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　　一、商業(yè)整體供過于求，商業(yè)地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度有加大趨勢

　　自2001年商業(yè)地產(chǎn)投資熱顯現(xiàn)至今，5年的時間里其供應(yīng)增長率已達(dá)到了33%。另有一組數(shù)據(jù)顯示，2005年全國商業(yè)用房的空置面積已經(jīng)達(dá)到3872萬平方米，占各類商品房空置總面積的27%，空置面積增速比商品住宅的空置面積增速高出7.5個百分點(diǎn)。商業(yè)整體供應(yīng)超出市場實(shí)際需求、商業(yè)用房空置率正在擴(kuò)大。而2007年某些大中城市的新開工計(jì)劃中，商業(yè)供應(yīng)保持著繼續(xù)增長的勢頭。2007年的商業(yè)需求雖然會隨著大量國外零售商的進(jìn)駐而增長，但由于他們在國內(nèi)的發(fā)展還處于適應(yīng)期，而國內(nèi)零售業(yè)發(fā)展又相對滯后。因此，預(yù)計(jì)2007年商業(yè)的空置率仍有增加趨勢。

　　由于過去的商業(yè)地產(chǎn)只注重規(guī)模效應(yīng)，以及短期內(nèi)的資金迅速回籠，求大和求快發(fā)展，其中尤其以大型商業(yè)項(xiàng)目最為引人注目，大量匆匆上馬的MALL項(xiàng)目，由于不具備相應(yīng)的專業(yè)操作技巧，很多項(xiàng)目以失敗告終。除大型MALL之外，仍有其他商業(yè)產(chǎn)品也出現(xiàn)類似的經(jīng)營慘淡的現(xiàn)狀。商業(yè)地產(chǎn)在國內(nèi)剛剛起步，難免會遇到發(fā)展的問題。2007年將是解決商業(yè)地產(chǎn)問題的開始之年。在宏觀方面，主要解決問題的方式將是加強(qiáng)宏觀調(diào)控力度。

　　過去幾年對商業(yè)地產(chǎn)的宏觀限制政策相對住宅地產(chǎn)而言，一直是較為寬松的，而隨著商業(yè)地產(chǎn)諸多問題的顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)在2007年，對商業(yè)地產(chǎn)的宏觀調(diào)控力度將會加強(qiáng)，包括對開發(fā)者的開發(fā)行為和個人的投資行為。日前，《商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》中對百萬平方米項(xiàng)目強(qiáng)制聽證，對社區(qū)商業(yè)比例做出規(guī)定等內(nèi)容都成為了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的焦點(diǎn)問題，而商業(yè)銀行對于個人投資商業(yè)的限制，在按揭成數(shù)降低，并嚴(yán)格審查購買目的、購買面積等條款細(xì)項(xiàng)方面都進(jìn)行了限制。這無不反映了國家對于商業(yè)宏觀調(diào)控的決心。

　　二、商業(yè)地產(chǎn)整體過量與不足同時存在，優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)存有較大發(fā)展空間

　　盡管目前商業(yè)地產(chǎn)市場從規(guī)?？偭可蟻碚f供過于求，但商業(yè)市場整體仍表現(xiàn)有不足，主要體現(xiàn)在：商業(yè)分布不均衡；城市之間的商業(yè)發(fā)展不均衡；業(yè)態(tài)較單一，細(xì)分市場不明顯，包括有品質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目在總量和有針對性的格局方面都有發(fā)展空間；經(jīng)營管理水平低下，同質(zhì)化競爭激烈等等問題。比如，中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心提供的市場研究數(shù)據(jù)表明，中國目前商業(yè)最成熟的上海，購物中心率僅為39.5%，未來購物中心仍有較大的發(fā)展空間。據(jù)此推斷，未來將會出現(xiàn)大量的購物中心并購現(xiàn)象，表現(xiàn)為標(biāo)準(zhǔn)的購物中心將并購大量零售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和準(zhǔn)購物中心，最終漸成專業(yè)化高的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及政策的開放，促使更多的外資零售商進(jìn)入中國市場，相應(yīng)的可帶來部分商業(yè)需求量增加。由于整體供應(yīng)呈現(xiàn)過量趨勢，而仍有新增商業(yè)項(xiàng)目上市，外資零售商可選擇的余地增大，那些商業(yè)只租不售，保持統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)，由經(jīng)驗(yàn)豐富的商業(yè)管理公司管理的商業(yè)物業(yè)，勿庸置疑成為他們的首選。該類優(yōu)質(zhì)物業(yè)的租金也將會保持著樂觀的發(fā)展水平。因此，2007年，具有優(yōu)質(zhì)潛質(zhì)的商業(yè)物業(yè)必將開始受到市場的青睞，而具備更大的發(fā)展空間。

　　三、商業(yè)地產(chǎn)正由開發(fā)時代轉(zhuǎn)向運(yùn)營時代

　　商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)正由最初的感性向理性過渡。隨著一線城市中一系列商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的失利，更多的開發(fā)商認(rèn)識到，專業(yè)化和國際化的操作是商業(yè)項(xiàng)目成功的基本保障。中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心提供的市場研究數(shù)據(jù)表明，2003年中國的購物中心平均面積為9萬多平方米，2006年下降到6.5萬平方米。購物中心平均面積的減小，意味著地產(chǎn)商對購物中心不再盲目求大。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)從最初的感性轉(zhuǎn)向理性。

　　出租型購物中心均具有較高的運(yùn)營水平，年租金增長率基本可保證在5%左右，有的甚至高達(dá)20%，表現(xiàn)出了較強(qiáng)的競爭力。另據(jù)MallChina中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心數(shù)據(jù)顯示，截至2005年9月，全國整體商業(yè)面積中，只租不售和售后返租比例占有85%的比例，表明商業(yè)地產(chǎn)正由產(chǎn)權(quán)式銷售向持有型轉(zhuǎn)變。在這樣的市場情況下，開發(fā)商更多的是去思考通過運(yùn)營將手中的存量商業(yè)物業(yè)價值提升到最大。

　　商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，應(yīng)是始于“建”而終于“管”。真正的利潤增長來自于后期的物業(yè)經(jīng)營。從長遠(yuǎn)看，出租型物業(yè)的回報(bào)率遠(yuǎn)比出售型的要高。商業(yè)地產(chǎn)逐步回歸理性，將追求商業(yè)運(yùn)營價值和不動產(chǎn)穩(wěn)定收益。目前，已有部分大的銷售渠道商，改變以前只租不建的做法，自己持有大型物業(yè)，這是新市場情況下對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式的新嘗試?？梢灶A(yù)見，2007年將是商業(yè)地產(chǎn)由開發(fā)時代轉(zhuǎn)向運(yùn)營時代的轉(zhuǎn)折之年。

　　四、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)作管理模式趨于國際化和專業(yè)化

　　中國傳統(tǒng)商業(yè)模式的經(jīng)驗(yàn)很難適用到新型的商業(yè)項(xiàng)目中。目前有些知名或暫時成功的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)又未必能夠照搬和復(fù)制。在既缺乏經(jīng)驗(yàn)，又未能與國際完全接軌的情況下，2006年的商業(yè)地產(chǎn)又表現(xiàn)出了整體供應(yīng)過量與不足的特征，如何調(diào)整和突破二者關(guān)系，使其走向正軌化道路，將成為2007年商業(yè)地產(chǎn)必須解決的問題。新一代的商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)將在計(jì)劃性、綜合性及開發(fā)與運(yùn)營的統(tǒng)一性方面大幅提高。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃性至關(guān)重要，包括評估市場購買力與購買習(xí)慣，分析供給與需求的契合，定位最合適的人群，選擇最適合的商業(yè)業(yè)態(tài)，并考慮到未來商業(yè)升級的進(jìn)程，不同業(yè)態(tài)資源的搭配與統(tǒng)籌，綜合平衡開發(fā)商、商家與消費(fèi)者等多方利益，以不同的租金定價獲得項(xiàng)目運(yùn)營的長期回報(bào)，而不是一次性銷售的業(yè)績。商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)化運(yùn)作成為大勢所趨。

　　商業(yè)地產(chǎn)由于其自身的高專業(yè)化特點(diǎn)，開發(fā)的目標(biāo)應(yīng)集中在初期的項(xiàng)目招商與后期的商業(yè)管理方面。招商成功是項(xiàng)目實(shí)施的根本保障，商業(yè)運(yùn)營管理的成功是對項(xiàng)目業(yè)主長久回報(bào)的保證。而這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)需要具有專業(yè)的經(jīng)驗(yàn)、技能和引進(jìn)資源渠道的機(jī)構(gòu)完成。通過專業(yè)的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)充分發(fā)揮商業(yè)的潛力，沒有專業(yè)化的資源整合就無法科學(xué)的落實(shí)招商問題，無法得到商業(yè)投資界的認(rèn)可。只有開發(fā)與運(yùn)營的高度配合，商業(yè)與地產(chǎn)的統(tǒng)一才能標(biāo)志商業(yè)地產(chǎn)達(dá)到規(guī)范化與專業(yè)化的新高度。

　　五、商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道更加多元化

　　隨著國家對商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控政策的預(yù)期增強(qiáng)，在市場實(shí)際操作層面，商業(yè)地產(chǎn)參與者的資金門檻被相應(yīng)提高。今年5月，南京市停止辦理產(chǎn)權(quán)式商鋪的預(yù)售許可證；而部分國有銀行已將商鋪實(shí)際按揭的成數(shù)由從前的60%降低到40%～50%，并且加大了對貸款人身份和購買房屋的用途、面積等方面的審查力度。這些無疑都將增加對開發(fā)商資金實(shí)力的要求。

　　目前，我國商業(yè)地產(chǎn)融資渠道主要是銀行貸款，商業(yè)地產(chǎn)自籌資金比例較低，只占到位資金33.5%；而大型城市開發(fā)商對銀行信貸的依賴程度已超過90%。在銀行對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款越來越謹(jǐn)慎，限制越來越多的情況下，融資渠道相對單一的眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將面臨資金鏈斷裂的危險。為保證項(xiàng)目的正常經(jīng)營，開發(fā)商期待更多的融資渠道，商業(yè)地產(chǎn)融資渠道將更加多元化。

　　從近兩年的趨勢來看，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商開始轉(zhuǎn)向國際融資渠道。其中，REITs作為一種成熟的國外融資渠道開始受到市場關(guān)注，但是鑒于國內(nèi)法律和市場環(huán)境問題，這一渠道受到的限制較多。然而，這并不意味著這一渠道的不可使用。從國外基金的角度看，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的前景仍然具有相當(dāng)?shù)奈?。因此，它們可以通過在海外的資金平臺將國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)打包放到國外上市，從而獲取國際資金支持。這一模式的代表是新加坡嘉嘉德集團(tuán)旗下中國商業(yè)地產(chǎn)基金。無疑，這將為國內(nèi)開發(fā)商提供融資機(jī)會。此外，大連萬達(dá)在REITs上市未果的情況下，通過發(fā)行CMBS的方式為自己開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行融資，也是市場上一個全新的操作模式?；蛟S，這一方式也應(yīng)受到市場操作者的關(guān)注。商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)范化趨勢將直接導(dǎo)致融資的多元化。而且，這一趨勢在未來幾年之內(nèi)都將通過國內(nèi)開發(fā)商與海內(nèi)外資金提供者的對接操作而愈發(fā)明顯。

　　六、體驗(yàn)式消費(fèi)的商業(yè)模式將受到更多關(guān)注

　　體驗(yàn)式消費(fèi)作為第四種商業(yè)模式將受到更多關(guān)注。據(jù)某機(jī)構(gòu)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，一些大城市商業(yè)場所的客流有65%以上是為了娛樂、旅游和休閑，比如，在茶座、冷飲店、酒吧、快餐的消費(fèi)，在網(wǎng)吧、影院、游樂園甚至主題公園的消費(fèi)，參與抽獎、表演、雜耍、街頭畫像、蹦極的消費(fèi)。僅三成多的人是為購物而來。而體驗(yàn)與消費(fèi)客流量的比例仍在不斷提高。顯而易見，體驗(yàn)式的消費(fèi)購物將成為未來消費(fèi)模式的新寵。

　　體驗(yàn)式消費(fèi)的特點(diǎn)重在體驗(yàn)，重在情感消費(fèi)，所帶來的人氣是購物消費(fèi)的重要支撐。商業(yè)地產(chǎn)要想贏得市場與客戶，需要在商業(yè)購物環(huán)境的設(shè)計(jì)中，增加體驗(yàn)式消費(fèi)的深度，也更需要根據(jù)項(xiàng)目所處的地段、環(huán)境，自身特點(diǎn)，以及客戶的偏好等做個性化的設(shè)計(jì)。目前已有商業(yè)項(xiàng)目在此方面進(jìn)行了結(jié)合。比如，大型的挑空中庭結(jié)合促銷及展示活動成為空間組織的新亮點(diǎn)；甚至有些商業(yè)廣場把城市的文化活動與集會功能納入進(jìn)來；此外，娛樂與運(yùn)動設(shè)施也開始以最刺激的方式吸引新新人類的另類消費(fèi)需求，文身店、卡通店、軍事裝備店已成為商業(yè)設(shè)施中的新寵。因此，特色性、文化性、舒適性、互動性及業(yè)態(tài)的豐富性為體驗(yàn)式消費(fèi)購物環(huán)境的特點(diǎn)，具備集購物、娛樂、休閑、餐飲、運(yùn)動于一體，業(yè)態(tài)組合科學(xué)，特色鮮明的購物場所將會有更大的吸引力。

　　七、更加注重商業(yè)街區(qū)的特色營造

　　近幾年，全國許多城市都進(jìn)行了大小不等規(guī)模的商業(yè)街和步行街的興建，但由于大多是千城一面，沒有本地最基本和原始的特色元素，很多的商業(yè)街區(qū)面臨經(jīng)營慘淡和迅速老化的窘境。而在全國很多城市的“十一五”規(guī)劃中，都將建設(shè)特色的商業(yè)街區(qū)列為了城市發(fā)展的重要組成部分。比如，深圳出臺的《深圳市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃(2006—2010)》，圍繞消費(fèi)者需求以及商業(yè)區(qū)的功能定位，確定5年后形成“兩軸、兩帶、十四個特色商業(yè)街區(qū)”的商業(yè)新格局。北京計(jì)劃在2008年新開發(fā)規(guī)劃特色商業(yè)街25條，其中，10個市級特色商業(yè)街區(qū)，15個區(qū)域性特色商業(yè)街區(qū)。對特色的注重將逐漸成為我國商業(yè)街區(qū)發(fā)展的新趨勢。

　　特色商業(yè)是一個城市的特色名片，需要挖掘自身人文的內(nèi)涵，重視需求特征的存在，進(jìn)行準(zhǔn)確定功能定位。在2006年11月剛剛召開的中非合作論壇北京峰會期間，來自非洲的外賓對北京的秀水市場、紅橋市場、潘家園舊貨市場以及三里屯酒吧一條街等一些具有特色的市場留下非常深刻印象，這足以證明特色商業(yè)將逐步成為一個城市的名片。對于城市管理者而言，特色商業(yè)可提升城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，對于商業(yè)經(jīng)營者而言，特色商業(yè)確保了商業(yè)經(jīng)營效益和零售績效的不斷提高。注重商業(yè)街區(qū)的特色營造，既解決了開發(fā)問題，又提高經(jīng)營收益。

　　八、品牌主力店光環(huán)逐將淡化，不再是解決商業(yè)地產(chǎn)問題的唯一“靈丹妙藥”

　　以往的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，曾一度由于品牌主力店的入駐而死而復(fù)生，經(jīng)營狀況大為改觀。主力店不僅可以消化大量商業(yè)面積，穩(wěn)定項(xiàng)目經(jīng)營，還可產(chǎn)生主力店的聚集效應(yīng)，提高項(xiàng)目整體租金收入，聚集旺盛的人氣，保證后期的良好經(jīng)營。于是，許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商把吸引品牌主力店放在了至關(guān)重要的地位。同時，由于品牌主力店有一套系統(tǒng)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪x址方法，也使得不少投資者成為品牌主力店的追隨者。

　　但是，上海聯(lián)華和易出蓮花品牌主力店在重慶某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的撤出，以及最近在各大城市中主力店出現(xiàn)的經(jīng)營問題，給開發(fā)商和投資者敲了警鐘，品牌主力店不是救世主。由于品牌主力店的條件相對嚴(yán)格，開發(fā)商必須按照他們的要求開發(fā)建設(shè)并交付驗(yàn)收。且主力店往往都是以較低的租金，較長的租期，在最好的位置，租用較大的面積。這使得開發(fā)商非常被動，短期內(nèi)不能收回投資，資金回籠速度相當(dāng)慢。主力店的經(jīng)營是否有利于項(xiàng)目的可持續(xù)性發(fā)展，主力店效應(yīng)能否經(jīng)得住來自市場和本身限制的考驗(yàn)，是需要開發(fā)者和投資者深思熟慮的問題。目前，已有部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將重心放在了培育市場上，欲通過此舉掌握市場主動性，突破完全依賴品牌主力店的模式，未來品牌主力店光環(huán)逐將淡化。

　　撰文/上海五合智庫(5+1Wisenova)

　　文章指導(dǎo)/曹一勇五合國際(5+1WerkhartInternational)北京公司總經(jīng)理