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　　一、1～5月房地產(chǎn)市場運(yùn)行特征

　　(一)房地產(chǎn)投資有所下降，商品房建設(shè)規(guī)模有所減小

　　1～5月，我市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資149.76億元，同比下降15.36%；商品房施工面積為2539.94萬平方米，同比下降6.16%；新開工面積為345.62萬平方米，同比下降18%。全市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)?？傮w呈現(xiàn)下降趨勢。

　　(二)新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積繼續(xù)下降，銷售面積繼續(xù)減少

　　1～5月，全市新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為212.01萬平方米，同比下降22.82%；商品房銷售面積為312.32萬平方米，同比減少11.72%，其中，住宅銷售面積279.08萬平方米，同比減少12.15%。全市新建商品住房銷售規(guī)模繼續(xù)減少。

　　(三)特區(qū)外銷售規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，普通商品住宅占市場較大比重

　　1～5月，特區(qū)外商品住宅銷售面積為175.26萬平方米，占全市62.8%；其中寶安區(qū)銷售面積占全市36.52%,龍崗區(qū)占全市26.28%。全市單套建筑面積144平方米以內(nèi)的商品住房銷售套數(shù)為24045套，占總套數(shù)的87.78%，其中，90平方米以下的中小套型住房銷售套數(shù)占總套數(shù)的44.73%。

　　(四)房價(jià)繼續(xù)呈上漲趨勢，新建住房單位價(jià)格較高

　　按國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國70個(gè)大中城市商品住房銷售價(jià)格調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2007年1～4月，新建商品住宅價(jià)格同比上漲10.5%，各月同比漲幅分別為10.2%、9.9%、10.7%、10%、11.3%(5月數(shù)據(jù)請(qǐng)留意統(tǒng)計(jì)局公布的全國70個(gè)大中城市商品住房銷售價(jià)格調(diào)查統(tǒng)計(jì))，每月房價(jià)漲幅均居70個(gè)大中城市前列。此外，按本市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)口徑，1～5月，全市189個(gè)在售的新建商品住宅樓盤，銷售均價(jià)為11905.88元/平方米，其中14個(gè)均價(jià)超過3萬元/平方米的大戶型、高價(jià)位樓盤，拉動(dòng)全市價(jià)格上漲近1300元，對(duì)房價(jià)上漲影響較大。

　　(五)二手房交易量持續(xù)上升，二手房需求超過新建商品房

　　1～5月，全市二手房交易面積達(dá)到513.56萬平方米，同比增加25.45%，其中住宅交易面積為407.15萬平方米，同比增加34.35%。二手住宅與新建商品住房交易面積的比例為1.46︰1，二手房需求較大幅度超過新房需求。

　　二、今年以來房價(jià)上漲的原因及進(jìn)一步穩(wěn)定房價(jià)的建議

　　當(dāng)前，我市房地產(chǎn)市場供求關(guān)系繼續(xù)緊張，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不盡合理，是導(dǎo)致房價(jià)持續(xù)上漲的主要原因。

　　一是全市土地資源較為緊缺，致使住房供應(yīng)持續(xù)緊張。目前，我市可用于未來城市建設(shè)的用地不足200平方公里，土地資源非常有限。2002年以來，隨著國家土地管理政策的進(jìn)一步嚴(yán)格和我市土地資源的進(jìn)一步緊缺，我市每年可用于住房建設(shè)的土地一直比較有限僅1～2個(gè)平方公里，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京、上海、廣州等特大城市。盡管每年我市通過盤活存量土地、加強(qiáng)城中村改造，使得部分存量土地入市以補(bǔ)充市場供應(yīng)，但仍然無法滿足每年新增900萬平方米左右的基本住房需求，并致使當(dāng)前住房開發(fā)投資、住房在建與新建規(guī)模，以及住房批準(zhǔn)預(yù)售規(guī)模持續(xù)減少，住房供應(yīng)持續(xù)呈現(xiàn)緊張趨勢。

　　二是經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，人口持續(xù)增加，住房消費(fèi)能力與投資意愿持續(xù)上升，導(dǎo)致住房需求呈現(xiàn)較大幅度增長。隨著我市經(jīng)濟(jì)近年快速發(fā)展，較高的勞動(dòng)生產(chǎn)率和工資水平，吸引了大量的外來人口；同時(shí)，隨著人均收入水平的提高和家庭結(jié)構(gòu)趨于小型化，我市居民住房消費(fèi)能力與意愿不斷提高；此外，在人民幣持續(xù)升值和國內(nèi)資金流動(dòng)性過剩的條件下，作為國內(nèi)住房市場比較活躍且緊鄰港澳臺(tái)地區(qū)的深圳，房地產(chǎn)市場不斷吸引本地、國內(nèi)及境外的投資，進(jìn)一步催化了住房市場的活躍，并導(dǎo)致住房需求持續(xù)處于增長狀態(tài)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，“十五”期間，我市每年新舊住房年均銷售面積達(dá)到1200萬平方米，比“九五”期間高出了一倍；2006年新舊住房銷售面積達(dá)到1500萬平方米，需求繼續(xù)旺盛，并在住房供應(yīng)持續(xù)緊張的情況下，導(dǎo)致住房價(jià)格持續(xù)上漲。

　　三是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的時(shí)滯性與當(dāng)前大戶型、高價(jià)位住宅的集中入市，導(dǎo)致今年以來房價(jià)漲幅與價(jià)格水平較大提升。2006年6月，隨著國辦發(fā)37號(hào)文(“國十五條”)的出臺(tái)，我市對(duì)尚未開工的住房項(xiàng)目，均按照國家“90/70”的結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)定，重新調(diào)整規(guī)劃進(jìn)行供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。由于房屋建筑建設(shè)期較長，與國內(nèi)其他城市一樣，我市大多數(shù)已調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的項(xiàng)目目前仍未達(dá)到批準(zhǔn)預(yù)售條件，尚未形成市場供應(yīng)。同時(shí)，此間已開工建設(shè)的多數(shù)大戶型住宅，在市場總體供應(yīng)仍比較緊張的前提下，加快建設(shè)、集中入市，形成了大批高價(jià)位住宅，并帶動(dòng)了其他中小戶型住宅價(jià)格的上漲，導(dǎo)致今年以來房價(jià)漲幅與價(jià)格水平較大幅度提升。

　　總體來看，在我市較為特殊的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展背景下，住房價(jià)格的持續(xù)上漲具有一定的客觀性；但是房價(jià)的持續(xù)上漲，不僅會(huì)影響本市居民的正常生活，也容易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)業(yè)危機(jī)，不利于宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和健康發(fā)展。根據(jù)本市實(shí)際，就進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、穩(wěn)定房價(jià)，提出如下建議：

　　一是進(jìn)一步加快年度住房用地供應(yīng)，積極落實(shí)年度住房建設(shè)計(jì)劃。建議盡快落實(shí)全市今年2.1平方公里的新供應(yīng)住宅用地計(jì)劃，加快新增住宅用地的規(guī)劃選址和出讓，加大全市舊城舊村改造力度和閑置土地處理力度，有效率的保證全市今后的住房供應(yīng)。

　　二是深化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整政策，加大中低價(jià)位、中小套型住房的供應(yīng)力度。對(duì)今后的所有住房項(xiàng)目，除繼續(xù)執(zhí)行“90/70”的結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)定外，建議對(duì)當(dāng)前房價(jià)較高、漲幅較大的區(qū)域，加快推進(jìn)限定銷售價(jià)格、限定套型面積的“雙限”政策，開發(fā)建設(shè)滿足中低收入居民住房需求的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。

　　三是加大對(duì)本市低收入家庭的住房保障，積極拓展保障性住房來源。建議政府相關(guān)部門加快落實(shí)市政府確定的年度開工建設(shè)保障性住房2.5萬套、建成6000套的目標(biāo)，并加快我市住房保障的模式、機(jī)制研究，盡快出臺(tái)住房保障的相關(guān)制度。此外，為拓展保障性住房來源，促進(jìn)住房保障工作，除加快政府自行組織建設(shè)的步伐外，應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)企業(yè)參與保障性住房建設(shè)，并多渠道拓展保障性住房來源；如對(duì)符合城市規(guī)劃調(diào)整原則可以改變?cè)杏猛具M(jìn)行住宅建設(shè)的待建土地，原企業(yè)在補(bǔ)交地價(jià)款后，可利用原有土地進(jìn)行保障性住房建設(shè)。

　　四是加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，加強(qiáng)境外資金進(jìn)入我市房地產(chǎn)市場的管理。建議有關(guān)部門嚴(yán)格落實(shí)國家關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的有關(guān)要求，并加快制定相關(guān)實(shí)施細(xì)則，推進(jìn)土地增值稅清算工作，遏制房地產(chǎn)暴利。此外，嚴(yán)格落實(shí)國家關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入的規(guī)定，嚴(yán)格限定境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在我市購買商品房的數(shù)量和其他購買條件，嚴(yán)密關(guān)注外資投資本市房地產(chǎn)，以抑制投機(jī)性需求，防止房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)我市經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、健康發(fā)展。