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　　我國(guó)城市住宅租賃價(jià)格：基于重塑房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)的研究

　　摘要：隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅投資者的增多，房?jī)r(jià)租金倒掛和租賃市場(chǎng)稅費(fèi)流失日益嚴(yán)重。加強(qiáng)城市租賃市場(chǎng)管理、理順住宅租賃中的各方經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系已成為急待解決的問(wèn)題，而城市住宅租賃租金的確定則是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的核心。本文在租賃價(jià)格性質(zhì)、構(gòu)成要素及租金與房?jī)r(jià)的關(guān)系探討基礎(chǔ)上，基于重塑房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)，深入分析住宅租賃價(jià)格的確定方法，并對(duì)各方法進(jìn)行述評(píng)，指出實(shí)踐確定中應(yīng)注意的問(wèn)題。

　　一、引言

　　城市住宅租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分。伴隨目前我國(guó)城市以投資為目的而擁有二套以上住宅群體數(shù)量的增多，相應(yīng)地，城市租賃市場(chǎng)管理卻不到位，房屋租賃財(cái)政稅收流失嚴(yán)重。此外，在房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升下，各城市“租售比”倒掛現(xiàn)象卻愈演愈烈。通過(guò)對(duì)租賃價(jià)格的研究，也將有利于買(mǎi)房者重塑房?jī)r(jià)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)有積極作用。

　　在西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，開(kāi)發(fā)商建造的住宅銷(xiāo)售量只占建造量的50%～60%，而把40%～50%的新房投入租賃市場(chǎng)，從而發(fā)展房地產(chǎn)一級(jí)銷(xiāo)售市場(chǎng)和住宅租賃市場(chǎng)。在美國(guó)，一般房?jī)r(jià)是月租金的120倍左右，而在我國(guó)，房?jī)r(jià)虛高的城市，100-200萬(wàn)元的住宅，拿去出租的月租金是2000—3000元，房?jī)r(jià)是月租金的400倍左右，即若通過(guò)租賃，這套100萬(wàn)房子永遠(yuǎn)無(wú)法回收其價(jià)值，因此目前炒房者只好在銷(xiāo)售市場(chǎng)把房?jī)r(jià)炒高，把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給市場(chǎng)，從而造成銷(xiāo)售市場(chǎng)房?jī)r(jià)虛高不下的重要原因之一。

　　另外，發(fā)展城市住宅租賃市場(chǎng)，也會(huì)給國(guó)家財(cái)政創(chuàng)造稅費(fèi)收入。2003年深圳市納入城市政府管理的住宅租賃面積達(dá)到6395萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)11.4%，直接創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益超過(guò)360億，創(chuàng)稅20多億；北京目前的暫住人口360萬(wàn)，上海市超過(guò)250萬(wàn)，深圳1035萬(wàn)，按人均租賃住宅建筑面積10M2計(jì)，這些城市租賃市場(chǎng)需求量均在三千萬(wàn)平方米以上；我國(guó)加入WTO后，大量外資企業(yè)及駐華機(jī)構(gòu)正在涌入，機(jī)構(gòu)的入駐帶來(lái)大量的來(lái)自境外的流動(dòng)人口，增加了對(duì)高檔次租賃性住宅的需求，從而帶動(dòng)城市整個(gè)租賃市場(chǎng)的發(fā)展。所有這些數(shù)據(jù)均說(shuō)明，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，各城市住宅租賃市場(chǎng)在擴(kuò)大，并呈加速發(fā)展態(tài)勢(shì)。然而，與此不相適宜的是，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)“重售輕租”觀(guān)念還占上風(fēng)，中國(guó)大陸用于消費(fèi)的住房擁有率與亞洲四小龍相比名列第一，為86.2%，中國(guó)臺(tái)灣為71%，而經(jīng)過(guò)上世紀(jì)九十年代房地產(chǎn)泡沫后的日本僅為54%。由于“輕租”觀(guān)念的影響，相當(dāng)一些城市租賃市場(chǎng)管理工作大大滯后，地下租賃猖獗，逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重。

　　為此，本文基于重塑房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)的角度出發(fā)，探討城市住宅租賃中投入產(chǎn)出的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系問(wèn)題，租賃價(jià)格也是計(jì)算稅費(fèi)的依據(jù)。實(shí)際上，我國(guó)城市住宅租金計(jì)算辦法，長(zhǎng)期以來(lái)，在以實(shí)物占有、實(shí)物管理為特征的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，一向?qū)嵭邪醋≌瑢?shí)物形態(tài)的積點(diǎn)計(jì)分制，基本不與住宅價(jià)值形態(tài)直接掛鉤，顯然它與目前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不相適應(yīng)，城市住宅租賃租金的確定方法無(wú)論在理論還是實(shí)踐方面在我國(guó)均處于探索階段。國(guó)內(nèi)學(xué)者也從多角度去探討租金的確定方法，如從住宅(產(chǎn)權(quán))買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)價(jià)格和存量住宅重置完全價(jià)值法來(lái)確定租金(祁兆珍，2003)，有的則采用市場(chǎng)資料比較法、因素構(gòu)成法和積算法來(lái)評(píng)估(董海膺等，1999)。實(shí)際上不同的住宅在不同的狀況下應(yīng)采用不同的估價(jià)方法，為此本文試從多角度、全方位對(duì)城市住宅租賃租金的確定方法進(jìn)行全面探析，分析各方法應(yīng)用的條件和注意點(diǎn)，并對(duì)各方法進(jìn)行比較，以便能有效地確定住宅租金，管理好城市租賃市場(chǎng)，可以說(shuō)租賃價(jià)格是調(diào)節(jié)市場(chǎng)供需平衡的重要載體和支撐點(diǎn)。

　　二、城市住宅租賃價(jià)格的基本構(gòu)成要素、影響因素及確定原則

　　城市住宅租賃價(jià)格就是住宅租金，簡(jiǎn)稱(chēng)房租或租金，指零星出賣(mài)住宅使用權(quán)時(shí)的價(jià)格。

　　(一)、住宅租賃價(jià)格的基本構(gòu)成要素是：1、租賃住宅的概算成本。這是租金的基礎(chǔ)和主要部分，包括房地產(chǎn)客觀(guān)合理價(jià)格、裝修費(fèi)用、配備、住宅保險(xiǎn)費(fèi)及稅費(fèi)等。2、租賃期間的利息。包括出租方為購(gòu)買(mǎi)租賃住宅所籌集資本的利息、籌資費(fèi)用等。3、出租方利潤(rùn)。作為置業(yè)投資者的出租方須獲得超過(guò)利息之上的利潤(rùn)以補(bǔ)償投資風(fēng)險(xiǎn)，住宅用途對(duì)風(fēng)險(xiǎn)及利潤(rùn)影響較大。4、住宅管理及維修費(fèi)用。管理費(fèi)用指租賃期間投資者對(duì)住宅管理的付出，如租金收取、保安及衛(wèi)生費(fèi)等等；維修費(fèi)用包括住宅、配備的維修等。5、租賃期末住宅權(quán)益值。城市住宅有限的壽命期由許許多多租賃期所組成，每個(gè)期末出租方對(duì)住宅的權(quán)益值均不同，其高低取決于租賃期初住宅概算成本、維修費(fèi)用投入和期末市場(chǎng)狀況。

　　(二)、影響住宅租金的因素。房地產(chǎn)價(jià)格與租金的關(guān)系，就像資本的本金與利息的關(guān)系一樣，因此影響房?jī)r(jià)的因素也一樣會(huì)影響租金，當(dāng)然住宅租金還有其自身一些特點(diǎn)，租金影響因素歸納如下：

　　1、自然因素，分為土地和建筑物方面，包括區(qū)位、地形地勢(shì)、土壤條件、交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境景觀(guān)、建筑質(zhì)量、使用面積、樓層朝向、平面布置、裝修及內(nèi)部配備等。2、經(jīng)濟(jì)因素，影響租金的經(jīng)濟(jì)因素能夠反映出住宅對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)與城市區(qū)劃經(jīng)濟(jì)的適應(yīng)性，具體因素有：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、利率、居民收入、物價(jià)水平、租期及租戶(hù)信譽(yù)等。3、社會(huì)因素，此因素比較主觀(guān)，包括對(duì)城市居住模式(獨(dú)居、合住)的態(tài)度、人口趨勢(shì)、房地產(chǎn)投機(jī)、城市化及社會(huì)治安等。4、行政因素，指影響租金的制度、政策法規(guī)和行政措施等，包括房地產(chǎn)制度、價(jià)格政策(廉租住房租金)、行政隸屬變更、城市規(guī)劃與發(fā)展、稅收政策及城市交通管制等。

　　(三)、城市住宅租賃價(jià)格確定的基本原則。鑒于確定合理住宅租金的重要作用，確定時(shí)應(yīng)當(dāng)掌握如下基本原則：

　　1、遵循商品流通中的等價(jià)交換原則。租賃同購(gòu)買(mǎi)都是商品流通形式，租賃交易是市場(chǎng)交換行為，不合理的租金會(huì)損害交易一方的利益，使交易難以實(shí)現(xiàn)，只有按照等價(jià)交換原則確定的租金才具合理性，才能被市場(chǎng)所接受。

　　2、符合現(xiàn)代市場(chǎng)信用活動(dòng)的價(jià)值補(bǔ)償原則。租金基本水平應(yīng)當(dāng)使住宅的金融融資成本(貸款與利息)和有關(guān)費(fèi)用得到價(jià)值補(bǔ)償，租賃雙方應(yīng)恪守信用活動(dòng)的償還規(guī)則，以免引發(fā)融資信用危機(jī)。

　　3、遵循城市住宅權(quán)益合法原則。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等，產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的住宅不能當(dāng)作無(wú)爭(zhēng)議的出租。不同的權(quán)益，其房?jī)r(jià)不同，則收益不同，租金也不同。

　　4、遵循城市住宅租賃的最高最佳使用原則。住宅最高最佳使用指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象租金達(dá)到最大的一種最可能的使用，包括最佳用途、最佳規(guī)模和最佳集約度。

　　5、遵循城市住宅租金的替代原則。由于市場(chǎng)上各個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的理性行為導(dǎo)致在效用相同的商品之間形成相同的價(jià)格，因此，該原則要求住宅租金的確定結(jié)果不得明顯偏離類(lèi)似住宅在同等條件下的正常租賃價(jià)格。

　　6、遵循租金的確定時(shí)點(diǎn)原則。由于城市房地產(chǎn)市場(chǎng)和影響住宅租金的因素都在不斷變化，因此，同一宗住宅在不同時(shí)點(diǎn)往往會(huì)有不同的租金，即存在經(jīng)濟(jì)租金(市場(chǎng)租金)和契約租金(合同租金)的差別，當(dāng)經(jīng)濟(jì)租金高于契約租金時(shí)，對(duì)承租方有利；反之，則對(duì)出租方有利。該原則要求城市住宅租賃價(jià)格確定結(jié)果應(yīng)是對(duì)象住宅在確定時(shí)點(diǎn)的客觀(guān)合理房租，一旦經(jīng)濟(jì)租金變化偏離契約租金太多，則需對(duì)租金重新評(píng)估確定，但此前應(yīng)有個(gè)租金使用的有效期。當(dāng)然，租賃雙方可在訂立合同時(shí)，應(yīng)設(shè)置一些條款，以避免經(jīng)濟(jì)租金變化太大時(shí)，給某一方造成損失。

　　三、城市住宅租賃價(jià)格的確定方法

　　(一)、因素構(gòu)成法，指住宅租金是由各項(xiàng)因素所構(gòu)成的，按構(gòu)成項(xiàng)不同則有不同的租金，具體為：

　　1、福利租金。僅由維修費(fèi)和管理費(fèi)構(gòu)成的城市住宅租金。由于此租金水平很低，房租不能收回國(guó)家建房投資及維修、管理費(fèi)用，以租不能養(yǎng)房，造成了國(guó)家建房越多，負(fù)擔(dān)越重的惡性循環(huán)的局面。住房制度改革的內(nèi)容之一就是要取消福利租金。

　　2、廉租住房租金。城鎮(zhèn)廉租住房是政府和單位向具有城鎮(zhèn)常住居民戶(hù)口的最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住房，具有社會(huì)保障性質(zhì)。因此，國(guó)家規(guī)定，該住房的租金實(shí)行政府定價(jià)，原則上按照維修費(fèi)和管理費(fèi)兩項(xiàng)因素確定，以后隨著最低收入水平的提高而適當(dāng)提高。

　　3、準(zhǔn)成本租金。也稱(chēng)“三項(xiàng)因素租金”，指由折舊費(fèi)、維修費(fèi)和管理費(fèi)三項(xiàng)因素構(gòu)成的城市住宅租金標(biāo)準(zhǔn)。它尚未達(dá)到住宅管理單位的保本水平，屬低租金標(biāo)準(zhǔn)。

　　4、成本租金。亦稱(chēng)“五項(xiàng)因素租金”，指由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、稅金和利息五項(xiàng)因素構(gòu)成的住宅租金。該租金是按照出租住宅的經(jīng)營(yíng)成本來(lái)確定，在住宅壽命結(jié)束時(shí)，依靠住宅的折舊費(fèi)積累，能夠?qū)崿F(xiàn)住宅的重建，因而它屬于能夠維持簡(jiǎn)單再生產(chǎn)的租金標(biāo)準(zhǔn)。

　　5、商品租金。也稱(chēng)“市場(chǎng)租金”或“八項(xiàng)因素租金”，指以住宅商品的價(jià)值為基礎(chǔ)，由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的住宅租金。它由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、利潤(rùn)、保險(xiǎn)費(fèi)和地租等八項(xiàng)因素構(gòu)成，該租金是住房商品化的體現(xiàn)，使得住房商品的價(jià)值可通過(guò)收取租金的方式得以實(shí)現(xiàn)，從而使住房投資進(jìn)入良性循環(huán)，因此商品租金也當(dāng)作市場(chǎng)租金來(lái)看待。

　　6、理論租金。指以馬克思價(jià)值理論所測(cè)算的理論價(jià)格為基礎(chǔ)而制定的住宅租金。根據(jù)馬克思的價(jià)值構(gòu)成理論W=C+V+M，理論租金的構(gòu)成因素包括住宅生產(chǎn)和流通過(guò)程中的全部費(fèi)用和盈利。市場(chǎng)租金圍繞理論租金而上下波動(dòng)。

　　(二)、基于房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)的置業(yè)投資收益法。由于房地產(chǎn)是一種特殊的商品，它既可以作為最終消費(fèi)品，又可作為置業(yè)投資的資本品，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)商品住宅或商場(chǎng)等當(dāng)作資本品用于出租經(jīng)營(yíng)，來(lái)獲得租金收益是置業(yè)投資者的目的。置業(yè)投資的租金除了可用上述商品租金或市場(chǎng)租金計(jì)算外，還可采用置業(yè)投資收益法估算，所謂置業(yè)投資收益法是指以資金時(shí)間價(jià)值原理為基礎(chǔ)，將某一租賃住宅未來(lái)各租賃期內(nèi)的租金收益按一定的折現(xiàn)率貼現(xiàn)，使其現(xiàn)值總額等于住宅投入成本現(xiàn)在價(jià)值的方法。

　　由于一個(gè)租賃期不可能是無(wú)限期的，其持續(xù)時(shí)間有長(zhǎng)有短，住宅壽命期由許多個(gè)租賃期組成，且房?jī)r(jià)隨市場(chǎng)而波動(dòng)，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，某個(gè)租賃期末的住宅資產(chǎn)余值有可能超過(guò)該租賃期期初的投入成本，若各個(gè)租賃期單獨(dú)計(jì)算租金，則會(huì)得出某個(gè)租賃期租金為負(fù)的錯(cuò)誤結(jié)論。為了避免此問(wèn)題，用收益法估算t租賃期租金時(shí)，須先估算出住宅在未來(lái)剩余經(jīng)濟(jì)壽命期n內(nèi)的租金，并把它作為t租賃期間的住宅租金。由于每次租賃計(jì)算租金時(shí)，均要先確定期初房屋投入成本、剩余經(jīng)濟(jì)壽命及該租賃期長(zhǎng)短，因此這種估算方式就不涉及t租賃期后是否連續(xù)租賃對(duì)t租賃期租金的影響。租賃期間若房?jī)r(jià)變動(dòng)較大，可重新確定房屋成本，同時(shí)估出相應(yīng)的新租金。收益法具體又分為固定租金法和伸縮租金法。

　　1、固定租金法，指在租賃期內(nèi)每期租金固定不變的方法，常用于租賃期較短的住宅租金的計(jì)算，按租金后付和先付，其計(jì)算公式略有不同。假設(shè)租賃住宅第t租賃期期初的概算成本為Pt，住宅剩余經(jīng)濟(jì)壽命期為n，壽命期末殘值忽略不計(jì)，每個(gè)租金支付期折現(xiàn)率為r。若租金后付，則第t租賃期內(nèi)每期租金額Rt為：

　　在整個(gè)壽命期內(nèi)租金會(huì)隨Pt和r的變化而變化，若變化較大，則要重新估算租金。例如某套住宅目前價(jià)值Pt為50萬(wàn)，剩余壽命70年，年折現(xiàn)率為8%，租賃期二年，按月支付，且月租后付，既月末支付，則該租賃期中每月租金為(每套)

　　若一年后房?jī)r(jià)上漲，經(jīng)估價(jià)Pt變?yōu)?6萬(wàn)，則第二年每月租金變?yōu)?/p>

　　當(dāng)然，實(shí)際確定的租金還應(yīng)作整數(shù)處理。若租金先付，既月初支付，則第t租賃期每期租金額：(2)

　　固定租金法的特點(diǎn)是：⑴每期所付租金等額，對(duì)承租人來(lái)說(shuō)負(fù)擔(dān)均衡，便于合理安排資金；⑵租金中包含置業(yè)投資的投資本金回收和投資回報(bào)，這可由(1)式看出：，投資回報(bào)，為投資回收，后項(xiàng)是折舊的償債基金法，即每期折舊額若為，則n期后回收，剛好回收住宅資產(chǎn)原值。隨著資產(chǎn)價(jià)值的逐漸回收，投資回報(bào)逐期遞減，相應(yīng)地每期固定租金中所回收的資產(chǎn)值則逐期遞增；⑶商場(chǎng)或?qū)懽謽且话忝科谧饨饠?shù)額較大，若月初付，會(huì)加重承租人的負(fù)擔(dān)，因此多采用后付方式，而住宅則多用先付方式。

　　2、伸縮租金法。出租者亦可根據(jù)承租人的未來(lái)經(jīng)營(yíng)收益變化情況為其設(shè)計(jì)相應(yīng)伸縮不等的租金，它常用于辦公樓和商業(yè)用房的租約中，城市住宅有時(shí)也采用。具體又有租金呈等差、等比和不規(guī)則伸縮三種。設(shè)計(jì)租金時(shí)，其前提條件應(yīng)是本租賃期設(shè)計(jì)的租金不會(huì)對(duì)以后租賃期的租金產(chǎn)生影響，即不會(huì)造成對(duì)本租戶(hù)租金少收，而對(duì)下個(gè)租賃租戶(hù)租金多收的歧視現(xiàn)象。為此，須先假定在整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期中均為等額租金基礎(chǔ)上，對(duì)某個(gè)租賃期進(jìn)行伸縮租金的設(shè)計(jì)，這樣就不會(huì)造成這期租金少收由下一個(gè)租賃期來(lái)彌補(bǔ)的情況。按此原則，第t租賃期的租金計(jì)算公式可推導(dǎo)如下。

　　在G已知下，求可求出，并可得到等差伸縮后付的各期租金。

　?、?、等差伸縮先付公式，由于租金先付一期，因此只要將替代就可得先付(月初支付)公式為：(4)

　　公式中符號(hào)同前(下文若無(wú)特別說(shuō)明，符號(hào)均同前)，G可正可負(fù)，G為正，即為伸，G為負(fù)，即為縮，G=0，則為固定租金法公式，它是一種特例。前例中若住宅Pt為50萬(wàn)元，租期t=1年，G每月增加300元，則按公式(3)和(4)后付與先付方式可分別求出第一月租金為1720元/套.月和1698元/套.月，在租賃期一年中每月按300元遞增。

　　⑶、同理可推等比伸縮后付公式，其租金流為：。s為逐期等比變化率，由等比現(xiàn)金流復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)得：

　　租金流的變化率s可正可負(fù)，其變化方向類(lèi)似于G，求出后，可利用租金流來(lái)確定各期租金。

　　不規(guī)則伸縮法的租金增減無(wú)規(guī)律可言，只能按承租人的要求按資金時(shí)間價(jià)值來(lái)合理計(jì)算，其租金流折現(xiàn)值應(yīng)等于，因此這種還款要求只對(duì)出租者的財(cái)務(wù)狀況有影響，一般對(duì)出租者的盈利水平?jīng)]有影響。

　　伸縮租金法的特點(diǎn)：①對(duì)承租人而言，租金的增減，隨其收入而增減，可以減輕租金支付的壓力。②對(duì)于遞增式租金，每期租金中所回收本金呈遞增趨勢(shì)，而所含投資回報(bào)則呈遞減趨勢(shì)；對(duì)于遞減式租金，每期租金中所含本金和投資回報(bào)均呈遞減趨勢(shì)。

　　伸縮租金也可指隨著外在標(biāo)準(zhǔn)(如物價(jià)指數(shù))或者內(nèi)在標(biāo)準(zhǔn)(如住宅的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用)的上升或下降而相應(yīng)上升或下降租金的確定方法，若此，則每期租金Rt=Rt-1×（1+Bt)，Bt指t期由于內(nèi)外在標(biāo)準(zhǔn)變化所導(dǎo)致的租金變化率。

　　(三)、市場(chǎng)比較法。隨著我國(guó)城市住宅租賃市場(chǎng)的發(fā)展，租賃實(shí)例會(huì)越來(lái)越多，這為市場(chǎng)比較法提供了數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。該法是將住宅租賃對(duì)象與在近期有過(guò)租賃的類(lèi)似住宅進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似住宅的租金做適當(dāng)?shù)男拚?，以此確定租賃對(duì)象的客觀(guān)合理租金的方法。其理論依據(jù)是住宅租金價(jià)格形成的替代原理，具體操作時(shí)又有市場(chǎng)租金比較法和租售比乘數(shù)法。

　　1、市場(chǎng)租金比較法。其適用條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多類(lèi)似住宅的出租實(shí)例，在一些住宅租賃市場(chǎng)尚不夠發(fā)育的地區(qū)則不宜采用此法。市場(chǎng)法的步驟是：⑴搜集住宅租賃交易實(shí)例。⑵選取三個(gè)可比租賃實(shí)例?？杀葘?shí)例首先是租金估價(jià)對(duì)象相類(lèi)似的住宅，包括在區(qū)位、用途、使用面積、裝修、內(nèi)部家具配置等應(yīng)相同或相近；其次實(shí)例交易日期與租賃價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，且租賃期也相近；最后成交租賃價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。⑶建立租賃價(jià)格可比基礎(chǔ)，這包括如下5個(gè)方面的一致，即付款方式、單價(jià)、幣種、面積內(nèi)涵和面積單位。⑷進(jìn)行交易情況修正，應(yīng)剔除那些造成價(jià)格偏差的因素，使不正常租金修正為正?？杀茸饨?，這包括附帶抵押權(quán)的住宅租賃，其存在業(yè)主資不抵債處置住宅時(shí)租戶(hù)被趕出門(mén)的租賃風(fēng)險(xiǎn)等，引起租賃價(jià)格偏差的因素可參照房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)內(nèi)容。⑸進(jìn)行成交時(shí)間的修正，包括成交日期與租賃期修正，假設(shè)從成交日期到租賃價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)，可比實(shí)例租金價(jià)格漲跌的百分率為a，則修正到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的租賃價(jià)格=成交日期租賃價(jià)格×（1+a)。另外，由于租賃期長(zhǎng)，可以減少空置損失及尋找新租戶(hù)的費(fèi)用，因此相對(duì)租賃期短的，其租金便宜。⑹進(jìn)行住宅狀況修正，城市區(qū)位狀況修正包括：繁華程度、交通便捷度、環(huán)境景觀(guān)、公共設(shè)施完備度、臨街狀況、樓層、朝向等影響住宅租金的因素；住宅實(shí)物狀況修正內(nèi)容包括：新舊程度、建筑規(guī)模、面積、設(shè)備、裝修、家具配備、平面布置、工程質(zhì)量等因素。⑺求取租賃比準(zhǔn)價(jià)格，就三個(gè)可比實(shí)例分別進(jìn)行上述三種修正，公式為：

　　實(shí)際確定租金時(shí)，以正常市場(chǎng)租金、成交時(shí)間租金、確定對(duì)象狀況租金為基準(zhǔn)，用100表示，則上式又可表示為：(6)

　　2、市場(chǎng)租售比率法。這是得出租金指標(biāo)的市場(chǎng)習(xí)慣用法，它是指通過(guò)類(lèi)似住宅的月租金與售價(jià)的市場(chǎng)慣例比率，來(lái)推算被估價(jià)對(duì)象租金的一種方法。首先要找到類(lèi)似住宅的諸多市場(chǎng)交易實(shí)例，對(duì)于這些住宅，穩(wěn)定的租金收入和房?jī)r(jià)都已確定，這樣就可得到市場(chǎng)平均水平的慣例租售比率，N表示市場(chǎng)租賃實(shí)例個(gè)數(shù)。例如，若某類(lèi)住宅月租與房?jī)r(jià)市場(chǎng)慣例比率為0.64%，則房?jī)r(jià)為50萬(wàn)元的月租即為3200元/套.月。如果同種類(lèi)型的住宅除租金外其他因素都相似，就可使用該法，否則應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?/p>

　　(四)、租金的其他確定方法。除此以外，租金確定還包括：

　　1、百分比租金法。該法可用于市場(chǎng)住宅銷(xiāo)售價(jià)格波動(dòng)較大時(shí)住宅租金的確定。其租金以一個(gè)最低限度的固定租金為基礎(chǔ)，外加超過(guò)一個(gè)定額的銷(xiāo)售額部分的一定百分比作為附加租金。使用總銷(xiāo)售額而非凈利潤(rùn)作為百分比計(jì)算基數(shù)，既可避免決定凈利潤(rùn)時(shí)的爭(zhēng)議，又可保護(hù)出租人免遭通貨膨脹的影響。

　　2、平均償還本金法。指承租人每期平均償還對(duì)住宅投入的本金并付清當(dāng)期利息的租金計(jì)算方法。公式為：t租賃期間每期租金=各租金支付期初本金占款余值×計(jì)息期利率+剩余壽命內(nèi)平均本金值。前例中若按此法計(jì)算，則第一期租金，

　　第二期租金，以此類(lèi)推。盡管用剩余壽命內(nèi)的租金支付期數(shù)來(lái)均攤本金，但我們只需推算到第t租賃期結(jié)束為止的各支付期租金。用該法時(shí)，若房?jī)r(jià)發(fā)生變化，則要重新估價(jià)Pt，再計(jì)算剩余年限內(nèi)的租金。

　　3、銀行復(fù)利法。指按照銀行復(fù)利計(jì)息的方法來(lái)計(jì)算租金，計(jì)算式：。其中Pt為概算成本，為每期租金，r是每期折現(xiàn)率，n是從租賃期初起算的住宅剩余經(jīng)濟(jì)壽命中可支付租金總期數(shù)，Pt的本利和等于租金總額。值得一提的是，該法中本金Pt的償還可以有不同方式，對(duì)租賃雙方應(yīng)有所選擇。同樣道理，只需推算到租賃期結(jié)束為止的各支付期租金。

　　4、住宅租賃率法。住宅租賃率是指在住宅租賃期內(nèi)承租人應(yīng)支付的全部利息或投資回報(bào)占租賃期初住宅概算成本的比率。租賃率法就是在某租賃期中選取一個(gè)合理租賃率通過(guò)概算成本來(lái)推算全部利息或投資回報(bào)，進(jìn)而計(jì)算租金的方法。

　　四、各種城市租金確定方法的述評(píng)、比較及應(yīng)注意的問(wèn)題

　　(一)、各種租金確定方法的述評(píng)與比較。

　　1、因素構(gòu)成法中，除商品租金外，其他租金適合于經(jīng)濟(jì)適用房和廉租屋的租賃，是帶有福利經(jīng)濟(jì)租金性質(zhì)。而商品租金則接近于市場(chǎng)，理論租金可理解為是商品租金的真實(shí)價(jià)值，商品租金則為價(jià)格，它在市場(chǎng)中受供求關(guān)系影響而圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。本質(zhì)上說(shuō)，因素構(gòu)成法是從成本角度來(lái)確定住宅的租賃價(jià)格，它屬于租賃價(jià)格估價(jià)的成本法。如果說(shuō)市場(chǎng)比較法是從城市住宅租賃市場(chǎng)供求平衡角度來(lái)確定租金的話(huà)，則成本法是從住宅的供給角度，即供給者最低必須回收投入的資金角度來(lái)確定住宅租金。

　　2、置業(yè)投資收益法是從住宅的需求者即置業(yè)投資者角度出發(fā)來(lái)考慮租金的確定方法，該法的精確性與合理性將取決于房?jī)r(jià)等住宅投入成本的正確估價(jià)及折現(xiàn)率的選取，折現(xiàn)率應(yīng)高于銀行利率，體現(xiàn)高于銀行存款利息之上的投資風(fēng)險(xiǎn)收益。值得注意的是過(guò)高投入不一定會(huì)帶來(lái)高的租金收益，即業(yè)主對(duì)租賃住宅過(guò)高的投入，即房?jī)r(jià)太高，以此確定的租金太高，由此會(huì)使住宅租不出去，在租賃市場(chǎng)同樣也存在有效需求問(wèn)題，但這并不應(yīng)產(chǎn)生對(duì)置業(yè)投資收益法的質(zhì)疑。這反過(guò)來(lái)說(shuō)明房?jī)r(jià)的虛高和炒作現(xiàn)象的泛濫，只要進(jìn)行理性的投資，該法還是能夠求出一個(gè)正確合理的租售比。

　　3、置業(yè)投資收益法中，不同的計(jì)算方法，每期支付的租金會(huì)有所不同，包括先付還是后付，進(jìn)而影響租賃期的總租金額大小，但只要每期折現(xiàn)率一樣，根據(jù)資金時(shí)間價(jià)值原理，對(duì)同一住宅，每種方法在任何時(shí)間點(diǎn)上都是等值的。對(duì)出租者而言，若回收的租金沒(méi)有更好的盈利場(chǎng)所，在保證安全的前提下，則應(yīng)選擇遞增回收租金的方式，這樣可得到較高的投資回報(bào)。此一原則對(duì)承租者也適用，特別是收益性住宅租賃，承租者應(yīng)盡量利用資金進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，即宜選擇遞增支付租金的方式。

　　4、市場(chǎng)比較法適用于較為成熟的租賃市場(chǎng)，有諸多的租賃實(shí)例，反映供求雙方達(dá)到平衡下所形成的租金水平。正常情況下，因素構(gòu)成法確定的租金最低，其次是市場(chǎng)比較法，而最高的則為置業(yè)投資收益法。對(duì)于不同使用用途的住宅、不同的條件應(yīng)使用不同的估價(jià)方法。

　　(二)、城市住宅租金計(jì)算中應(yīng)注意的若干問(wèn)題。

　　上述租金計(jì)算的方法中，主要是以投入住宅的房?jī)r(jià)為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算的，實(shí)際上在住宅租賃中還有若干費(fèi)用和具體問(wèn)題涉及到租賃雙方的經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)給予注意。

　　1、關(guān)于租賃寬延期。住宅租賃業(yè)務(wù)中，由于承租人的還款能力所限，有時(shí)還允許有一定的寬延期，它指簽訂租賃合同之日起至第一次還款日之間的日期。一般地，寬延期越長(zhǎng)，利滾利越多，租金總額應(yīng)越高。在計(jì)算租金時(shí)，可將寬延期利息單獨(dú)計(jì)入第一期租金中一次歸還，也可計(jì)入Pt，在以后分期歸還，若寬延期為K，此時(shí)新的。

　　2、關(guān)于折現(xiàn)率變動(dòng)。若在租賃期t中發(fā)生利率或投資收益率調(diào)整，則要重新計(jì)算租金，例如針對(duì)固定租金法，第t租賃期初住宅剩余經(jīng)濟(jì)壽命為n，該租賃期分為兩段t1和t2，t1期折現(xiàn)率r1，t2期為r2，t1期初概算成本為Pt，t2期初為Ps，假定期間房?jī)r(jià)不變，則t1期租金R1=Pt(A/P，r1，n)；t2期為R2=Ps(A/P，r2，n-t1)。

　　3、關(guān)于中介手續(xù)費(fèi)與租賃保證金。目前出租物業(yè)中介費(fèi)按年租金的10%或相當(dāng)于一個(gè)月租金收取。另外，業(yè)主為了降低風(fēng)險(xiǎn)一般都要對(duì)承租人收取租賃保證金，其收取的數(shù)量視租賃住宅的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和承租人的資信程度而定。保證金要在租賃合同簽訂后規(guī)定的時(shí)間內(nèi)支付，不退利息，一般用于沖最后一次租金的部分或全部，從此意義上說(shuō)，它具有對(duì)租賃合同的部分租金進(jìn)行經(jīng)濟(jì)抵押的性質(zhì)。對(duì)承租人而言，為了資信擔(dān)保，在整個(gè)租賃期內(nèi)全部保證金由業(yè)主無(wú)償占用，意味其需要承擔(dān)一定費(fèi)用負(fù)擔(dān)。

　　4、關(guān)于租賃期的起租日、起息日和租金到期日。屬于商業(yè)用途的住宅由于租金數(shù)額較大，為避免爭(zhēng)議，這些日期在簽訂合同時(shí)應(yīng)予明確。按照國(guó)際慣例，租賃期的起租日“指租賃協(xié)議日期或各方對(duì)租賃的主要條款承擔(dān)義務(wù)的日期，兩者孰早”。起租日和起息日可以是重合的，也可以不重合，因?yàn)槠鹱馊帐欠智遄赓U雙方經(jīng)濟(jì)責(zé)任的法定日期，是租賃合同上的名義起息日，由于付款條件不同，名義起息日與實(shí)際起息日可能會(huì)不相同，起息日的確定應(yīng)以資金實(shí)際支付日為依據(jù)，由租賃雙方商定。租金到期日(支付日)在實(shí)務(wù)中存在兩種理解，一是認(rèn)為在該日租金應(yīng)實(shí)際進(jìn)入出租方帳戶(hù)內(nèi)，另一是認(rèn)為承租人在到期日匯出租金，為避免歧義，簽合同時(shí)，應(yīng)予明確，以便雙方執(zhí)行。