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　　為推動城市化、促進(jìn)城市發(fā)展，大多數(shù)城市積極開發(fā)新城區(qū)，并且新城區(qū)通常承載城市發(fā)展的核心功能，被人民給予厚望，希望迅速借助有利的時(shí)代條件，發(fā)展新的城市空間來突破自己的發(fā)展瓶頸。但許多新城區(qū)在快速發(fā)展中卻出現(xiàn)商業(yè)不振、居住率低、白天熱熱嚷嚷晚上冷冷清清的尷尬情形。這除了新區(qū)發(fā)展時(shí)間短的原因外，還與開發(fā)時(shí)沒有從人的角度有限考慮商業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致城與市不能完全融合有關(guān)。新城區(qū)需要在發(fā)展定位與城市文化的協(xié)調(diào)、商務(wù)交流與娛樂性消費(fèi)的互動等方面促進(jìn)商業(yè)發(fā)展，促進(jìn)城與市的融合。

　　新城區(qū)的商業(yè)難題

　　在目前經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和城市化浪潮中，城市往往大力開發(fā)新區(qū)，推動城市發(fā)展。新區(qū)與老城區(qū)相比除了規(guī)模更大之外，地理空間上通常和老城區(qū)不完全相連，屬于跳躍式開發(fā)，近似于一座新城市的產(chǎn)生。從城市發(fā)展規(guī)律和商業(yè)開發(fā)模式上來看，老城區(qū)商業(yè)對新區(qū)的支撐作用有限，新城區(qū)的發(fā)展需要優(yōu)先考慮自己的商業(yè)市場問題，特別是人與商業(yè)的動態(tài)有機(jī)結(jié)合。所以新城區(qū)商業(yè)發(fā)展通常要面對以下難題：

　　人流的目的--來的原因？新城區(qū)開發(fā)時(shí)間短，區(qū)域的市民認(rèn)知、人文歷史價(jià)值缺乏，商業(yè)的發(fā)展只能依靠自身的聚集效應(yīng)。新城區(qū)的商業(yè)應(yīng)依托什么主題性、體驗(yàn)性、磁力化、復(fù)合化的魅力元素才能與老城區(qū)的傳統(tǒng)商業(yè)形成差異，改變?nèi)藗兊南M(fèi)習(xí)慣，吸引消費(fèi)者前往，是新城區(qū)商業(yè)發(fā)展面臨的首要難題。

　　人流的來源--來自什么地方？新城區(qū)開發(fā)初期，區(qū)域的就業(yè)、居住人口少，跨區(qū)域的外來消費(fèi)人流將在商業(yè)發(fā)展過程的較長時(shí)間內(nèi)占據(jù)主導(dǎo)。新城區(qū)的商圈范圍多大、輻射人口多少，是商業(yè)發(fā)展面臨的重要難題。

　　人流的作用--到來后的集聚、擴(kuò)散效應(yīng)。消費(fèi)人口在新城區(qū)形成集聚后，除了進(jìn)行傳統(tǒng)商業(yè)的基本購物、餐飲、觀光外，還會參與商務(wù)、教育、旅游等現(xiàn)代城市功能。新城區(qū)商業(yè)能否與區(qū)域內(nèi)其他復(fù)合功能良性互動、互為依托，最大限度形成資源共享，從而擴(kuò)大區(qū)域的輻射力，是商業(yè)發(fā)展面臨的核心難題。

　　這些方面能合理解決，商業(yè)發(fā)展促進(jìn)居住、商務(wù)和公共設(shè)施，促進(jìn)人的空間聚集，就能形成適宜的城市結(jié)構(gòu)，促進(jìn)新城區(qū)的正常發(fā)展。

　　新城區(qū)商業(yè)發(fā)展難題初探

　　1、開發(fā)愿景與實(shí)際發(fā)展速度的矛盾

　　城市經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為城市發(fā)展是長期的，城市是時(shí)間、空間關(guān)系的交集。新城區(qū)出現(xiàn)的商業(yè)難題反映了大規(guī)模造城與發(fā)展時(shí)間短的時(shí)空沖突。許多新城區(qū)和老城區(qū)空間距離短，兩地的微小的空間距離和巨大反差使人們對新城區(qū)發(fā)展寄予厚望，甚至缺乏耐心。畢竟，大多數(shù)城市希望迅速借助有利的時(shí)代條件，發(fā)展新的城市空間來突破自己的發(fā)展瓶頸，沒有足夠的時(shí)間等待發(fā)展。

　　但縱觀各城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)的開發(fā)建設(shè)周期，新區(qū)開發(fā)建設(shè)周期大多介于10～15年。

　　2、開發(fā)順序與商業(yè)價(jià)值體現(xiàn)的矛盾

　　先住宅、后商業(yè)。在現(xiàn)實(shí)中，不管發(fā)達(dá)城市還是落后城市，基本上都財(cái)政緊張，新區(qū)開發(fā)大多采取以新區(qū)內(nèi)土地出讓的收入投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，甚至根據(jù)收入多少決定基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模。因此在新區(qū)發(fā)展歷程中，往往出現(xiàn)住宅業(yè)蓬勃發(fā)展、商務(wù)開發(fā)落后、公共設(shè)施遲遲不見蹤影的情形。但住宅產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展不可能立即帶動其他產(chǎn)業(yè)的開速發(fā)展，特別是商業(yè)的發(fā)展是漸進(jìn)的，更不容易由住宅業(yè)直接帶動發(fā)展。因此，在新城區(qū)的開發(fā)初期會出現(xiàn)有城無市的商業(yè)難題。

　　同時(shí)，由于政府大型公建設(shè)施、行政機(jī)構(gòu)在區(qū)域開發(fā)初期的缺位，在新區(qū)開發(fā)前期，市場和投資商對區(qū)域發(fā)展的信心不足，從而影響了區(qū)域形象和知名度的提升，不利于社會資源在新區(qū)的集聚。在區(qū)域開發(fā)初期無法迅速開發(fā)建設(shè)，進(jìn)而影響了新區(qū)人氣的有效聚集。

　　3、定位雷同與差異化消費(fèi)需求的矛盾

　　新城區(qū)不具備有傳統(tǒng)商業(yè)文脈、商業(yè)氛圍較淡、認(rèn)知度不高，要吸引區(qū)域外的消費(fèi)者前往，那么差異化經(jīng)營非常重要。如廣州東有天河城、正佳，西有北京路、上下九，南有江南西，中有麗柏、友誼，大家憑什么就去你那里，一定是有特別吸引人的地方。

　　但許多新區(qū)的商業(yè)開發(fā)與區(qū)域外原有成熟商圈重復(fù)定位，與區(qū)域內(nèi)其他商業(yè)同質(zhì)化競爭，新城區(qū)的商圈半徑受到嚴(yán)重的扼制。一方面商業(yè)類型一致，如大家一窩蜂的開發(fā)大型商業(yè)集合體(SHOPPINGMALL)，以致看見許多大型商場如同一個模子制作出來。另一方面商業(yè)業(yè)態(tài)一致，相鄰不同的商業(yè)設(shè)施內(nèi)商品雷同、品牌雷同，相互競爭激烈。同時(shí)，服務(wù)功能不完善，以零售購物為主，餐飲、文化、休閑娛樂比重較少，商業(yè)各業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡。

　　4、文化缺失與精神體驗(yàn)的矛盾

　　我國當(dāng)代城市化的進(jìn)程中，城市的文化建設(shè)基本上是缺失的，在城市新區(qū)域的建設(shè)中尤為嚴(yán)重。在北京曾有過對城市文化認(rèn)同度的調(diào)查，對不同層次、不同年齡，不同的居住地的居民進(jìn)行訪查后的結(jié)果顯示，他們認(rèn)為最有感情、最能夠體現(xiàn)城市文化區(qū)域的地方，幾乎全部是幾十年甚至上百年以來的舊城的區(qū)域。新城區(qū)發(fā)展與當(dāng)?shù)匚幕?、人文脫離，使人們無法體驗(yàn)各地的文化差異、文明和異質(zhì)景觀，使現(xiàn)代商業(yè)無法在消費(fèi)者中產(chǎn)生巨大的吸引力和新鮮感。因此在新城區(qū)的建設(shè)中，應(yīng)植入城市原有文化，形成有自我靈魂和更新能力的商業(yè)文化新傳統(tǒng)。

　　5、交通規(guī)劃滯后與商業(yè)集聚需求的矛盾

　　新城區(qū)開發(fā)時(shí)間短，區(qū)域人氣無法在短時(shí)間內(nèi)快速集聚，新區(qū)商業(yè)的輻射商圈更多依賴區(qū)域外來消費(fèi)人流。但很多城市新區(qū)的交通體系規(guī)劃滯后于區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致區(qū)域外消費(fèi)者進(jìn)入新區(qū)的方式單一。如廣州珠江新城雖然內(nèi)部道路交通體系規(guī)劃得較完善，但區(qū)域與外部城市干道的接駁則極為不順暢。尤其是由廣州大道進(jìn)出珠江新城的效率較低，從而形成了交通"孤島"。