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　　以鵬利海景為例，這個千萬公寓繼5月一周狂銷27套后，成交均價攀到了近5萬元/平方米

　　在陸家嘴CBD內(nèi)，另一個大計劃正在緊鑼密鼓地實施之中，即陸家嘴“東擴計劃”

　　當上海各輿論媒體還在對“湯臣一品”樂此不彼地進行調(diào)侃、深挖報道之時，陸家嘴樓市已經(jīng)再次悄然步入了一個上升通道中。就拿與“湯臣一品”同處一線的江景豪宅———鵬利海景為例，這個千萬公寓繼5月一周狂銷27套后，成交均價已經(jīng)從最初的4萬元/平方米左右攀到了近5萬元/平方米。同時，從二手中介市場得到的消息是，世茂濱江花園、盛大金磐等一批江景物業(yè)的成交均價和成交量也出現(xiàn)了不同程度的上升。

　　豪宅發(fā)熱的背后，蘊涵著的或許是陸家嘴整個區(qū)域還有待開挖的潛力。

　　一筆拿地引發(fā)的思考

　　就在4月底5月初的時候，陸家嘴區(qū)域內(nèi)已經(jīng)有一單大交易完成，陸家嘴集團在其公告中宣布，該公司將向中國石油化工集團公司協(xié)議轉(zhuǎn)讓塘東北塊TD-1地塊土地使用權，轉(zhuǎn)讓金額15億元，土地建筑面積約15.75萬平方米，規(guī)劃為商務辦公用地。

　　據(jù)一些地產(chǎn)同行人士透露，早在幾年前，陸家嘴CBD建設啟動不久之時，中石油集團就有意在陸家嘴區(qū)域內(nèi)尋建一棟自己的總部大樓，但一直由于價格過高，持續(xù)觀望了很久。到了2005年，中石油集團仍有意進入陸家嘴區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)，而且當時已準備了50億的投資預算，然而其再次因持續(xù)不斷上漲的陸家嘴地價而遲疑猶豫，其間，甚至輾轉(zhuǎn)到了陸家嘴以外的浦東地區(qū)進行市場探察，然而，到了2006年底，兜了又兜，看了又看的中石油集團最終還是決定在陸家嘴區(qū)域內(nèi)拿地開發(fā)房地產(chǎn)，并于上月早些時候通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式，獲得了陸家嘴區(qū)域內(nèi)的土地。

　　對此，一些業(yè)內(nèi)專家表示，中石油集團的觀望拿地過程，其實也是逐步認識、認可陸家嘴區(qū)域價值的過程。在他們看來，陸家嘴區(qū)域樓市價值還有著廣闊的上升空間。

　　他們的觀點不無道理。

　　擴容進行時

　　在陸家嘴CBD內(nèi)，另一個大計劃正在緊鑼密鼓地實施之中，即陸家嘴“東擴計劃”。據(jù)了解，自上世紀90年代以來，浦東新區(qū)一直在大力推進金融集聚，經(jīng)過15年的發(fā)展，陸家嘴CBD業(yè)已實現(xiàn)了金融機構集聚的初步目標。

　　“但是，集聚的廣度還很不夠，”來自社科院房產(chǎn)研究中心的教學人員表示，“雖然一些核心金融機構已經(jīng)入駐，但是更廣泛的金融服務企業(yè)還沒有集聚起來，外圍產(chǎn)業(yè)的集聚還遠遠不夠。上海要成為真正意義的國際金融中心，還必須拓展空間”。

　　目前，陸家嘴區(qū)域內(nèi)的130多幢高檔寫字樓，平均入駐率在93%以上。面對中外金融機構、跨國公司和國際財團加緊入駐的態(tài)勢，陸家嘴急需提供更大的辦公空間。眼下陸家嘴中心區(qū)在建樓宇達到121萬平方米，各金融機構的明確需求則超過200萬平方米，很明顯，供不應求。

　　根據(jù)“東擴”的初定方案，原來局限在小陸家嘴的核心金融區(qū)將沿世紀大道向東延伸至世紀大都會一帶，最終將形成“一個扁擔兩個筐”的格局。“擴容后的陸家嘴占地面積將達到3.4平方公里，是現(xiàn)在的兩倍。”第一太平戴維斯的人員介紹。

　　商辦租金持續(xù)看漲

　　“到2010年，陸家嘴將成為上海最大的CBD區(qū)域，浦東的寫字樓供應量將全面超出浦西。”分析人士認為，“目前陸家嘴寫字樓市場的總供應量為160萬平方米，并將在2010年之前新增180萬平方米，達到340萬平方米。”

　　而根據(jù)仲量聯(lián)行的研究報告，未來5年租戶對陸家嘴市場的辦公樓需求保持強勁，隨著銀行業(yè)和保險業(yè)租戶的繼續(xù)增加，接下來5年內(nèi)浦東甲級寫字樓吸納量將維持在年均27.7萬平方米的水平，比目前上漲68%，而在未來幾年中，浦東的租金將增長近30%。

　　當然，也有部分略顯謹慎的業(yè)內(nèi)人士分析預測，區(qū)域內(nèi)眾多寫字樓物業(yè)可能與2008年竣工的環(huán)球金融中心及新鴻基商業(yè)地產(chǎn)項目集中上市，屆時到來的浦東甲級寫字樓供應高峰，會使租金回報有所回落。隨著物業(yè)租賃業(yè)務比重逐步增加，能否妥善經(jīng)營這些寫字樓對眾多商家來說也將是一個全新的挑戰(zhàn)。

　　新金橋商務區(qū)小戶型寫字樓長期看好

　　金橋出口加工區(qū)規(guī)劃面積20平方公里，以南北走向的金橋路為界，東部為現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代商貿(mào)園區(qū)，約16平方公里；西部為現(xiàn)代生活園區(qū)和管理服務中心，約4平方里。

　　落戶金橋的企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品具有科技含量高、附加值高的特點，體現(xiàn)了現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展的新方向。目前區(qū)內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品有集成電路、程控交換機、數(shù)字式移動電話、傳真機、自動取款機、衛(wèi)星通信設備、變頻空調(diào)、飛機零部件、轎車、汽車零部件、自動化控制系統(tǒng)、計算機、電腦軟件、儀器儀表、生物醫(yī)藥制品等。

　　分析人士指出，由于地理位置的原因，金橋出口區(qū)加工區(qū)中的現(xiàn)代科技園區(qū)需要一個商務區(qū)作為其配套，這個板塊應當離出口加工區(qū)近，而新金橋板塊離金橋現(xiàn)代科技園區(qū)只有3公里，自然成為了其配套的商務區(qū)域。

　　聯(lián)創(chuàng)國際入市正好改變了這一狀況，聯(lián)創(chuàng)國際位于新金橋路、金湘路口，是一個集酒店、商務、餐飲、娛樂、休閑、購物的“一站式”綜合性商業(yè)廣場，作為板塊內(nèi)最為完善的商務項目，是新金橋商務區(qū)的地標建筑，同時也是整個區(qū)域商業(yè)的核心配套服務設施。

　　普潤地產(chǎn)中央企劃總監(jiān)周華燕認為，聯(lián)創(chuàng)國際由酒店、寫字樓組成，將來有一定的升值空間，這種產(chǎn)品在周邊的不多見的。

　　他指出，房地產(chǎn)的增值不在于物業(yè)的升值，房屋會每年折舊，但是土地會隨著年代增加而增值。目前，聯(lián)創(chuàng)國際價格為9600元/平方米，周邊的寫字樓價格在10000元/平方米。這個區(qū)域適合中小企業(yè)入駐。

　　次中心寫字樓“非常有戲”

　　據(jù)美聯(lián)物業(yè)最新的市場調(diào)查顯示，以虹口、普陀、閘北、楊浦等內(nèi)中環(huán)區(qū)域為代表的次中心寫字樓市場當前很受投資者關注，部分產(chǎn)權甲級寫字樓表現(xiàn)強勁。

　　對此，美聯(lián)物業(yè)的陳俊彥解釋，這些區(qū)域相對投資成本較低，人口密度高，具有較高的人脈及發(fā)展空間。

　　以四川北路商圈近期交房的甲級寫字樓凱潤金城為例，該項目均價2.1萬/平方米，相對于同地段高檔住宅項目相差無幾。該項目于去年年底開售，至今幾近銷空。截止當前，整幢寫字樓近九成的單位投入辦公使用，售價由開盤時的15000元/平方米一路攀升至如今的21000元/平方米，雖然地理位置并非中央商務區(qū)，但由于其地處四川北路腹地，相對現(xiàn)在的四川北路沿線急需改造的舊樓，其適中的面積，較好的樓盤品質(zhì)區(qū)域內(nèi)算是稀有業(yè)態(tài)。同時，該項目屬于中心商務區(qū)輻射區(qū)域，毗鄰發(fā)展強勁的北外灘CBD中心區(qū)域，周邊為東寶百貨，巴黎春天等商業(yè)廣場，緊靠軌道三號線、四號線及即將開通的八號線及眾多公交線路構成其完善的交通網(wǎng)絡。加上50年產(chǎn)權持有及較低的購入價格，對于中小投資者而言，確實頗具吸引。