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　　全年五、六百萬平米市場供應(yīng)量，價格集中向6000-8000元/平米靠攏，內(nèi)外品牌地產(chǎn)商集中亮相，股市風(fēng)云變幻、投資者意向難定，調(diào)控的政策隨時可能向房地產(chǎn)施壓……2007下半年，珠海樓市風(fēng)起云涌，風(fēng)將向何處吹呢？

　　樓市是否繼續(xù)一邊倒？

　　三月的萬科金域藍灣，四月的華發(fā)新城四期，五月的仁恒星園都創(chuàng)造了驚人的銷售速度也刷新了區(qū)域的銷售價格，其"示范效應(yīng)"為周邊區(qū)域樓盤做出了"榜樣"。數(shù)月來有品牌、有品質(zhì)的樓盤固然銷售喜人，一房難求；本地開發(fā)商開發(fā)的有資源優(yōu)勢的項目也同樣是銷售暢旺；甚至相比之下略為"滯銷"的項目也并不急于銷售，渡過資金回籠的"風(fēng)險期"后一天內(nèi)坐地起價近千元的"神話"正在上演。面對胸有成竹、不急不躁的開發(fā)商，投資者在排隊搶號中似乎已不再如以前般從容，面對遍地"豪宅"的市場，普通消費者的選擇余地實在有限。說這個市場是"一邊倒"并不為過。那么樓市還會繼續(xù)一邊倒下去么？

　　從供求關(guān)系上看是最直接和科學(xué)的。從投資需求來看，連續(xù)三年的宏觀調(diào)控，投資回報率的持續(xù)降低，讓個人投機者開始思考新的賺快錢方式；股市的火爆等等因素正導(dǎo)致過去10年持續(xù)高漲的房產(chǎn)投資走向理性，業(yè)界有觀點認(rèn)為，講求專業(yè)性、理性、小風(fēng)險性的"后房產(chǎn)投資時代"正在到來。

　　目前珠海核心市區(qū)房價大多已攀升至6000元/平方米以上，部分物業(yè)單價甚至突破萬元。對于投資者而言，不管是短期還是長線投資，都將承擔(dān)巨大的資金壓力，不少投資者表示，珠海城市中心區(qū)房價攀升至7000元/平方米以后，不管是從物業(yè)增值空間，還是市場承受能力，以及物業(yè)交易頻率看，都已進入有一定風(fēng)險的時期。在房產(chǎn)快速增長時期，投資者盲目追捧下單的情況幾乎沒有了。如今，投資者下單，會嚴(yán)格審查樓盤價格增長可能、出租率、回報率、開發(fā)商信譽、實力、轉(zhuǎn)手難度、區(qū)位優(yōu)勢，甚至分析二手房交易成本等，顯得相當(dāng)理性。

　　對于自住者而言，城市中心區(qū)過大的戶型和過高的總價越來越難以承受，以及交通改善帶來的邊際成本降低，使他們將目光更多的轉(zhuǎn)向了珠海西部乃至坦洲、三鄉(xiāng)，"生活在別處"成為一種可以接受的選擇。

　　但是股市到高點之后的積累的高風(fēng)險讓一部分套現(xiàn)的資金需要尋找出口，置業(yè)仍然是最好的選擇之一，傳統(tǒng)的居住習(xí)慣和觀念也并非短時間可以改變，可以預(yù)見的是，樓市風(fēng)向的轉(zhuǎn)變將是一個"輾轉(zhuǎn)反側(cè)"的復(fù)雜過程，從今年下半年供應(yīng)量的情況來看，"一邊倒"的局面或?qū)⒂兴徑狻?/p>

　　房價會不會松動？

　　雖然目前的珠海的房價已經(jīng)達到近年來的一個歷史高點，政府也在著力解決房地產(chǎn)市場中的一些不規(guī)范的行為，如打壓投機性購房、改善房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)等，經(jīng)濟適用房和限價房也有望在今年底及明年面世，但是起決定作用的還是市場供求。

　　我們根據(jù)2003年、2004年這3年時間內(nèi)成交量的變化可以發(fā)現(xiàn)，這幾年珠海房地產(chǎn)市場一直處于放量階段，2003-2005年，全市累計新開工商品房屋(采用建設(shè)行政主管部門施工許可數(shù)據(jù))面積843.89萬平方米。其中2005年新開工商品房屋面積336.73萬平方米，比2004年增加8.06%。

　　2003-2005年，全市累計竣工商品房屋(采用建設(shè)行政主管部門竣工備案數(shù)據(jù))面積677.55萬平方米。其中2005年竣工商品房屋面積278.51萬平方米，比2004年增加30.04%。

　　2003-2005年，全市累計銷售新建商品住宅(市區(qū)采用登記中心預(yù)購登記數(shù)據(jù)，斗門采用統(tǒng)計部門數(shù)據(jù))面積347.99萬平方米，銷售金額119.66億元。其中2005年銷售新建商品住宅面積133.34萬平方米，比2004年增長17.92%，銷售金額51.48億元，比2004年增長39.40%。

　　而根據(jù)珠海市統(tǒng)計局官方網(wǎng)站發(fā)布的"一季度我市房地產(chǎn)市場分析"：一季度我市房地產(chǎn)市場延續(xù)去年走勢，施工規(guī)模繼續(xù)擴大。一季度全市房地產(chǎn)施工面積599.7萬平方米，同比增長64.1%，其中新開工面積89.5萬平方米，同比增長16.1%，去年結(jié)轉(zhuǎn)面積510.2萬平方米，占全市施工面積的85%。結(jié)轉(zhuǎn)項目多，施工規(guī)模大是今年我市房地產(chǎn)施工面積大幅增長的主要原因。房地產(chǎn)施工面積高速增長，預(yù)示今后我市房地產(chǎn)市場供應(yīng)會大幅增加，投資也會持續(xù)增長。隨著施工面積的持續(xù)增加，為市場的供應(yīng)量增加打下了堅實的基礎(chǔ)。

　　我市某專業(yè)機構(gòu)做的一份市場預(yù)估數(shù)據(jù)顯示，2007年珠海主城區(qū)供應(yīng)面積接近310萬平米。主城區(qū)加西部地區(qū)總量將有五、六百萬平米。近年來，珠海每年的房地產(chǎn)供應(yīng)量在200-300萬平米、消化量在120、130萬平米上下，即每年都會有100多萬平米的量結(jié)轉(zhuǎn)到次年以后消化。而2007年供應(yīng)量翻了一番還多，且大部分集中在下半年上市。值得注意的是，該統(tǒng)計局"分析"同時透露，一季度我市商品房可供預(yù)售面積增長75%，而需求僅增長24.1%，需求增速低于供應(yīng)增長51個百分點；同時今年一季度房地產(chǎn)施工面積增長64.1%。這些都預(yù)示著市場供求關(guān)系已開始發(fā)生變化。

　　珠海人置業(yè)半徑在擴大，投資者不知該買房還是該炒股，購房心理的不堅定導(dǎo)致資金處于游離狀態(tài)；隨著珠三角城市化進程的推進，外地置業(yè)者更多的置業(yè)選擇；土地增值稅的清算、物權(quán)法的出臺，在一定程度上將對房地產(chǎn)的開發(fā)秩序產(chǎn)生深遠影響，囤積土地?zé)o益，面臨快速的開發(fā)、上市，一位珠海本土業(yè)內(nèi)人士在其博客中對此的看法是：供應(yīng)量的集中爆發(fā)、銷售周期的拉長將使得珠海房地產(chǎn)在2007下半年"匪夷所思"。

　　由此可以預(yù)計，雖然品牌大盤引領(lǐng)樓市，今年下半年基本不太會出現(xiàn)房價一路飛奔的景象。

　　選擇會不會更多？

　　由于下半年樓市供應(yīng)放量，對于消費者來說，選擇的機會將會更多，特別是中高端物業(yè)。萬科、中海、招商，乃至?xí)r代、綠景等品牌開發(fā)商正式進入珠海開發(fā)項目對于珠海樓市的影響力正在逐漸顯現(xiàn)。由于下半年投放市場的樓盤中，傳統(tǒng)的"大戶型"比比皆是，精裝修、大社區(qū)的品牌樓盤也不少，對于中高端消費群的爭奪戰(zhàn)將進入白熱化的階段，"淘汰賽"再所難免。在這樣的樓市環(huán)境中，對于樓市的理性判斷顯得尤為重要。

　　在發(fā)展商層面，對于大多數(shù)本地發(fā)展商而言必須正確認(rèn)識"品牌大勢"帶來的沖擊，從項目本身出發(fā)，對市場把握得透徹，打造產(chǎn)品制定價格，而不是過分透支珠海地產(chǎn)的潛力；同時在體現(xiàn)在讓產(chǎn)品規(guī)劃合理、價格具有競爭力；

　　業(yè)內(nèi)人士建議，消費者不要盲目跟風(fēng)，置業(yè)目的要明確，挑選物業(yè)時要盡量做到"貨比三家"。對于消費者，需量力而為，最適合的而非最昂貴的物業(yè)才是最好的。

（均為紅館地產(chǎn)制圖）