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　　特別策劃：樓市回眸

　　樓市回眸之房?jī)r(jià)篇(下)

　　聚焦高房?jī)r(jià)的背后

　　時(shí)光飛逝如電，轉(zhuǎn)眼又到年度的中點(diǎn)?；仨肽陙?lái)的省城樓市，房?jī)r(jià)依舊漲勢(shì)逼人，房子依然需要排隊(duì)購(gòu)買(mǎi)。從中心區(qū)住宅到第二居所、商業(yè)地產(chǎn)和商務(wù)樓市場(chǎng)，有著太多的熱點(diǎn)值得我們關(guān)注。

　　一方面，是不斷攀升的房?jī)r(jià)備受輿論責(zé)難，另一方面，高價(jià)位運(yùn)行的省城樓市住宅項(xiàng)目的熱銷已是不爭(zhēng)之事實(shí)。房?jī)r(jià)越高賣得越好，真的應(yīng)了那句“買(mǎi)漲不買(mǎi)落”的老話，還是在其背后另的隱情？

　　疑問(wèn)一為什么總是盯緊房?jī)r(jià)？

　　房?jī)r(jià)越高賣得越好，不能排除有購(gòu)買(mǎi)者普遍追漲的心理，但最根本原因還是住宅供應(yīng)體系的不完善。

　　河北恒實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷總監(jiān)孟祥建在接受記者采訪時(shí)說(shuō)，國(guó)家在上世紀(jì)90年代最早提出房改思路時(shí)，就已明確了“面向高收入家庭的商品房、面向中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用住房以及面向最低收入家庭的廉租房”供應(yīng)體系。但從近十年的實(shí)際情況看，“商品房一枝獨(dú)秀”是省城也是全國(guó)市場(chǎng)普遍存在的情況，面向中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用住房基數(shù)最大，但開(kāi)發(fā)量卻遠(yuǎn)低于商品房開(kāi)發(fā)量。讓本來(lái)該買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的人群去買(mǎi)商品房，這既是房?jī)r(jià)上漲的原因之一，也是別無(wú)選擇的人們，一邊抱怨房?jī)r(jià)太高、一邊又不得不踴躍購(gòu)買(mǎi)的重要原因。“從去年開(kāi)始，國(guó)家宏觀調(diào)控政策已將重心放在了健全住宅保障體系上，要求各地加大經(jīng)濟(jì)適用住房和普通商品房開(kāi)發(fā)規(guī)模”，有業(yè)內(nèi)人士接受記者采訪時(shí)說(shuō)，在省城，安苑小區(qū)和柳陽(yáng)佳園兩大經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目適時(shí)推出，僅安苑小區(qū)就能向社會(huì)提供3000余套經(jīng)濟(jì)適用住房，但因?yàn)轫?xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，分?jǐn)傇诿磕旯?yīng)量并不太大。如果經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)在量上沒(méi)有實(shí)質(zhì)性突破，短期內(nèi)難以形成市場(chǎng)影響”。這位業(yè)內(nèi)人士對(duì)此并不樂(lè)觀。

　　疑問(wèn)二炒家真的重出江湖？

　　高房?jī)r(jià)的背后，是否有“炒房”者推波助瀾？這一直是購(gòu)房者關(guān)注的問(wèn)題之一。

　　“炒家在省城市場(chǎng)一直是微乎其微的，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格不會(huì)形成實(shí)質(zhì)影響”，有業(yè)內(nèi)人士接受記者采訪時(shí)說(shuō)，在政策層面，期房限轉(zhuǎn)也已從根本上杜絕了炒房行為。

　　“事實(shí)上，各開(kāi)發(fā)商在做銷售策略時(shí)，也是盡可能通過(guò)各種手段將炒房人群擋在門(mén)外”，北京完美地產(chǎn)顧問(wèn)企業(yè)聯(lián)合機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)超然說(shuō)，炒家的操作手法是短期內(nèi)將住宅轉(zhuǎn)讓套取價(jià)差，這將對(duì)樓盤(pán)的整體銷售策略產(chǎn)生不良影響，開(kāi)發(fā)商對(duì)此持排斥的態(tài)度。

　　“真正的炒家并不是在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)排隊(duì)買(mǎi)房，然后等項(xiàng)目升值后再變現(xiàn)，這不僅在政策層面已禁止，實(shí)際獲利空間也很有限”，業(yè)內(nèi)人士介紹說(shuō)，真正的炒家是在項(xiàng)目尚不具備銷售資格———即內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)購(gòu)買(mǎi)，然后在項(xiàng)目正式銷售時(shí)再轉(zhuǎn)賣。因?yàn)閮?nèi)部認(rèn)購(gòu)的開(kāi)發(fā)商往往是因?yàn)榧庇诨鼗\資金，制訂的認(rèn)購(gòu)價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)平均水平，獲利空間較大。隨著政府對(duì)市場(chǎng)秩序的整頓，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)正在逐漸退出市場(chǎng)，炒家的市場(chǎng)機(jī)會(huì)也將隨之而消失。

　　疑問(wèn)三投資人群支撐的市場(chǎng)？

　　“這是一個(gè)以投資人群為主流客戶的市場(chǎng)，買(mǎi)不起房的人在望房興嘆，購(gòu)房主流是那些一而再、再而三買(mǎi)房、并將其當(dāng)作重要投資手段的高收入人群”，是當(dāng)下流行的市場(chǎng)觀點(diǎn)之一。這一觀點(diǎn)認(rèn)為，支持高收入人群持續(xù)購(gòu)房的，是房?jī)r(jià)不斷上漲的預(yù)期，一旦房?jī)r(jià)漲幅低于預(yù)期，投資行為退出市場(chǎng)，市場(chǎng)需求必將大幅回落，市場(chǎng)震蕩在所難免。“住宅投資其實(shí)是一種廣義的投資”，河北極藝投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙楊認(rèn)為，人們投資住宅，并不排除其自住需求，此外，人們更看重的是房產(chǎn)的保值和儲(chǔ)蓄功能，畢竟住房是不動(dòng)產(chǎn)，其保值、增值功能相對(duì)穩(wěn)定，這一點(diǎn)與證券存在著本質(zhì)的不同?？梢哉f(shuō)，許多人購(gòu)房并不只是為了獲利，當(dāng)然也不會(huì)因漲幅的回落退出市場(chǎng)。

　　“另外有很多人我不認(rèn)為他是在投資購(gòu)房”，趙楊說(shuō)，比如為子女提早購(gòu)房，許多人在孩子上初中時(shí)就為他購(gòu)下一套房，因?yàn)檎宅F(xiàn)在的漲勢(shì)，等他真需要住房時(shí)，怕是已真的買(mǎi)不起了，你能說(shuō)他是投資性購(gòu)房嗎？“從目前我們掌握的客戶情況看，自住客戶和售舊購(gòu)新的客戶占市場(chǎng)主流”。恒遠(yuǎn)置地董事長(zhǎng)郭威介紹說(shuō)，投資行為因樓盤(pán)而異，并不是在每個(gè)項(xiàng)目都占很大比例。

　　疑問(wèn)四普漲真的無(wú)一例外？

　　在業(yè)界眾口一詞的房?jī)r(jià)普漲大勢(shì)下，住宅的投資功能已為市場(chǎng)所認(rèn)同，但是不是隨便一個(gè)住宅項(xiàng)目就具有保值增值功能呢？

　　“房?jī)r(jià)普漲的大勢(shì)面前，購(gòu)房者更應(yīng)關(guān)注項(xiàng)目的品質(zhì)，只有高品質(zhì)的項(xiàng)目才能經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)，與之相反，質(zhì)價(jià)不符的項(xiàng)目，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看價(jià)格未必只漲不跌”，趙楊說(shuō)，這樣的例子在省會(huì)已出現(xiàn)，一個(gè)五六年前位于城市中心區(qū)的高端住宅項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)售價(jià)號(hào)稱超過(guò)6000元/平方米，現(xiàn)在周邊房?jī)r(jià)已升至5000元/平方米以上，這一項(xiàng)目的二手房?jī)r(jià)格反而低于當(dāng)初的售價(jià)。

　　“這是因?yàn)槠洚?dāng)年價(jià)格有虛高成分，產(chǎn)品品質(zhì)與價(jià)格不相符。而現(xiàn)在其周邊推出的項(xiàng)目，在品質(zhì)上已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了它。”趙楊說(shuō)，高房?jī)r(jià)對(duì)開(kāi)發(fā)商提出了更高要求，那就是一定要做出具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品。購(gòu)房者也要認(rèn)真挑選高品質(zhì)的項(xiàng)目，無(wú)論自住、投資才能經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)。

　　本報(bào)記者張君花

　　觀點(diǎn)

　　(趙楊)

　　應(yīng)重新提倡“梯度消費(fèi)”，憑什么剛畢業(yè)沒(méi)兩年的年輕人一定要買(mǎi)新房？完全可以租房，或者買(mǎi)二手房，目前省會(huì)二環(huán)周邊的二手房?jī)r(jià)格在3000元的比比皆是。噪孟祥建

　　除灰色收入人群外，許多剛到結(jié)婚年齡的年輕人，都是雙方老人付首付，自己承擔(dān)月供，有的甚至連月供都要啃老。總在說(shuō)我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)高于西方國(guó)家，卻忽略了收入里無(wú)法納入統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的部分。噪郭威

　　從去年開(kāi)始我就拒絕再說(shuō)房?jī)r(jià)了，因?yàn)殛P(guān)聯(lián)因素太多，不好說(shuō)得太絕對(duì)。但只要經(jīng)濟(jì)是發(fā)展的態(tài)勢(shì)，總體而言房?jī)r(jià)趨勢(shì)還是上揚(yáng)。