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　　上海吳中路，華南經(jīng)濟(jì)型酒店品牌——7天進(jìn)入上海市場的第一家門店終于開業(yè)。

　　“這家酒店的選址花了近6個(gè)月，是7天有史以來進(jìn)入新市場開設(shè)第一家酒店所花時(shí)間最長的。”7天連鎖酒店CEO鄭南雁如是說。

　　耗時(shí)漫長的選址過程在很大程度上是因?yàn)榭晒╅_設(shè)經(jīng)濟(jì)型酒店的上海物業(yè)租金直線上升，造成選址困難。過于高昂的成本不僅令這一市場的新進(jìn)入者頗感意外，更令上海經(jīng)濟(jì)型酒店的平均房價(jià)在過去一年里歷史性地突破200元/間，上升為全國第一。

　　曾經(jīng)是經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)端城市的上海，如今在高物業(yè)成本的籠罩下，該怎樣延續(xù)昔日的神話？

　　物業(yè)租金飛漲

　　為了視察新開酒店物業(yè)，鄭南雁這些天一直輾轉(zhuǎn)在廣州和北京之間?！兜谝回?cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》致電采訪的時(shí)候，他正在北京的一家新店工地上忙碌著。

　　7天此前的發(fā)展大多集中在珠三角地區(qū)。從去年開始，它逐漸將視線轉(zhuǎn)向北京和上海等一線城市，希望在一個(gè)更大市場空間中謀得發(fā)展。然而當(dāng)下，這些城市的物業(yè)成本昂貴，選址艱難，直接為區(qū)域品牌的全國化擴(kuò)張?jiān)O(shè)置了障礙。

　　“一線城市的物業(yè)成本起碼比二線城市高出20%~30%左右，上海更是明顯。但上海絕對(duì)是我們一定要進(jìn)入的區(qū)域市場，雖然初期會(huì)有很大困難。”

　　鄭南雁回憶去年初進(jìn)入上海市場時(shí)的情景，在經(jīng)歷了周密的前期調(diào)研后，7天終于下定決心進(jìn)入“兵家必爭之地”的上海。然而困難很快接踵而至。

　　相比錦江之星、如家、莫泰168等競爭對(duì)手，之前深耕華南的7天在上海地區(qū)的知名度難以匹敵。“盡管開發(fā)小組成員努力和當(dāng)?shù)貥I(yè)主洽談，但很多物業(yè)持有者起初還是不愿意與7天合作。”

　　不僅如此，物業(yè)成本也大大超出之前的想象。最終7天發(fā)現(xiàn)，競爭對(duì)手要在同一區(qū)域開設(shè)兩家同品牌酒店的可能性很小，因此7天索性在經(jīng)濟(jì)型酒店集中地區(qū)尋址。歷經(jīng)5~6個(gè)月的艱難談判，7天最終將上海首家門店定在了已有錦江之星、莫泰168聚集的吳中路地段。

　　“但那不是一個(gè)最好的選址。”鄭南雁對(duì)于7天在上海的起點(diǎn)顯然不能百分百地滿意。

　　事實(shí)上，7天所遭遇的物業(yè)成本過高的狀況并非孤例。根據(jù)商務(wù)部商業(yè)改革發(fā)展司和中國飯店協(xié)會(huì)發(fā)布的《2007中國經(jīng)濟(jì)型飯店調(diào)查報(bào)告》顯示，目前新增的經(jīng)濟(jì)型飯店原有物業(yè)中，原酒店改造取得物業(yè)空間下降了12%，迫使更多的經(jīng)濟(jì)型酒店在獲取物業(yè)方面向廠房型、寫字樓甚至高價(jià)新建方向轉(zhuǎn)移，使企業(yè)為物業(yè)所支成本上升。盡管各地的住宅房地產(chǎn)價(jià)格都在上漲，但經(jīng)濟(jì)型飯店物業(yè)的租金上漲都為其的3~5倍，其中北京、上海兩地的平均漲幅都在40%以上，這漲幅中一半是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)價(jià)值的浮動(dòng)增長，一半是由于各品牌的擴(kuò)張競爭而人為抬高。每天1.8元/平方米以上高位租賃物業(yè)的市場新進(jìn)入者，在面對(duì)今后日益同質(zhì)化的經(jīng)濟(jì)型飯店的價(jià)格比拼時(shí)將處于明顯的劣勢。

　　鄭南雁表示：“我們目前在一線城市獲得物業(yè)的平均日租金大約是1.5元/平方米，可能比同業(yè)稍低。”

　　但物業(yè)成本急速上漲的壓力已然成為一個(gè)全行業(yè)必須迫切面對(duì)的問題。

　　嚴(yán)控成本緩步提價(jià)

　　中國經(jīng)濟(jì)型酒店目前營業(yè)收入的86.96%都來自于客房收入，所以房價(jià)將直接影響到企業(yè)財(cái)報(bào)的表現(xiàn)。不少業(yè)界人士反映，一些地段好的商業(yè)地帶，酒店價(jià)格和出租率表現(xiàn)雙高。但與此同時(shí)，不少區(qū)域競爭激烈且地段一般的地區(qū)，大家又都會(huì)采取降價(jià)手段以吸引客源。

　　于是，上海市場上甚至出現(xiàn)了同一品牌在不同地區(qū)的房價(jià)存在數(shù)倍差異的罕見情況。例如速8，其門市價(jià)從168元/間至逾500元/間不等。由于速8目前全部采用加盟模式經(jīng)營，因此加盟業(yè)者對(duì)于定價(jià)擁有更大的自主空間。但對(duì)于市場價(jià)格如此不統(tǒng)一的局面，速8給出的解釋也只能是，“我們的服務(wù)是統(tǒng)一的。”

　　“這的確是一對(duì)矛盾。一線城市物業(yè)成本高，但價(jià)格卻不能一下子抬得太高。”鄭南雁對(duì)此也頗感無奈。但他同時(shí)深信，上海市場空間巨大，雖然初期會(huì)有很大困難，不過一旦今后步入正軌，其經(jīng)濟(jì)收益必定豐厚。

　　7天今年的目標(biāo)是在北京擴(kuò)張門店至20家，在上海也已經(jīng)簽約了6家酒店，將陸續(xù)開業(yè)。如此大量的布點(diǎn)，造成其硬性成本急劇上升。在物業(yè)成本難以得到有效控制的情況下，7天只能開始進(jìn)行成本的內(nèi)部挖潛。

　　“我們有一套良好的IT技術(shù)支持系統(tǒng)，可以將操作環(huán)節(jié)減少，大大節(jié)約管理成本。而在酒店投入方面，也主張?jiān)诒Ｕ腺|(zhì)量的前提下，盡量做‘減法’，控制成本。”

　　鄭南雁進(jìn)一步透露說，盡量控制內(nèi)部成本是保持較低房價(jià)的一個(gè)重要方面。但對(duì)于上海這樣的一線城市，7天仍然會(huì)考慮在打開市場知名度后，將均價(jià)緩步提升至高于其他地區(qū)的水準(zhǔn)。

　　這顯然也是被迫之舉。此前，7天全國客房均價(jià)約為160元/間左右，但北京則達(dá)到170多元/間。就目前的趨勢來看，今后上海的均價(jià)或許會(huì)更高。

　　《2007中國經(jīng)濟(jì)型飯店調(diào)查報(bào)告》則已明確指出高物業(yè)成本之下的全行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)：整體物業(yè)成本升高、客房價(jià)格和出租率雙下降的市場表現(xiàn)其實(shí)是給一直亢奮的經(jīng)濟(jì)型酒店市場適時(shí)地敲響了警鐘，高物業(yè)成本籠罩下，市場變幻莫測，企業(yè)要理性謹(jǐn)行。