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　　我們看到了深圳地產(chǎn)20年的輝煌，那么在輝煌背后又有哪些值得我們思索的不足和問題呢？尤其在當前深圳地產(chǎn)呈現(xiàn)非理性的態(tài)勢時，我們認為對深圳地產(chǎn)進行一次理性的思考很有必要。

　　從房價看問題

　　當前房價暴漲至少表明深圳地產(chǎn)發(fā)展和管理在以下幾個方面存在問題：一是土地資源管理不到位造成土地稀缺。二是房地產(chǎn)鏈條參與者社會責任意識淡??；三是置業(yè)者、投資者多方需求不理性；四是盯緊香港的房價，找到上漲炒作的理由；五是“數(shù)字化政策”缺乏；六是經(jīng)濟發(fā)展后，忽略生活方式的引導；七是忽略有效及適度政策的制定、監(jiān)督與維護。八是“小深圳”思想根深蒂固，特區(qū)內(nèi)的擁擠居住造成土地、房子資源短缺；九是社會保障(住房保障體系只是其中之一)欠缺。

　　需要崛起“新深圳”

　　深圳長久以來沒有打破二元結(jié)構(gòu)城市格局，只有最近“四大新城”的出現(xiàn)，讓深圳由偏平型變成了區(qū)域擴展型，這個城市定位的變化才能從根本上改變“小深圳”的格局，才有可能在未來改變供應(yīng)緊張的狀況。

　　“小深圳”概念造成資源短缺；在高密度的城市建設(shè)下，新舊樓盤在各個方面的設(shè)計誘惑對比越大，房價上漲的空間也越大，畢竟地段優(yōu)勢在擁擠的城市空間下，價值突顯就大。

　　比如現(xiàn)在是城市亮點太少，稀缺效應(yīng)下，房價在僅有的幾個亮點支持下迅速攀升，像大運會亮點使周邊立即提價500-2000元不等。城市總體發(fā)展格局的調(diào)整將會改變這種情況。

　　僅靠市場還不行

　　強調(diào)市場化解決房地產(chǎn)問題，現(xiàn)在看來這只能讓房價暴漲?？v觀歐美發(fā)達國家的住房發(fā)展歷程無不在住房公共產(chǎn)品特性下大功夫(法律引導與保障)，就是用各種住房方式保障中低收入的人有房可住。而我們形成的“市場化解決方案”，把房地產(chǎn)市場引導成“擴大內(nèi)需，拉動投資增長，讓國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展”這樣的軌道上去，放任自流地發(fā)展房地產(chǎn)，因此我們看到了這些年的房價飛漲。這個代價就是讓置業(yè)者失去理智，進一步加劇房地產(chǎn)問題惡化；政府也要為治理這些問題付出更大的成本。

　　照搬香港模式不可取

　　盲目學習香港房地產(chǎn)經(jīng)驗，但學得并不完整，也造成深圳房地產(chǎn)畸形發(fā)展。香港每平方公里創(chuàng)造的GDP相當于深圳的數(shù)十倍，但香港推進的還是小戶型結(jié)構(gòu)住房建設(shè)，政策性住房達到70%左右，30%的市場化住房可以任由發(fā)展。而我們只看到那部分市場化的房價，而沒有看到公屋的整體運做如何保障中低收入階層的住房需求。另外，也沒有真正建立香港的市場化運行與監(jiān)督模式，整體環(huán)境不配套，所以我們并不應(yīng)該完全照搬香港模式。

　　合理引導避免壟斷

　　土地拍賣價不上封頂，照搬香港土地政策，而基建等項目價低者得，過于注重政府收益，卻不注重對投標方案的選擇。在住房與社會保障體系不足的前提下，勢必加深社會兩極分化。招投標應(yīng)把經(jīng)濟以外的其它指標真正納入評標管理系統(tǒng)，不能以經(jīng)濟標決勝負，同時放寬資質(zhì)等指標讓有能力、小而專業(yè)的公司有更多的機會參與，避免市場壟斷。從目前政策角度執(zhí)行來看，地方政府應(yīng)重拳出擊，但要合理引導，對機構(gòu)囤積房屋、惡意炒作、哄抬房價、偷稅漏稅、虛假廣告等非社會價值行為專項整治要常抓不懈。要讓房地產(chǎn)企業(yè)的品牌價值體現(xiàn)出來；因為只有品牌價值帶動的房價上漲是可以被接受的。

　　不要讓政策成負政策

　　我們目前正處于理性傳遞斷層階段，明明看到國家對房價過快上漲有決心處理，但是執(zhí)行起來力度就是不夠。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無不遵循他們應(yīng)該遵循的市場經(jīng)濟法則，既透過現(xiàn)有的法律法規(guī)、政策允許的前提下獲取無可厚非的利潤，但現(xiàn)在，房地產(chǎn)企業(yè)更多的利潤來源于政策不到位、法律法規(guī)的漏洞，而不是企業(yè)品牌本身，房價過快上漲，發(fā)展商獲得超額利潤只是看上去無可厚非。

　　透過當下的企業(yè)，我們就能發(fā)現(xiàn)是執(zhí)行問題，在執(zhí)行中的政策力度逐步遞減，最后成為“負政策”。企業(yè)不被有效約束，就會自我意識膨脹，而企業(yè)壟斷如果繼續(xù)加深，房價當然暴漲。

　　解決房地產(chǎn)問題還是應(yīng)該遵循強勢約束與市場化手段并行的原則。

　　期待“數(shù)字化政策”

　　我們欣喜地看到，上周許宗衡市長主持召開房地產(chǎn)形勢座談會時強調(diào)高度關(guān)注普通民眾住房問題，加快住房保障制度體系建設(shè)依法引導房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。真正快速有效地控制房價過快上漲就要加大“數(shù)字化政策”的出臺，定性的說法越多調(diào)控越失效。許宗衡6月22日強調(diào)：“房地產(chǎn)市場的健康、有序發(fā)展，政府責無旁貸。”如果政府在管理房地產(chǎn)市場能拿出集團企業(yè)管理下屬企業(yè)的力度、速度、執(zhí)行度一樣，房地產(chǎn)市場的規(guī)范將指日可待。深圳房地產(chǎn)正在“政策性泡沫”中行走，祈盼適度的“數(shù)字化政策”的跟進，把漲幅控制合理范圍內(nèi)。