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如果不出太大的意外，7月3日，又一家來自廣東的民營地產商合景泰富(1813.HK)將在香港聯(lián)交所粉墨登場了。
盡管不如早些時候碧桂園(2007.HK)上市時那么風光無限，但它還是受到諸多香港大亨們的青睞。受此鼓舞，近一兩年不斷升溫的粵系房企香港上市熱潮，大有高燒不退之勢。奧園、光大、時代、美林、珠光等一系列二線房企或高調宣揚，或暗中發(fā)力，目標均直指香港聯(lián)交所。
“內地房企來港上市已成潮流，似乎不湊熱鬧就會掉隊，其實不少公司未必真正夠格。”一位不愿透露姓名的香港證券分析師不無譏諷地評價道。
為上市而上市？
“一句話，現(xiàn)在內地一些房企是為上市而上市，很多現(xiàn)實的不足甚至缺陷都可先放在一邊，等上了市再補救。”上述分析師直言不諱地指出。
在他看來，為了迎合股市投資者尤其是機構投資人的喜好，這些內地房企在籌備上市前或如愿上市后，一般都迅速購入大量土地，某些區(qū)域性房企短時間內更四處擴張，急劇膨脹為所謂“全國性地產商”，或者從住宅開發(fā)向商用物業(yè)挺進，搖身一變成為綜合性房企。
“就像過度早熟的青少年容易患上骨質脆弱一樣，這種急速擴張不但給企業(yè)帶來財務上的極大壓力，也讓企業(yè)管理鏈條上落下了大量的‘斷點’。”他說。
今年年初，合景泰富斥資17.65億元一口氣購入蘇州三幅土地，3月份又與國際酒店管理集團喜達屋旗下三家著名酒店品牌簽訂合作協(xié)議，據(jù)稱總投資額達到15億元。
不久前，該公司名下唯一一座只租不售的商用物業(yè)國際金融廣場公開招租，但擬定的租金水平比市場價足足高出25%。知情人士稱，迄今為止這個位于廣州CBD核心區(qū)的大型物業(yè)招租反應冷淡。
合景泰富方面表示，他們這樣做是為了確保項目良好的升值前景。但有市場人士認為，他們更多應該是考慮到上市前的物業(yè)資產評估價值，為此不惜犧牲短期業(yè)績。因為租金水平高，就意味著將來的投資回報率較為理想，項目前景看好，上市公司擁有如此優(yōu)良的資產組合，對提升股價幫助較大。
終點還是起點？
廣東人有句俗語，叫“過了海就是神仙”，意思是不管用什么方式，只要能達到某個目標就萬事大吉了。但一些已經“過了海”的人卻反省說：“上市僅僅是個開始”。
富力地產(2777.HK)主席李思廉曾不止一次私下表示，公司如今積極的全國擴張，乃是“不得已而為之”。因為兩年前公司香港上市之后，市場上大小投資者虎視眈眈，公司不得不展開一輪輪的跑馬圈地，其間卻感到內部管理和人才儲備上的短板逐漸浮現(xiàn)。
富力一位資深管理人員透露，富力上市前后，公司規(guī)模急劇擴張，僅僅北京分公司就從100人激增到500人，“管理上暴露出來的漏洞漸多，有些甚至直接影響到房子的質量，張總(指集團總裁張力)只好常年各地奔波，一個一個工地現(xiàn)場巡查”。
張力曾公開表示，公司的發(fā)展主要是人的問題，如果把人管好，一切都會比較順利。去年，富力專門成立了稽查部、巡查部、監(jiān)督部、核算部等數(shù)個新部門，在財務和法律上加強對各地分公司或項目公司的監(jiān)管和控制。“總部的年度任務及目標都進一步細化，財政收支預算甚至低至以千元為單位，”上述管理人員稱，“各項目公司的權力被逐步收回，指導思路和最后決策均由總部直接決定。”
但是，接下來公司上下又備受管理半徑過長，決策反應不靈的困擾。經過幾番調整，才最后確定了由重點城市區(qū)域公司直接分管周邊城市市場的管理方式。例如廣東惠州就直接劃撥廣州地區(qū)公司分管。
地區(qū)性房企的全國化隱憂
富豪榜傳奇人物楊國強掌舵的碧桂園，正在度過上市之后的蜜月期。這家十多年來一直埋頭耕耘珠三角市場的典型廣東本土地產商，一夜之間就把觸角伸到了省外，從近鄰長沙，到遙遠的東北沈陽甚至滿洲里，都出現(xiàn)了他們的身影。
“楊總的壓力很大，大家都盯著‘碧桂園模式’如何才能順利向全國擴展。”一位新近受聘為碧桂園提供專業(yè)管理咨詢的顧問人士告訴記者。
根據(jù)碧桂園上市招股書預測，公司2007年的凈利潤將達到40.5億港元，比去年大漲1.66倍，公司的目標是成為中國房地產企業(yè)的第一利潤大戶。要做到這一點，集團必須全面復制其在珠三角成本領先的大盤模式。
“我們在取得土地環(huán)節(jié)的成本控制暫時還是相當成功的。”碧桂園內部一位負責區(qū)域規(guī)劃的高管表示。數(shù)據(jù)顯示，目前該公司擁有土地儲備可建面積達1800萬平方米，足夠未來五年開發(fā)之用，而公司的土地成本平均不足樓盤售價的10%。
現(xiàn)在最大的問題是，如何將碧桂園駕輕就熟的整合上下游產業(yè)鏈戰(zhàn)略擴展到全國。為了節(jié)約成本，碧桂園在珠三角擁有為數(shù)眾多的關聯(lián)企業(yè)，涉及房地產開發(fā)的設計、建筑、裝修甚至建材生產等各個環(huán)節(jié)。同時，管理半徑的急劇擴大，讓這家典型的家族企業(yè)又面臨著如何實現(xiàn)系統(tǒng)化、流程化管理的挑戰(zhàn)。
有來自碧桂園的內部消息稱，楊國強也開始采取類似富力的做法，著手籌建自己的“廉政公署”，并嘗試在引進人才方面尋求突破。
“快速擴張過程中管理失控，用人不當。”對“黑馬”順馳馬失前蹄的根本原因，已將其全面收購的香港路勁基建董事局主席單偉豹這樣總結道。當年順馳謀求香港上市功虧一簣，最終兵敗如山倒，如今諸多房企即使能實現(xiàn)上市的驚險一躍，但若根本癥結不解，能否避免重蹈覆轍，還很難說。
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