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　　有價(jià)無(wú)市的局面若持續(xù)，必使市場(chǎng)供過(guò)于求成交低迷，引發(fā)行業(yè)洗牌等一系列連鎖反應(yīng)有價(jià)無(wú)市的市場(chǎng)是失衡的市場(chǎng)、失真的市場(chǎng)。樓價(jià)高高在上，未免高處不勝寒，成交量萎縮。價(jià)格不能反映商品的價(jià)值，也不能將潛在的需求轉(zhuǎn)成消費(fèi)的行為。高檔盤的有價(jià)無(wú)市若持續(xù)下去，必然會(huì)發(fā)生一系列連鎖反應(yīng)：供過(guò)于求成交低迷，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊縮，新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)受阻，引發(fā)行業(yè)洗牌……高檔盤的有價(jià)無(wú)市，就像一記警鐘，呼喚市場(chǎng)重歸理性，關(guān)注更加廣泛的、真實(shí)的需求。

必然一：開(kāi)發(fā)商資金鏈緊繃新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將受阻

　　近期，影響到開(kāi)發(fā)商資金鏈運(yùn)作的調(diào)控層出不窮，除了央行不斷加息之外，土地使用稅要翻倍、預(yù)售款監(jiān)控期要延伸至大確權(quán)等政策即將出臺(tái)，令對(duì)資金運(yùn)作要求非常高的房地產(chǎn)行業(yè)叫苦不已，部分資金實(shí)力不足的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更是舉步維艱。雖然說(shuō)房?jī)r(jià)的上漲可以令開(kāi)發(fā)商賺到更多的利潤(rùn)，將更多的錢投入到新項(xiàng)目的運(yùn)作中，以達(dá)到保證資金鏈安全運(yùn)作的目的。但如果出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的局面，資金回收的速度跟不上開(kāi)發(fā)節(jié)奏，就很容易出問(wèn)題。同時(shí)，我們不要忘記了被多位專家、開(kāi)發(fā)商都譽(yù)為“調(diào)控第一殺手锏”的土地增值稅清算政策隨時(shí)都會(huì)出臺(tái)。目前，北京、上海兩大城市已經(jīng)率先出臺(tái)該政策的相關(guān)細(xì)則，有專家預(yù)測(cè)廣州也為時(shí)不遠(yuǎn)了。屆時(shí)，即便是目前被譽(yù)為資金實(shí)力雄厚的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，也將面臨著“清算”的危機(jī)。到時(shí)候，能否保證有充足的資金同時(shí)運(yùn)作多個(gè)項(xiàng)目將成為他們一個(gè)非常頭痛的問(wèn)題，新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)必然在一定程度上受到阻礙。

必然二：行業(yè)洗牌競(jìng)爭(zhēng)加劇

　　從12000元、18000元到20000元，高端樓盤價(jià)格增長(zhǎng)的速度永遠(yuǎn)讓人瞠目結(jié)舌。開(kāi)盤價(jià)越定越高，成交量卻越比越小。從五一黃金周至今的市場(chǎng)來(lái)看，市場(chǎng)推出的新貨量仍以貴價(jià)盤為主，買家可以接受的價(jià)位與發(fā)展商的定價(jià)差距拉大，因此市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，成交平淡。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，貴價(jià)盤有價(jià)無(wú)市的局面若持續(xù)下去，行業(yè)調(diào)整不可避免。貴價(jià)盤違規(guī)交易受關(guān)注國(guó)內(nèi)聞名的天價(jià)豪宅“湯臣一品”是有價(jià)無(wú)市的典型代表。近日該盤受到上海市房管局的嚴(yán)格查處，具有一定的警示意義。據(jù)悉，湯臣一品均價(jià)11萬(wàn)元/平方米，參觀預(yù)約至少需200萬(wàn)元訂金，2005年10月開(kāi)盤至今，網(wǎng)上顯示簽約3套、簽訂定金合同3套，同時(shí)，網(wǎng)上撤銷3套定金合同，撤銷率100%，居上海市所有在售樓盤前列。雖然還未知對(duì)這類涉嫌虛假欺詐的貴價(jià)樓盤開(kāi)發(fā)商將作出怎樣的處罰，但是，大幕揭開(kāi)，此類有價(jià)無(wú)市的樓盤將備受監(jiān)管層關(guān)注，如果從嚴(yán)懲處，對(duì)樓市將有深遠(yuǎn)影響。據(jù)悉，廣州也有樓盤交易造假，制造熱銷的局面，而實(shí)際成交有限。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于高價(jià)樓盤應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)管，杜絕虛假的購(gòu)房示范效應(yīng)，讓市場(chǎng)回歸理性。貴價(jià)盤滯銷或引發(fā)風(fēng)暴不少業(yè)內(nèi)人士坦言貴價(jià)盤的成交并不理想，而均價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元的高檔樓盤更是乏人問(wèn)津，市場(chǎng)出現(xiàn)中低檔樓盤供不應(yīng)求、高檔盤供大于求的局面。地產(chǎn)分析師韓世同擔(dān)心高價(jià)盤的有價(jià)無(wú)市將引起市場(chǎng)發(fā)生驟然變化。他表示，樓市目前累積的宏觀調(diào)控效應(yīng)已經(jīng)很大，在中高端產(chǎn)品接近飽和、低端產(chǎn)品大量空缺的當(dāng)前，高價(jià)盤的滯銷是一個(gè)警示信號(hào)。誰(shuí)來(lái)開(kāi)發(fā)中低檔產(chǎn)品？如何控制房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的合理性？有遠(yuǎn)見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該發(fā)掘和滿足中低端市場(chǎng)需求，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。有業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，貴價(jià)盤滯銷到一定程度，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)集中，則可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅回落的大變化。貴價(jià)盤的有價(jià)無(wú)市，可能會(huì)導(dǎo)致部分發(fā)展商無(wú)法按照計(jì)劃收回資金成本，因而找尋其它的融資出路，或者通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或聯(lián)合開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)的洗牌在所難免。合富輝煌首席分析師黎文江則認(rèn)為，貴價(jià)盤滯銷意味著部分發(fā)展商應(yīng)該調(diào)整價(jià)格以適應(yīng)市場(chǎng)的需求，同時(shí)，市場(chǎng)將越來(lái)越被實(shí)力型發(fā)展商蠶食，但還不會(huì)形成壟斷。　　

必然三：一手價(jià)高催熱二手二手交易趕超一手

　　記者在番禺某大型樓盤等待前往樣板間的穿梭巴士時(shí)，一位中介行的男士過(guò)來(lái)搭訕，他遞過(guò)公司的名片，熱情地說(shuō)：一手樓價(jià)格高，而且是期房，不如去看二手房，價(jià)格低很多，選擇也比較多，最大的好處就是不用等上1年才入住。記者從中介行了解到，五一以來(lái)，因?yàn)橐皇謽莾r(jià)高而轉(zhuǎn)向二手樓市的買家越來(lái)越多。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一手的高樓價(jià)已經(jīng)成為二手成交的重要推動(dòng)力。根據(jù)陽(yáng)光家緣的市場(chǎng)分析報(bào)告，今年1~4月，一手成交宗數(shù)同比減少6.9%，面積同比減少13.6；而二手成交宗數(shù)和面積同比分別增長(zhǎng)15.8%和6.6%，二手成交宗數(shù)進(jìn)一步逼近一手的份額。據(jù)中原地產(chǎn)二手組研究主任瞿中奇介紹，因?yàn)榭吹揭皇值母邩莾r(jià)而轉(zhuǎn)向二手樓市的買家不少，特別是珠江新城和羅沖圍等區(qū)域，一手樓價(jià)相對(duì)較高，而二手樓價(jià)的上升空間明顯，因而二手成交較熱。而從全球市場(chǎng)和廣州20年來(lái)的樓市發(fā)展規(guī)律來(lái)看，二手的份額會(huì)越來(lái)越大，最終將超越一手。樓市發(fā)展一般從一手占優(yōu)勢(shì)發(fā)展到一手二手齊頭并進(jìn)，再發(fā)展到二手占主導(dǎo)地位。滿堂紅研究部總監(jiān)龍斌亦認(rèn)為，高價(jià)盤有價(jià)無(wú)市的現(xiàn)象對(duì)于二手是促進(jìn)，因?yàn)橐?、二手市?chǎng)存在互動(dòng)關(guān)系，一手樓開(kāi)盤價(jià)訂得高，同時(shí)供應(yīng)量小，勢(shì)必讓部分買家轉(zhuǎn)向二手市場(chǎng)。而在越秀、原東山區(qū)、荔灣區(qū)這3個(gè)老三區(qū)，二手的成交量早就超過(guò)了一手。深圳就是一個(gè)例子。深圳的高房?jī)r(jià)人盡皆知，去年深圳二手成交與一手成交持平，而今年二手成交已經(jīng)超過(guò)一手。另一方面，一手價(jià)格的漲幅遠(yuǎn)高于二手價(jià)格，去年一手樓價(jià)漲幅24.6%，二手樓價(jià)漲幅13.8%，而今年一二手樓市價(jià)格的差距加大，4月份廣州一手住宅成交均價(jià)7581元/平方米，二手住宅成交均價(jià)3786元/平方米，價(jià)差在一倍左右。隨著一手價(jià)格的走高，必然把一部分消費(fèi)者推向二手樓市場(chǎng)。

必然四：開(kāi)發(fā)商進(jìn)入價(jià)格戰(zhàn)

　　樓價(jià)高漲，成交量出現(xiàn)萎縮，為了回籠資金，開(kāi)發(fā)商必然會(huì)進(jìn)入價(jià)格戰(zhàn)。一開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商肯定不會(huì)明目張膽地降樓價(jià)，而是給準(zhǔn)業(yè)主開(kāi)出豐厚的“禮品”：有送全屋契稅、巨額家電禮券的，有免費(fèi)送幾年物業(yè)管理費(fèi)的，還有送號(hào)稱價(jià)值高達(dá)近20萬(wàn)元豪華裝修和中央空調(diào)的，甚至連花園、菜園、果園、小汽車也擺上了臺(tái)……如果這些都不能打動(dòng)準(zhǔn)業(yè)主，開(kāi)發(fā)商下一步將采取直接措施，例如比同地段同質(zhì)樓盤價(jià)格便宜10%，部分價(jià)格低一半，有的則以優(yōu)惠之名推出特價(jià)、一口價(jià)，最多的可以比原定價(jià)低20多萬(wàn)元。但是，開(kāi)發(fā)商越是降價(jià)就越難得到消費(fèi)者的“領(lǐng)情”，成交量依然難以出現(xiàn)火爆，因?yàn)槟壳案咂蟮臉莾r(jià)至少要下降一半以上才能讓普通消費(fèi)者有能力購(gòu)買。據(jù)調(diào)查，目前潛購(gòu)者對(duì)未來(lái)房子的預(yù)期單價(jià)集中在5000~6000元，明顯低于目前市場(chǎng)上提供的樓盤8000多元的平均單價(jià)。