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　　高力國(guó)際的報(bào)告顯示，2007年第一季度，北京市中高檔公寓市場(chǎng)的新增需求量為2311套，其中需求量最大的區(qū)域仍是燕莎朝陽(yáng)商圈和CBD商圈，他們?cè)诒炯径壤锏男略鲂枨罅恳还灿?538套，占到全市新增需求量的66%。對(duì)于為何要選擇CBD區(qū)域的寫字樓，世邦魏理仕住宅服務(wù)部董事鄭競(jìng)奮先生認(rèn)為：“根據(jù)我們過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)，CBD里面住宅項(xiàng)目的價(jià)值，應(yīng)該是整個(gè)城市的龍頭。比如天津CBD的天津中心，上個(gè)星期我們?cè)谛录悠伦隽艘粋€(gè)說(shuō)明會(huì)，反應(yīng)很好，兩天以內(nèi)有108組客戶，最后成交了18套，是7萬(wàn)元/平方米。很多國(guó)外客戶，也十分看好CBD區(qū)域。”

　　目前，北京CBD匯集了109家外資金融機(jī)構(gòu)代表處及北京地區(qū)80%以上的外資銀行類機(jī)構(gòu)?；拘纬梢怨究偛繛楹诵?、以外資金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)為保障、以咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)為配套的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈。

　　朝陽(yáng)區(qū)商務(wù)局局長(zhǎng)、北京CBD管委會(huì)常務(wù)副主任劉春成說(shuō)：“北京CBD區(qū)域從最早的居民區(qū)，經(jīng)過(guò)7年的發(fā)展，如今已經(jīng)成為國(guó)際金融機(jī)構(gòu)及跨國(guó)企業(yè)的云集之地。預(yù)計(jì)到今年年底，CBD將完成規(guī)劃面積的80%左右。”

　　截至今年3月份為止，CBD區(qū)域中進(jìn)入500強(qiáng)的超過(guò)了169家。今年CBD迎來(lái)了商務(wù)配套升級(jí)時(shí)代，萬(wàn)米綠地的建成，國(guó)貿(mào)三期、北京財(cái)富中心二期御金臺(tái)等重點(diǎn)配套項(xiàng)目的推出，路網(wǎng)的逐步構(gòu)成，都標(biāo)志著CBD區(qū)域硬件、軟件建設(shè)更趨于精細(xì)配套服務(wù)多元化發(fā)展。”

　　商務(wù)升級(jí)：跨國(guó)公司集合CBD寫字樓

　　1993年，經(jīng)國(guó)務(wù)院批復(fù)的《北京市城市總體規(guī)劃》明確提出要在北京建立具有金融、保險(xiǎn)、貿(mào)易、信息、商業(yè)、文化娛樂(lè)和商務(wù)辦公等現(xiàn)代化多功能的商務(wù)中心區(qū)。1998年，北京市政府在《北京市中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》中，將北京商務(wù)中心區(qū)的范圍確定為朝陽(yáng)區(qū)內(nèi)西起東大橋路、東至西大望路，南起通惠河、北至朝陽(yáng)路之間約3.99平方公里的區(qū)域。北京CBD周邊涉外資源豐富，其濃厚的商務(wù)氛圍及完善的基礎(chǔ)設(shè)施吸引了大批跨國(guó)公司。

　　劉春成介紹說(shuō):“截止到今年一季度，入駐CBD區(qū)域的各類法人單位共計(jì)4470家，其中外資及港澳臺(tái)企業(yè)783家，所占比例為17.86%；服務(wù)業(yè)企業(yè)約占入駐CBD全部法人單位的60%，是CBD的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；共計(jì)102家世界500強(qiáng)企業(yè)在此設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或代表處，預(yù)計(jì)到2008年這個(gè)數(shù)字將增長(zhǎng)至400家。”

　　寫字樓的開(kāi)發(fā)往往被視為商務(wù)平臺(tái)的直接風(fēng)向標(biāo)，高品質(zhì)的寫字樓更是吸引全球企業(yè)落戶的焦點(diǎn)。北京CBD自2000年以來(lái)，已開(kāi)工的寫字樓項(xiàng)目達(dá)29個(gè)，地上總開(kāi)工面積約480萬(wàn)平方米；竣工寫字樓的面積從2004年的6.9萬(wàn)平方米增加到2006年的81.8萬(wàn)平方米。這些不僅創(chuàng)造著一個(gè)富有吸引力的城市空間，更是大大增強(qiáng)了區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，為世界500強(qiáng)及全球性企業(yè)提供了進(jìn)駐北京的優(yōu)質(zhì)平臺(tái)。戴德梁行報(bào)告顯示：在未來(lái)半年內(nèi)北京甲級(jí)寫字樓的新增供應(yīng)面積將達(dá)到116萬(wàn)平方米，其中，CBD區(qū)域仍然是供應(yīng)最為集中的地區(qū)，將占到43.7%。

　　以北京CBD首個(gè)開(kāi)工的項(xiàng)目，72.7萬(wàn)平方米的北京財(cái)富中心為例，這里涵蓋寫字樓、公寓、酒店式公寓、酒店、商業(yè)等業(yè)態(tài)，為北京CBD提供多元化的商務(wù)配套設(shè)施。北京財(cái)富中心負(fù)責(zé)人、香江國(guó)際置業(yè)有限公司總裁楊莉珊女士介紹說(shuō)：“財(cái)富中心目前已經(jīng)聚集了普華永道、谷歌、上海通用、愛(ài)德曼公關(guān)、世邦魏理仕等眾多國(guó)際知名企業(yè)，正在成為全球服務(wù)型企業(yè)的總部基地。”

　　配套升級(jí)：從酒店式公寓到CEO官邸

　　高力國(guó)際的報(bào)告顯示，2007年第一季度，北京市中高檔公寓市場(chǎng)的新增需求量為2311套，其中需求量最大的區(qū)域仍是燕莎朝陽(yáng)商圈和CBD商圈，他們?cè)诒炯径壤锏男略鲂枨罅恳还灿?538套，占到全市新增需求量的66%。對(duì)于為何要選擇CBD區(qū)域的寫字樓，世邦魏理仕住宅服務(wù)部董事鄭競(jìng)奮先生認(rèn)為：“根據(jù)我們過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)，CBD里面住宅項(xiàng)目的價(jià)值，應(yīng)該是整個(gè)城市的龍頭。比如天津CBD的天津中心，上個(gè)星期我們?cè)谛录悠伦隽艘粋€(gè)說(shuō)明會(huì)，反應(yīng)很好，兩天以內(nèi)有108組客戶，最后成交了18套，是7萬(wàn)元/平方米。很多國(guó)外客戶，也十分看好CBD區(qū)域。”

　　香江國(guó)際置業(yè)有限公司高級(jí)副總裁潘明朗先生認(rèn)為：“北京CBD住宅已經(jīng)發(fā)展到了第三代。”

　　第一代住宅以酒店式公寓為主，主要是為了滿足外籍人士來(lái)京的短暫性居住需求，代表項(xiàng)目有：國(guó)貿(mào)、嘉里、京廣、雅詩(shī)閣、麗晶苑等，大多數(shù)是只租不售，多作為寫字樓或者酒店的配套功能出現(xiàn)，這類公寓的出現(xiàn)，出租率及租金水平都比較高，市場(chǎng)反映較好。

　　第二代住宅是隨著2001年北京CBD規(guī)劃方案的確定，2001~2005這一階段公寓開(kāi)發(fā)主要是基于滿足CBD開(kāi)發(fā)總量中25%的居住功能，避免單一的辦公功能使得北京CBD成為一座“臥城”。產(chǎn)品的戶型面積主要以兩居室和三居室為主力，產(chǎn)品品質(zhì)較高，但同質(zhì)化現(xiàn)象較重，多個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品風(fēng)格及戶型設(shè)計(jì)非常類似；住戶多以國(guó)內(nèi)的經(jīng)理人或者白領(lǐng)階層為主，短線投資比例較大。

　　隨著北京CBD商務(wù)環(huán)境的進(jìn)一步完善以及越來(lái)越多外資機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，北京CBD的整體商務(wù)氛圍已經(jīng)逐漸和世界CBD接軌，逐步投入使用的酒店、商業(yè)等商務(wù)配套設(shè)施也使得北京CBD正在走向一個(gè)功能復(fù)合化的活力區(qū)域；在此背景下，從2006年開(kāi)始逐漸投放市場(chǎng)的第三代公寓項(xiàng)目與第二代相比，擁有更為稀缺的土地資源(目前CBD區(qū)域內(nèi)可供進(jìn)行公寓開(kāi)發(fā)的土地幾乎為零)，面對(duì)的是更國(guó)際化的客戶需求，產(chǎn)品整體檔次非常高，特色鮮明，亮點(diǎn)突出。它們不僅成為落戶北京的頂級(jí)商務(wù)人士的首選居住之地，自身更承擔(dān)著完善北京CBD商務(wù)配套的功能。不僅僅是投資品，更是收藏鑒賞品；不僅僅為了滿足居住，更是身份及財(cái)富的社交展示場(chǎng)，這些正是升級(jí)版公寓的核心價(jià)值所在，也是全球CBD公寓的相同特點(diǎn)。第三代公寓的目標(biāo)客戶從經(jīng)理人上升為集團(tuán)CEO、外籍首代等，以銀泰中心柏悅居/柏悅府、財(cái)富中心二期公寓御金臺(tái)以及新城國(guó)際三期及世界城等項(xiàng)目為代表。

　　潘明朗說(shuō)：“御金臺(tái)面對(duì)的是更國(guó)際化的客戶需求，無(wú)論是在土地價(jià)值、產(chǎn)品形象、產(chǎn)品品質(zhì)上，還是在居住人群方面，都可視為北京CBD公寓的升級(jí)版，不僅成為落戶北京的頂級(jí)商務(wù)人士的首選居住之地，自身更承擔(dān)著完善北京CBD商務(wù)配套的功能。不僅僅是投資品，更是收藏鑒賞品；不僅僅為了滿足居住，更是身份及財(cái)富的社交展示場(chǎng)，這些正是升級(jí)版公寓的核心價(jià)值所在，也是全球CBD公寓的相同特點(diǎn)。”

　　商業(yè)升級(jí)：全球一線品牌的角力場(chǎng)

　　酒店作為CBD最重要的商務(wù)配套設(shè)施之一，其起步落后于公寓、寫字樓及商業(yè)的建設(shè)。2006年之前基本都屬于產(chǎn)品建設(shè)與品牌洽談階段，目前，所有的酒店品牌都已浮出水面，其中不乏首次進(jìn)入內(nèi)地的國(guó)際頂級(jí)酒店品牌。

　　目前，北京CBD已經(jīng)聚集了美國(guó)萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)、美國(guó)凱悅酒店集團(tuán)、法國(guó)雅高集團(tuán)、新加坡千禧酒店集團(tuán)、香格里拉酒店集團(tuán)、文華東方酒店集團(tuán)，其中雅高集團(tuán)旗下的索非特品牌、凱悅酒店集團(tuán)旗下的柏悅品牌以及文華東方品牌都是首次進(jìn)入北京市場(chǎng)。而從豪華酒店的分布來(lái)看，CBD區(qū)域幾乎所有的大型物業(yè)項(xiàng)目均已經(jīng)被來(lái)自國(guó)外的頂級(jí)酒店品牌所占據(jù)。

　　依據(jù)戴德梁行商鋪部市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)字來(lái)看，截止到2008年，北京CBD內(nèi)規(guī)劃的38個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目中，將至少有17個(gè)含有商業(yè)零售面積，新增供應(yīng)量合計(jì)將不低于90萬(wàn)平方米，此數(shù)值約相當(dāng)于全北京商業(yè)零售物業(yè)市場(chǎng)增長(zhǎng)最高峰2001年的2倍。加上既有的國(guó)貿(mào)商城、嘉里中心等項(xiàng)目，則到2008年，CBD的商業(yè)面積將超過(guò)100萬(wàn)平方米。在北京CBD的規(guī)劃建設(shè)的38個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目中，至少19個(gè)項(xiàng)目包含有商業(yè)規(guī)劃，規(guī)模將達(dá)到100萬(wàn)平方米以上。路易威登、卓諾迪、卡地亞、肯迪文、杰尼亞、紀(jì)梵希等世界知名品牌陸續(xù)登陸CBD。這樣的結(jié)果說(shuō)明CBD不僅僅是中央商務(wù)區(qū)，也將成為北京最大的商業(yè)區(qū)。隨著臺(tái)灣地區(qū)最大的百貨店新光三越進(jìn)駐華貿(mào)中心，世界零售業(yè)龍頭沃爾瑪、北京新世界百貨入駐萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，加上LG大廈購(gòu)物中心、銀泰中心、國(guó)貿(mào)3期、北京財(cái)富中心2期等商業(yè)設(shè)施，憑借巨大的規(guī)模，CBD將超越現(xiàn)有的西單與王府井，成為北京規(guī)模最大的商業(yè)區(qū)。

　　相關(guān)

　　CBD的全稱是Central Business District，我國(guó)現(xiàn)有三種譯法：中央商務(wù)區(qū)、商務(wù)中心區(qū)或中央商業(yè)區(qū)，其概念最早產(chǎn)生于1923年的美國(guó)，當(dāng)時(shí)定義為“商業(yè)會(huì)聚之處”。隨后，CBD的內(nèi)容不斷發(fā)展豐富，成為一個(gè)城市、一個(gè)區(qū)域乃至一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中樞。一般而言，CBD應(yīng)該具備以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的經(jīng)濟(jì)、科技、文化、商業(yè)等高度集中；它交通便利，人流、車流、物流巨大；它白天人口密度最高，晝夜間人口數(shù)量變化最大；它位于城市的黃金地帶，地價(jià)最高；它高樓林立，土地利用率最高。