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　　新一輪的深圳房地產(chǎn)走勢(shì)依然強(qiáng)勁，今年1~5月房價(jià)均破萬元高線，但是房價(jià)高企的同時(shí)，深圳的推盤數(shù)量卻進(jìn)一步減少，反觀二手房交易呈持續(xù)增加的趨勢(shì)。對(duì)此，深圳綜合開發(fā)研究院教授宋丁認(rèn)為，深圳正步入成熟型房地產(chǎn)業(yè)態(tài)。

　　6月12日，深圳市國土房管局公布2007年1~5月深圳商品房住宅均價(jià)為11905.88元/平方米，而去年同期，市國土房管局統(tǒng)計(jì)的商品住宅銷售均價(jià)為8421元/平方米，同比上漲3484.88元/平方米。這一差價(jià)幾乎相當(dāng)于目前一些內(nèi)地城市的房屋售價(jià)，深圳房價(jià)仍一路走高。

　　新盤高價(jià)面市猛拉房屋均價(jià)

　　特別是今年一些新上市的樓盤，有些售價(jià)竟然比均價(jià)高出兩倍多。深圳市房地產(chǎn)研究所統(tǒng)計(jì)，1～5月，全市189個(gè)在售的新建商品住宅樓盤，銷售均價(jià)為11905.88元/平方米，其中14個(gè)為均價(jià)超過3萬元/平方米的大戶型、高價(jià)位樓盤，拉動(dòng)全市價(jià)格上漲近1300元，對(duì)房價(jià)上漲影響較大。

　　對(duì)于房價(jià)高企的原因，深圳市房地產(chǎn)研究所所長王鋒告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，2006年6月，隨著國辦發(fā)37號(hào)文(“國十五條”)的出臺(tái)，深圳市對(duì)尚未開工的住房項(xiàng)目，均按照國家“90/70”的結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)定，重新調(diào)整規(guī)劃進(jìn)行供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。但是由于房屋建設(shè)期較長，與國內(nèi)其他城市一樣，深圳大多數(shù)已調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的項(xiàng)目目前仍未達(dá)到批準(zhǔn)預(yù)售條件，尚未形成市場(chǎng)供應(yīng)。同時(shí)，此間已開工建設(shè)的多數(shù)大戶型住宅，在市場(chǎng)總體供應(yīng)仍比較緊張的前提下，加快建設(shè)、集中入市，形成了大批高價(jià)位住宅，并帶動(dòng)了其他中小戶型住宅價(jià)格的上漲，導(dǎo)致今年以來房價(jià)漲幅與價(jià)格水平較大幅度提升。

　　目前，深圳市可用于未來城市建設(shè)的用地不足200平方公里，土地資源非常有限。2002年以來，隨著國家土地管理政策的進(jìn)一步嚴(yán)格和深圳土地資源的進(jìn)一步緊缺，深圳每年可用于住房建設(shè)的土地一直比較有限，僅1~2個(gè)平方公里，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京、上海、廣州等特大城市。

　　這一土地供應(yīng)無法滿足每年新增900萬平方米左右的基本住房需求，并致使當(dāng)前住房開發(fā)投資、住房在建與新建規(guī)模，以及住房批準(zhǔn)預(yù)售規(guī)模持續(xù)減少，住房供應(yīng)持續(xù)呈現(xiàn)緊張趨勢(shì)，供不應(yīng)求的價(jià)格杠桿再一次推高房價(jià)。

　　同時(shí)，由于深圳較高的勞動(dòng)生產(chǎn)率和工資水平，吸引了大量的外來人口。隨著人均收入水平的提高和家庭結(jié)構(gòu)趨于小型化，深圳居民的住房消費(fèi)能力與意愿也在不斷提高；此外，在人民幣持續(xù)升值和國內(nèi)資金流動(dòng)性過剩的條件下，作為國內(nèi)住房市場(chǎng)比較活躍且緊鄰港澳臺(tái)地區(qū)的深圳，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷吸引境內(nèi)及境外的投資，進(jìn)一步催化了住房市場(chǎng)的活躍，并導(dǎo)致深圳的住房需求持續(xù)處于增長狀態(tài)。

　　根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)分析，“十五”期間，深圳市每年新舊住房年均銷售面積達(dá)到1200萬平方米，比“九五”期間高出了一倍；2006年新舊住房銷售面積達(dá)到1500萬平方米，需求繼續(xù)旺盛，并在住房供應(yīng)持續(xù)緊張的情況下，導(dǎo)致住房價(jià)格持續(xù)上漲。

　　關(guān)外房屋泡沫成分更多

　　據(jù)深圳市房地產(chǎn)研究所發(fā)布的研究報(bào)告，1~5月，深圳市商品房施工面積為2539.94萬平方米，同比下降6.16%；新開工面積為345.62萬平方米，同比下降18%。全市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)?？傮w呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。其中，住宅銷售面積279.08萬平方米，同比減少12.15%。全市新建商品住房銷售規(guī)模繼續(xù)減少。一系列下降的數(shù)據(jù)反映出深圳進(jìn)入2007年以來，商品房的供應(yīng)量開始減少。

　　但是供應(yīng)量減少的同時(shí)，深圳特區(qū)外(關(guān)外)的商品房銷售面積卻在增加。深圳1~5月新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積中，特區(qū)外商品住宅銷售面積就占了全市的62.8%；其中寶安區(qū)銷售面積占全市36.52%,龍崗區(qū)占全市26.28%。這兩個(gè)區(qū)是目前深圳新盤開發(fā)比較集中的地區(qū)，深圳開發(fā)商的競爭也多集中于此。

　　深圳綜合開發(fā)研究院宋丁教授告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，目前深圳關(guān)內(nèi)根本無地供應(yīng)，也絕少有關(guān)內(nèi)的新盤推出，所以土地供應(yīng)呈縮減趨勢(shì)是可以預(yù)見的。“今年深圳加大了關(guān)外的土地供應(yīng)，但總量還是不夠，新房供應(yīng)趨緊，反倒是二手房銷售占了主要地位。”宋丁說。

　　據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，近幾年深圳的住房銷量逐年走高，而供應(yīng)沒有相應(yīng)增長，從2003年開始到2006年連續(xù)四年供求比不足1，2006年深圳樓市的熱點(diǎn)就已經(jīng)集中在龍華、布吉、寶安、西鄉(xiāng)、蛇口五地。這一時(shí)期的新盤多，銷售火，推售量以及銷售量占全市的比例都分別在六成以上。

　　對(duì)于關(guān)外樓盤占據(jù)新房銷售的主力位置，深圳眾廈地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理助理林曉華向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，關(guān)外目前有些樓盤雖然建設(shè)完成，并取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績，但是，這其中泡沫成分居多。“關(guān)外房地產(chǎn)發(fā)展迅速，樓盤扎推上市，但是相應(yīng)的市政配套設(shè)施卻沒有跟上，有些樓盤售價(jià)高達(dá)萬元以上，卻已經(jīng)在透支今后兩三年的價(jià)格。”

　　目前深圳關(guān)外的一些樓盤，內(nèi)部小區(qū)配套都相當(dāng)完善，但是社會(huì)公建設(shè)施對(duì)于這些樓盤的配套卻沒有達(dá)到，這從開發(fā)商越來越多投入房地產(chǎn)開發(fā)的副業(yè)，諸如興辦學(xué)校、開通業(yè)主接送公車等方面就可見一斑。

　　林曉華告訴記者，目前深圳關(guān)外樓盤的空置率依舊很高，很多人買關(guān)外的房屋是抱著投資的心態(tài)而去的，根本沒有想過自住。“因?yàn)椴环奖?，所以真正購房用于自住的市民還是會(huì)選擇關(guān)內(nèi)的二手房購買，這也是二手房交易持續(xù)上升的原因。”

　　對(duì)于房價(jià)的上漲，王鋒分析，在深圳較為特殊的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展背景下，住房價(jià)格的持續(xù)上漲具有一定的客觀性；但是房價(jià)的持續(xù)上漲，不僅會(huì)影響深圳居民的正常生活，也容易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)業(yè)危機(jī)，不利于宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和健康發(fā)展。