(yùn)營已初現(xiàn)端倪。北京華聯(lián)與深國投作為另兩家戰(zhàn)略合作伙伴，早在2004年就已與其結(jié)成聯(lián)盟。雙方同樣也是以各自的專業(yè)優(yōu)勢(shì)形成互補(bǔ)。

　　例如其與深國投的合作，就是一個(gè)精細(xì)分工的過程。深國投在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈上與沃爾瑪緊密合作，打造了一條“訂單商業(yè)地產(chǎn)”開發(fā)鏈條；在金融環(huán)節(jié)，摩根士丹利房地產(chǎn)基金,足以使得其金融鏈可源源不斷地吸引外部投資,而且?guī)缀鹾苌偈艿絿鴥?nèi)房地產(chǎn)信貸政策的影響；在開發(fā)環(huán)節(jié)，嘉德置地可以與深國投展開全面合作，在內(nèi)地大力推進(jìn)；在運(yùn)營環(huán)節(jié)，美國最大的商業(yè)地產(chǎn)投資管理公司西蒙集團(tuán)將提供專業(yè)的支持。

　　對(duì)于嘉德置地來說，萬科的進(jìn)入，將使得其主要合作伙伴從2家增長為3家。凱德商用產(chǎn)業(yè)是嘉德旗下的專業(yè)商用物業(yè)開發(fā)商，在內(nèi)地開發(fā)過72個(gè)商場(chǎng)，目前正在以二、三線城市為主攻方向。而萬科則是內(nèi)地首屈一指的住宅開發(fā)商。與嘉德的合作可以使萬科更專注于住宅開發(fā)。

　　“萬科一般不涉足商業(yè)和持有性物業(yè)，但是現(xiàn)在很多項(xiàng)目既有住宅又包含商業(yè)等持有型物業(yè)，如果沒有合適的合作伙伴進(jìn)行商業(yè)等物業(yè)的開發(fā)和管理，公司可能因此喪失很多很好的項(xiàng)目機(jī)會(huì)。”萬科總經(jīng)理郁亮坦言。所以，選定嘉德置地作為戰(zhàn)略合作方，正是為了讓萬科更好地把握項(xiàng)目機(jī)會(huì)。

　　萬科的“減法戰(zhàn)略”

　　對(duì)比近年諸多房產(chǎn)巨頭的多元化之路，萬科卻始終秉承著獨(dú)特的“減法戰(zhàn)略”。

　　萬科董事長王石總能從萬科成功的100條理由中擇取出最關(guān)鍵的一條，也就是“萬科專業(yè)，只做住宅”。這種住宅的專業(yè)化被業(yè)內(nèi)戲言為萬科的“傳家寶”，并被郁亮發(fā)揚(yáng)光大。

　　“我想萬科未來10年是不會(huì)做‘加法’(多元化)的，我們還會(huì)專注地做一件事情，就是住宅。因?yàn)槿魏涡袠I(yè)要做大，都需要專注。只有專注，我們才有成功的可能。”郁亮稱。他也認(rèn)為：萬科能做到今天的規(guī)模，是在做減法的過程中實(shí)現(xiàn)的，重要的就是專心致志做地產(chǎn)，并且有自己的追求與制度。

　　這種更為細(xì)致的“專業(yè)化”將可能成就一條房地產(chǎn)開發(fā)的鏈條。在城市的運(yùn)營中，住宅發(fā)展商專注于住宅開發(fā)；商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商依靠住宅發(fā)展商所獲取的土地，發(fā)展商用物業(yè)；商場(chǎng)、酒店等商業(yè)經(jīng)營商則直接與商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，以期獲得更多的項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)更快速的擴(kuò)張。

　　這似乎成為萬科比較看好的模式，在地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)中，不同的發(fā)展商也可以術(shù)業(yè)專攻，組合成一個(gè)城市運(yùn)營的聯(lián)合艦隊(duì)，在某一領(lǐng)域發(fā)揮自己的專業(yè)。

　　“香港模式”還是“美國模式”

　　“減法”和“加法”，成為兩種模式，之前，兩種模式的優(yōu)劣都在香港和美國被開發(fā)商實(shí)踐過。而萬科所傾向的，顯然是美國模式的“專業(yè)化”路徑。

　　目前，從很多房地產(chǎn)公司的操作模式上還可以看到香港開發(fā)商的“影子”。從業(yè)務(wù)多元化的角度來說，就是涵蓋基建、住宅、寫字樓、酒店、商場(chǎng)，甚至工業(yè)地產(chǎn)等可以涉及到土地的所有產(chǎn)品。長江實(shí)業(yè)、和黃、新鴻基、恒基、新世界( 16.55,-0.05,-0.30%)這“五大家”無不通過上述方式在內(nèi)地開發(fā)房地產(chǎn)。但是，即使是“五大家”也沒有得以在內(nèi)地捷報(bào)頻傳。

　　與“香港模式”相反，美國也有其獨(dú)特的房地產(chǎn)開發(fā)模式。分析來看，在美國，只要修路、架軌(輕軌)、挖洞(地鐵)就會(huì)有大片大片的土地被開發(fā)出來吸引大批人群去工作和居住。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的充分競爭，導(dǎo)致地價(jià)與房價(jià)都由供需關(guān)系決定。這種充分競爭的關(guān)系，以及成熟的金融體系，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司不得不采用高度專業(yè)化和長期收益為主的商業(yè)模式，在細(xì)分市場(chǎng)上取勝，靠長期經(jīng)營獲利。

　　這也是萬科目前所考慮的“專業(yè)化路徑”，只是在整個(gè)產(chǎn)業(yè)化鏈條中，萬科選擇了“住宅”。