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　　2007年3月，在十屆全國人大五次會議上高票通過的《物權(quán)法》頒布。幾個備受關(guān)注的房地產(chǎn)相關(guān)問題被納入該法規(guī)范中。那么，業(yè)主和準業(yè)主以后是否能夠免除諸多煩惱？《物權(quán)法》能否為業(yè)主維權(quán)撐開保護傘？小區(qū)的諸多物業(yè)糾紛能否迎刃而解？記者就此采訪了貴陽的資深律師和業(yè)內(nèi)專家。

　　關(guān)鍵詞一：小區(qū)車位

　　(相關(guān)條款)：

　　第七十條業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

　　第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。

　　第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

　　解讀：道路綠地業(yè)主共有地下車庫約定權(quán)屬

　　貴陽市房屋產(chǎn)權(quán)處的負責人表示，車庫問題應該從兩個方面結(jié)合來看。現(xiàn)在貴陽市大部分房開企業(yè)對車庫的歸屬并沒有約定，沒有將車庫列入開發(fā)成本，也未作公用面積納入公攤，因此出現(xiàn)了一些物管公司私自將車庫出售的現(xiàn)象。

　　北斗星律師事務所房地產(chǎn)部主任賈倞律師告訴記者，關(guān)于小區(qū)車庫歸屬問題，在將于2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》里明確了相關(guān)規(guī)定，建設(shè)區(qū)劃內(nèi)車位和車庫的所有權(quán)在物權(quán)法草案上認定是歸開發(fā)商所有；建設(shè)區(qū)劃內(nèi)的車位和車庫，首先要滿足業(yè)主的需要。至于優(yōu)先權(quán)應該如何使用，則有待進一步的確定。

　　關(guān)鍵詞二：業(yè)主投票權(quán)

　　(相關(guān)條款)

　　第七十六條決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項(籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施)，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　解讀：“面積＋人數(shù)”標準避免一票獨大

　　據(jù)貴陽市房管局相關(guān)負責人介紹，粗略統(tǒng)計，貴陽市樓盤中有一半沒有成立業(yè)主委員會。該負責人表示，成立業(yè)主委員會很重要，通過個人或自發(fā)的群體向開發(fā)商等協(xié)商都會顯得蒼白無力，而業(yè)主委員是具有一定法律效益的。因此，成立業(yè)主委員會是業(yè)主邁向維權(quán)的第一步。

　　貴陽星華律師事務所的李志賢律師分析到，“現(xiàn)行的《物業(yè)管理條例》僅僅是通過業(yè)主擁有的建筑面積、住宅套數(shù)來確定業(yè)主投票權(quán)，與之不同的是，《物權(quán)法》在確定投票權(quán)時有了更加公平的原則，采用面積和人數(shù)雙重標準來決定，投票權(quán)，避免了大業(yè)主‘一票獨大’。

　　關(guān)鍵詞三：住宅建設(shè)用地使用權(quán)

　　(相關(guān)條款)

　　第一百四十九條住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

　　解讀：“自動”續(xù)期是百姓福音

　　北斗星律師事務所房地產(chǎn)部主任賈倞律師認為，過去我國對不同用途土地的使用年限還沒有明確規(guī)定時，貴陽市部分房開商與業(yè)主簽訂的居住用地年限為40年或者50年。但現(xiàn)在開發(fā)的住宅樓盤，房開商出具的土地使用年限不足70年，購房者可以通過法律途徑來維護自己的權(quán)益。所以市民在購房時一定要留意開發(fā)商的土地使用權(quán)證，從土地使用權(quán)證可以看出，土地使用年限是多少，用途是什么，具體性質(zhì)是什么，以免造成經(jīng)濟上不必要的損失。

　　而對于“土地使用權(quán)年限”問題，賈倞律師認為，“土地使用70大限”市民沒必要擔心。將于2007年10月1日起施行的物權(quán)法作出的明確規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。“這就意味著《物權(quán)法》已經(jīng)解決了大家擔心的70年的房屋土地使用權(quán)問題，即在房屋土地使用權(quán)期滿后，除非因為公共利益需要，使用權(quán)人的繼續(xù)使用權(quán)必須得到滿足。”

　　關(guān)鍵詞四：采光權(quán)

　　(相關(guān)條款)

　　第八十九條建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。

　　解讀：爭取“陽光”有法可依

　　據(jù)解決多年房地產(chǎn)糾紛的羅鳴律師介紹：近年來，隨著城市建設(shè)速度加快，貴陽市住宅建設(shè)用地供應趨緊，加之有些開發(fā)商違規(guī)施工，超規(guī)劃建設(shè)，導致新建住宅樓層數(shù)過高，密度過大；有些人甚至為求便利，私搭亂建，影響相鄰建筑的通風、采光，因“陽光權(quán)”引發(fā)的糾紛日益增多。

　　羅鳴律師向記者分析到，新出臺的《物權(quán)法》中專門對采光權(quán)進行了延伸和細化，首次在法律中提出了日照權(quán)的概念。之所以明確提出該概念，不僅因為居民有權(quán)利在家里享受有利于身體健康的陽光，還因為太陽光在越來越多的居民家中起著熱水、蓄電等太陽能利用的作用。“以貴陽的天氣特點來說，日照權(quán)對市民顯得尤其珍貴”?！段餀?quán)法》明確通風權(quán)、采光權(quán)和日照權(quán)的意義在于，《物權(quán)法》實施之后，居民住宅正常的通風、采光、日照如被侵害后，則有法可依了，采光權(quán)和日照權(quán)被侵犯的居民可以為自己維權(quán)。