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近日，廣州市政府發(fā)布了《廣州市物業(yè)管理規(guī)定》(征求意見稿)(下稱《征求意見稿》)。該規(guī)定被業(yè)內(nèi)專家稱為“《物權(quán)法》落地廣州的標(biāo)志”?！墩髑笠庖姼濉芬怀觯⒓匆l(fā)各方面的熱烈討論。五一前，廣州市國土房管局召集了全市各區(qū)街道和居委會的有關(guān)負(fù)責(zé)人，聽取了他們對該《征求意見稿》的建議和意見；5月10日，廣州市國土房管局又邀請業(yè)主、業(yè)主委員會的代表，繼續(xù)聽取他們的意見。在討論中，小區(qū)公共物權(quán)、物管費(fèi)征收、前期物管和業(yè)委會工作等成為最受關(guān)注的熱點(diǎn)問題。
從目前反映的意見來看，各方面的質(zhì)疑的確不少，比如不少街道、居委會的有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，《征求意見稿》中有很多工作要街道、居委會參與，但如何操作在實(shí)際生活中困難重重。
由于歷史遺留問題不少，加上原先的相關(guān)條例難以操作，因此這個《廣州市物業(yè)管理規(guī)定》被廣大市民寄予了很大的期望。對此，廣州市國土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近期之所以要邀請各方代表多提意見，提好意見，就是希望最終能拿出一份能讓大家比較滿意的《規(guī)定》來，以盡可能地解決業(yè)主們在實(shí)際生活中遇到的種種問題。廣州市全新的《物業(yè)管理規(guī)定》將會是什么模樣，還有待我們積極提出意見。
第一章：總則
第二章：業(yè)主及業(yè)主大會
《征求意見稿》中有望解決的問題
1.誰來指導(dǎo)、監(jiān)督、管理物業(yè)管理活動?
廣州市國土資源和房屋管理局負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、監(jiān)督、管理工作。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)工作，社區(qū)居民委員會(村民委員會)協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、政府有關(guān)部門做好物業(yè)管理工作，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。
2.設(shè)立物業(yè)管理聯(lián)席會議
在之前的相關(guān)規(guī)定中并沒有這一項內(nèi)容?！墩髑笠庖姼濉分幸?guī)定，“可以建立由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)牽頭，市國土房管局各區(qū)分局(縣級市國土房管局)、轄區(qū)派出所、社區(qū)居民委員會(村民委員會)、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問題”。
3.業(yè)委會可以刻制印章
《征求意見稿》中規(guī)定，業(yè)主大會及業(yè)主委員會憑物業(yè)所在地市國土房管局各區(qū)分局、縣級市國土房管局的備案通知，向公安機(jī)關(guān)申請刻制印章。業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會指定專人負(fù)責(zé)保管，經(jīng)業(yè)主委員會成員過半數(shù)簽字方可使用，具體使用范圍、使用辦法等由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
《征求意見稿》中尚未解決的問題
1.街道辦事處、居委會如何指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作？
《征求意見稿》中規(guī)定，雖然賦予街道辦事處、居委會指導(dǎo)、協(xié)調(diào)工作的權(quán)利，但缺乏實(shí)際操作辦法，而且對業(yè)主、業(yè)委會、開發(fā)商也沒有足夠的約束，如果業(yè)主、業(yè)委會或者開發(fā)商不接受管理，他們也沒辦法。
2.分期開發(fā)的物業(yè)如何成立業(yè)主委員會？
由于是分期開發(fā)，廣州有個小區(qū)曾創(chuàng)紀(jì)錄地有4個業(yè)主委員會，導(dǎo)致各業(yè)委會之間沖突不斷，很難有效運(yùn)作?！墩髑笠庖姼濉分幸?guī)定，分期開發(fā)的物業(yè)，先期開發(fā)區(qū)域符合本條前款規(guī)定的，可以成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。新一期物業(yè)的業(yè)主入住百分之五十以上后，應(yīng)當(dāng)按照新增投票權(quán)數(shù)占已有投票權(quán)數(shù)的比例增補(bǔ)業(yè)主委員會成員，但增補(bǔ)后的業(yè)主委員會成員總?cè)藬?shù)不得超過十一人。有不少業(yè)主認(rèn)為，有的小區(qū)太大，多達(dá)幾萬人，只成立一個業(yè)委會不僅難度很大，而且操作起來也很不現(xiàn)實(shí)。
3.業(yè)主直接投票是否現(xiàn)實(shí)？
穗花新村第三屆業(yè)委會成立于2005年7月，一年多以來，穗花新村業(yè)委會一共向相關(guān)部門寄出了13份備案資料，但都沒有在海珠區(qū)國土房管分局完成備案。于是，2007年初，穗花新村業(yè)委會將海珠區(qū)國土房管分局告上法庭。在法庭的答辯環(huán)節(jié)，雙方最大的爭議就在業(yè)主大會召開和做出決定的法定人數(shù)上。穗花新村一共有800多戶業(yè)主，當(dāng)年有530戶業(yè)主參與投票，選舉產(chǎn)生了30名業(yè)主代表。隨后由業(yè)主代表開會通過了《業(yè)主公約》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》，并選出了第三屆業(yè)委會。
但這套程序在海珠區(qū)國土房管分局看來是不合規(guī)定的。該局相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，國務(wù)院2003年頒布的《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“業(yè)主大會做出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過。”也就是說必須做到“一人一票”直接表決，代表表決不算數(shù)。
《征求意見稿》第六條規(guī)定：“決定前款第六項和第七項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款第三、四、五、八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。”從這一點(diǎn)上看，新《規(guī)定》的條文操作起來依然相當(dāng)困難。記者陳白帆
最具爭議的兩條款
1.第二十五條“前期物業(yè)管理的招投標(biāo)”規(guī)定：住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過公開招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。投標(biāo)人少于三個或者建筑總面積少于五萬平方米的住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)所在地市國土房管局各區(qū)分局、縣級市國土房管局批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。分期開發(fā)的住宅物業(yè)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的，其前期物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)以全部物業(yè)管理區(qū)域?yàn)榉秶?/p>
2.第三十六條“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則”規(guī)定：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)、特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。業(yè)主委員會成立之前，實(shí)行包干制、酬金制的住宅(不含別墅)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價；別墅、實(shí)行組合制及業(yè)主委員會成立之后的住宅和其他非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。
第三章：前期物業(yè)管理
第四章：物業(yè)管理服務(wù)
選聘物管公司誰說了算？
過去幾年，廣州“物業(yè)管理權(quán)交接糾紛”不斷，物管權(quán)交接演變成業(yè)主與保安攻防對峙，被炒的“舊管家”不肯讓位，中標(biāo)的“新管家”又堅持上崗，于是，廣州新興白云花園、翠湖山莊以及春蘭花園等多個住宅小區(qū)，均先后出現(xiàn)了兩家物業(yè)管理公司對一個小區(qū)“齊抓共管”的尷尬局面。
實(shí)際上，不少發(fā)展商和物業(yè)公司都是“父子關(guān)系”，發(fā)展商賣完樓后就變成“物業(yè)管理公司”。正因?yàn)楣芾碇杏刑嗟睦?，不少建設(shè)單位挖空心思要“賴”在小區(qū)。如今，《征求意見稿》中規(guī)定，“前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，物業(yè)管理區(qū)域尚未成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理”，這就給了“父子兵”足夠的支持。一名長期參與業(yè)主維權(quán)的專家擔(dān)心，業(yè)委會一天不成立，他們就可以永遠(yuǎn)借“子公司”的殼留在小區(qū)。
當(dāng)然，成立了業(yè)委會的小區(qū)則另當(dāng)別論，因?yàn)椤墩髑笠庖姼濉返谌粭l“對前期物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的處理”規(guī)定：“對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他物業(yè)管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換”。這意味著業(yè)主委員會有著絕對的話語權(quán)，決定著物管公司的命運(yùn)，能有效避免物業(yè)管理權(quán)交接的糾紛。
可以說，“前期物業(yè)管理的招投標(biāo)”這一規(guī)定，并不能有效解決日后物業(yè)管理工作中可能產(chǎn)生的業(yè)主與物管之間的糾紛。因?yàn)椋降孜锕芄镜姆?wù)水平達(dá)標(biāo)與否，還需要在實(shí)踐中檢驗(yàn)才可得知，并不是只經(jīng)過了招投標(biāo)就能知曉的。
對超標(biāo)收費(fèi)限制有了松動
《征求意見稿》中規(guī)定，“在物業(yè)服務(wù)合同中約定；提供一級物業(yè)服務(wù)等級未涵蓋的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需超過政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面報物業(yè)所在地區(qū)、縣級市價格主管部門核定后執(zhí)行”。有市場人士認(rèn)為，這意味著物業(yè)管理服務(wù)的價格不再受到嚴(yán)格的價格管理限制了。以往，住宅的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是：一級的管理費(fèi)按優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則確定；二級的管理費(fèi)多層住宅每平方米(建筑面積，下同)0.75元，(裝有電梯的為每平方米1.00元)；高層住宅每平方米1.95元……
但實(shí)際上，以往市場對優(yōu)質(zhì)優(yōu)價卻并沒有一個具體的標(biāo)準(zhǔn)去執(zhí)行，一些物管公司由于得到了業(yè)主的普遍認(rèn)可因此收費(fèi)不會受到困擾，而一些對收費(fèi)存在爭議的樓盤或者是業(yè)主想享受優(yōu)質(zhì)服務(wù)卻又不愿意支付高額管理費(fèi)的樓盤往往就紛爭不斷了。最典型的代表是麗江花園的物業(yè)管理官司，雖然該盤的大部分業(yè)主都是按“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”交付管理費(fèi)，但卻有部分業(yè)主認(rèn)為應(yīng)該按照政府指導(dǎo)價即1.95元/m2收費(fèi)，由此引發(fā)了一連串的矛盾。
新《規(guī)定》對于物管“超標(biāo)”收費(fèi)有了較為明確的指引，相信可有效減少此類紛爭。記者王荔玨
第五章：物業(yè)的使用和維護(hù)
車位歸屬問題最受關(guān)注
第四十二條：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)營并首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
糾紛案例
廣州市海珠區(qū)某小區(qū)開發(fā)商未經(jīng)業(yè)主同意，公開發(fā)售該小區(qū)地下車庫停車位。目前該小區(qū)地下車庫部分停車位被小區(qū)外的人購買，加價租給小區(qū)業(yè)主，從而引起業(yè)主的不滿。但是開發(fā)商以“車庫屬于開發(fā)商”為由，仍然繼續(xù)出售車位。
界定仍不清晰空子很多
《征求意見稿》中關(guān)于停車場的文字描述，與剛剛通過的《物權(quán)法(草案)》基本相同。這個規(guī)定至少明確了兩個問題。首先是會所和車庫有約定按約定執(zhí)行，沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。其次是明確了占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
但是這個《征求意見稿》并沒有徹底解決車位的問題。首先關(guān)于車位歸屬問題，雖然提出了“可以約定處理”，但是業(yè)主和開發(fā)商約定的是使用權(quán)還是所有權(quán)沒有界定。如果這個問題相關(guān)部門無法進(jìn)一步出臺措施予以界定，車庫的主動權(quán)就在開發(fā)商手里，業(yè)主是處于被動的“約定”地位。因此應(yīng)進(jìn)一步完善住宅小區(qū)車位權(quán)屬問題的法律法規(guī)。
其次，雖然確認(rèn)了“應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要”，但怎樣才算“首先滿足”缺乏具體的操作辦法，開發(fā)商大可鉆空子。更致命的是，如果發(fā)生糾紛，目前相關(guān)法規(guī)都沒有明確賦予業(yè)主委員會的訴訟地位，一旦如上述案件一樣發(fā)生糾紛，業(yè)主委員會往往會因不具備訴訟資格而被駁回起訴。
第六章：專項維修資金
明確了誰交，交多少
《征求意見稿》第四十八條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房地產(chǎn)交易登記前，按照住宅建筑面積每平方米四十元，非住宅建筑面積每平方米五十元的標(biāo)準(zhǔn)繳交首期專項維修資金，并存入指定銀行”。
第四十九條對“建設(shè)單位繳交專項維修資金的情形”也作出相應(yīng)的約束，按照相關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位繳交專項維修資金而建設(shè)單位未繳交的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照前款規(guī)定的專項維修資金繳交標(biāo)準(zhǔn)繳交專項維修資金，并存入指定銀行。也就是說，物業(yè)維修專項基金應(yīng)由業(yè)主繳納，按規(guī)定應(yīng)由建設(shè)單位繳納的，建設(shè)單位應(yīng)繳納。
案例：12小區(qū)追討物業(yè)資金
這可以說是史上最大規(guī)模和最轟動的追討專項維修資金事件。去年10月份，越秀區(qū)東悅居、荔灣區(qū)西門口廣場、荔灣廣場、海珠區(qū)萬豐花園君雅大廈、海珠區(qū)上渡路雅景園、海珠區(qū)海琴灣、海珠區(qū)宏宇廣場、海珠區(qū)嘉仕花園東區(qū)、白云區(qū)樂得花園、白云區(qū)畔山花園、番禺區(qū)如意中心、海珠區(qū)朗晴居等業(yè)委會，要求明確1998年10月至2003年9月期間專項維修資金的繳交主體，并強(qiáng)制追回由開發(fā)商或物業(yè)管理公司挪用的專項維修資金。這些小區(qū)業(yè)主委員會還聯(lián)合發(fā)起倡議，號召廣州涉及專項維修資金問題的樓盤和業(yè)主加入集體追討行列。廣州市12個小區(qū)業(yè)主委員會的維權(quán)行動，揭開了住房專項維修資金收支混亂的冰山一角。
根源：《條例》《辦法》“打架”
據(jù)了解，在廣州，造成房屋維修資金缺口的關(guān)鍵在于涉及維修資金繳納法規(guī)發(fā)生了變化。1998年頒布的《廣東省物業(yè)管理條例》規(guī)定，由開發(fā)商繳納維修資金；而1999年建設(shè)部、財政部頒發(fā)的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金管理辦法》，以及2003年生效的國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，均規(guī)定由業(yè)主繳納維修資金。2003年9月1日由國務(wù)院頒布開始實(shí)施的《物業(yè)管理條例》第7條對業(yè)主在物業(yè)管理活動中的義務(wù)有“按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金”的規(guī)定。
由于國務(wù)院《物業(yè)管理條例》與《廣東省物業(yè)管理條例》在資金繳納主體上規(guī)定不一致，目前，廣州市專項維修資金的繳納主體根據(jù)上述兩條例生效期間分成兩種情況：商品房預(yù)售許可證核發(fā)時間在1998年10月1日后、2003年8月31日前的，繳納主體為開發(fā)建設(shè)單位；商品房預(yù)售許可證核發(fā)時間在2003年9月1日以后的，繳納主體為業(yè)主。
而對于1998年10月1日至2003年8月31日期間的繳納主體則存在巨大分歧。業(yè)主想執(zhí)行省條例，開發(fā)商想執(zhí)行建設(shè)部辦法。廣州房管部門對此問題的意見是建議適用省條例，但行政主管部門無權(quán)解釋法律適用問題。
萬般無奈的業(yè)主最終采取集中追討的做法，要求立法部門盡快解決“法規(guī)沖突”問題，司法機(jī)關(guān)追究相關(guān)責(zé)任方刑事責(zé)任。
市民意見：監(jiān)管力度不夠大
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對于建設(shè)單位欠繳維修資金的，《征求意見稿》僅規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照前款規(guī)定的專項維修資金繳交標(biāo)準(zhǔn)繳交專項維修資金，并存入指定銀行。”另外，其中規(guī)定的“住宅建筑面積每平方米四十元，非住宅建筑面積每平方米五十元的標(biāo)準(zhǔn)繳交首期專項維修資金”，與其上位法《廣東省物業(yè)管理條例》規(guī)定的建設(shè)單位應(yīng)按“物業(yè)總投資2%”的比例劃撥維修資金的規(guī)定，繳納標(biāo)準(zhǔn)大大降低，不利于業(yè)主依法追討維修資金欠賬。
業(yè)主代表則認(rèn)為，《征求意見稿》中只規(guī)定未繳交維修資金的建設(shè)單位要補(bǔ)交，而沒有任何懲罰措施，監(jiān)管力度不大。記者龍蕾
關(guān)于維修資金的N個答疑 余額不足時怎辦？
第五十條：專項維修資金余額不足首期專項維修資金的百分之三十時，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)續(xù)籌專項維修資金。
轉(zhuǎn)讓物業(yè)時怎辦？
第五十一條：業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，其所繳存的專項維修資金余額不予退還，一并轉(zhuǎn)讓給新業(yè)主。
如何動用維修資金？
第五十四條：專項維修資金按下列原則使用：(一)部分共有部分的維修、更新、改造費(fèi)用，由該部分業(yè)主按照房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。(二)全體共有部分的維修、更新、改造費(fèi)用，由全體業(yè)主按照房屋建筑面積比例共同承擔(dān)；物業(yè)保修期內(nèi)發(fā)生的維修、更新、改造費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)，不得使用專項維修資金；人為原因造成的房屋共有部分、公用設(shè)施損壞，維修、更新、改造費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)，不得使用專項維修資金。
根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中支出的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，不得從專項維修資金中列支。
·物管新規(guī)能否醫(yī)治沉疴？ 07/06/01
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