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　　深圳的房價持續(xù)數(shù)月同比增長位列全國前列，而且一直保持全國房價最高的冠軍地位。根據(jù)有關(guān)部門公布的數(shù)據(jù)：5月份深圳房屋均價1.42萬元，其中關(guān)內(nèi)房子的均價已達2萬元，較上月上漲16%；關(guān)外均價1.2萬，較上月大漲27%。那么，是什么原因促使深圳的房價如此不正常的瘋漲呢？

　　房價上漲的香港因素

　　深圳房價的上漲已大大超出一般普通百姓的承受能力，這是不爭的事實。一位購房者向記者抱怨說，“現(xiàn)在在深圳，從普通的工薪族到企業(yè)主管，從博士到公務(wù)員很多人都買不起房”。究竟是什么原因?qū)е律钲诜績r如此上漲？按照官方的說法，深圳房價的上漲主要是供求矛盾引起的。具體說，一是深圳毗鄰香港，而深圳的房價相對香港還是便宜很多，所以不少香港人到深圳買房；二是深圳經(jīng)濟發(fā)展形勢好，吸引了內(nèi)地許多人到深圳，外來人口多，他們在這買房促使需求增大。

　　目前，深圳的樓價水平大致如下：關(guān)外成交的均價已經(jīng)過萬元，臨近特區(qū)的普通住宅的單價約在10000元/平方米，部分高達14000元/平方米；關(guān)內(nèi)普通住宅的單價約15000—20000元/平方米，關(guān)內(nèi)高層豪宅約3.5萬—4.5萬/平方米，頂級別墅單價約為12萬/平方米。

　　而香港房價折合成平方米來算，最便宜的大概每平米1萬五左右，不過這些都是地處元朗緊鄰深圳的低價房。一般來說，普通香港市民住的是每平米2萬到3萬價格的小戶型，大多是50—80平方米，100平方米的房子可謂豪宅。像奧海城、太古城這樣的房子，每平米5萬的單價并非一般香港人負擔(dān)得起；半山豪宅與山頂別墅，前者大概每平米10萬以上，后者每平米單價則高于20萬元。

　　整體來看，目前深圳房價相當(dāng)于香港的45%，相比2005年前的20%，漲幅不小。更詫異的是，對比2006年的人均GDP水平，香港人均GDP為38127美元，而深圳的人均GDP只有8619美元，僅為香港的22.6%。換而言之，忽略不計因常住人口與暫住人口造成深圳人均GDP統(tǒng)計的誤差，僅有香港人均GDP20%的深圳人，卻承受了香港近50%的高房價。

　　從另一個角度看，城市的發(fā)展、功能的定位在很大程度上影響著樓市起伏。二十七年前，從深圳特區(qū)建立那時起，深圳的發(fā)展就一直跟香港聯(lián)系在一起。深圳市副市長陳應(yīng)春說，“‘十一五’期間，深圳的城市功能為‘依托香港的國際金融中心地位建設(shè)區(qū)域性金融中心’”。地產(chǎn)研究員認為，如深圳的發(fā)展目標(biāo)能實現(xiàn)，那么房價高看一步就是水到渠成了。因為那時作為移民城市的深圳，容納的不只是國內(nèi)的移民和本地居民，還將有國外的大量移民，就像現(xiàn)在世界金融和信息中心的紐約、倫敦、東京那樣，無法再用居民收入來衡量判斷房價水平高低。

　　據(jù)深圳地產(chǎn)界人士袁照沛觀察，十年前來深圳置業(yè)的港人大多是中低收入者，而現(xiàn)在隨著內(nèi)地經(jīng)濟高速發(fā)展以及人民幣升值預(yù)期，大量香港投資客開始涌入。眼下，購房自用與投資的比例接近一半對一半。

　　一位剛從香港旅游回來的人感慨道，“香港一處不到100平方米的房子要649萬港幣，而且還沒有陽臺，難怪他們要跑到深圳來買房”。

　　炒樓虛掩真實需求

　　“其實股市與樓市有相通之處，當(dāng)市場供不應(yīng)求時，價格就會上漲，”一位專家分析道，“所不同的是，股市對應(yīng)的是虛擬資產(chǎn)，理論上可以無限供應(yīng)，而房地產(chǎn)市場則是實物資產(chǎn)，有限的城市土地供應(yīng)，有可能使炒家制造‘逼空行情’，令房價虛高產(chǎn)生泡沫，進而扭曲市場真實需求和房價。”

　　事實也的確如此，在深圳樓市不斷上漲的市況下，一些尋求投資安全回報的資金源源地涌入。根據(jù)業(yè)內(nèi)權(quán)威人士估測，深圳房地產(chǎn)市場投資性買盤目前約占到市場份額的近30%，一些熱點地區(qū)有莊家“坐莊”的樓盤炒房比例超過50%。

　　另一位業(yè)內(nèi)人士對此表示贊同，“深圳購房者中至少有50%的買房是投資炒房所為，并非是居住。說是供求矛盾影響更是難以令人信服。深圳人口大約有1200萬，其中關(guān)外工廠中的打工族約占600萬人口，深圳戶籍有房者約是300萬，也就是說真正需要買房居住的人口不過300萬，而這個數(shù)目，深圳房產(chǎn)供應(yīng)就真的那么供不應(yīng)求嗎？”

　　世聯(lián)地產(chǎn)董事梁興安告訴記者，根據(jù)他們公司對942套樣本統(tǒng)計的結(jié)果表明，在深圳普通住宅市場，購單純居住的占47%，完全投資的為26%，居住同時考慮投資是25%。

　　從目前的情況看，炒房者的目的顯然不在于牟取相對微薄的租金收益，房價的快速上漲已使前期進入的炒家賺得盆滿缽滿。在熱錢不斷涌入的態(tài)勢下，房地產(chǎn)泡沫急劇擴大，很有可能制造出類似商品期貨的“逼空”行情。

　　有多少利好值得期待

　　當(dāng)深圳房價高企，大部分民眾購房無望的情況下，社會保障性住房政策就成了萬眾矚目的焦點。今年一月，深圳為加強房地產(chǎn)引導(dǎo)與調(diào)控，出臺了相關(guān)政策，規(guī)定由開發(fā)商負責(zé)建設(shè)政策性住房，其比例為擬出讓商品住宅中建筑總面積的15%，無償移交國土房產(chǎn)局。

　　客觀地說，這一政策一方面加大了地產(chǎn)商的開發(fā)成本，另一方面則令那些根本無力購房的人群看到了一線希望。深圳市國土資源和房產(chǎn)局官員透露，今年年底前，深圳將有6000套政策性住房入市，其中1000套為只租不售的公共租賃住房，5000套為經(jīng)濟適用房。今年深圳開工在建的經(jīng)濟適用房將達2.5萬套。

　　“高收入人群購買商品房，中低收入者購買經(jīng)濟適用房或租賃廉租房。這一大約是十年前提出的住房保障思路，現(xiàn)在看來正在得到落實，”一位業(yè)界專家說，“如果政府能將這一政策逐漸完善并堅持下去，那么房價(商品住房)高不高就與老百姓沒太大關(guān)系了。”

　　的確，今明兩年深圳將有數(shù)以萬套的政策保障性住房上市，有可能解決部分中低收入家庭的住房困難問題。這些實質(zhì)性利好值得期待。