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資性購房比率上升
在本地購房者比重減少，外來者增加的過程中，長沙樓市投資性購房比重開始出現(xiàn)上漲態(tài)勢。
這個夏天，長沙樓市似乎熱得特別早。來自長沙市房產信息中心的數據顯示，2007年一季度，全市商品房累計批準預售188.87萬平方米，而同期商品房累計銷售面積219.46萬平方米。“商品房同期供銷總量差異明顯，銷售量大于供給量。”報告說。
而在這個明顯膨脹的銷量背后，是長沙房價的一路飆升——一季度長沙商品房平均價格為3184元／平方米，而在去年，這一數字僅為2772元／平方米。持續(xù)高漲的房價，持續(xù)膨脹的購房熱情，在供銷兩旺的市場背后，是什么力量在推動樓市追高的步伐？
長沙市戶口購房者為49.8%
一個信號是：4月，長沙玫瑰園100套的銷售額中有很大部分為溫州購房者所得；5月，房交會上，數批來自深圳的湘籍人士將在長購房作為投資渠道之一。“本市購房者比例的下降與外來購房者的入市，帶來的是長沙市場投資性購房比重加劇。”長沙市房產信息中心有關研究人員如此分析說。
對于長沙天健房地產開發(fā)有限公司常務副總經理袁平來說，這一次的房交會感受最深的是“外地人來長沙淘房的明顯增多”。
5月2日，來自深圳一行5人的“觀房團”在天健·芙蓉盛世展位前足足呆了近2個小時。“我們都是原籍湖南，現(xiàn)在在深圳，有做企業(yè)的，也有在機關的。這次是打算在長沙買房投資，看中的是小戶型和90-110平方米左右的戶型。”據這位深圳來客介紹，這一次結伴而來的計劃是每人2套房子左右。
就在4月長沙玫瑰園100余套的銷售額中，來自溫州的客戶占據超過半數以上比重。“這一批溫州客戶手筆很大。”湖南德思勤房地產投資顧問有限公司總經理肖兵說。而即將在5月中下旬開盤的筑夢園二期，400套房源中，已經有超過1600人的購房者前來認購，其中，除卻70%左右的長沙市區(qū)購房者，剩下的28%左右的客戶中，均是來自省內其他地區(qū)的，而其購房目的以投資加自住考慮為多。位于南城的別墅項目比華利山，株潭客戶占到三成。同位于南城的別墅項目托斯卡納，外地客戶達20%，多來自于株洲、湘潭、常德。
這僅僅只是目前市場外來購房者活躍的幾個片斷。事實上，從去年年底開始，外來購房群體正在成為長沙樓市的重要支撐力量。
根據長沙市房產信息中心、房地產發(fā)展研究中心針對2006年房地產市場購房對象特征分析顯示，從2006年各地置業(yè)者在長購房套數比例來看，本市城區(qū)戶口置業(yè)者約占總量的49.80%；其次為本省其他地區(qū)置業(yè)者，約占總量的32.86%；而長沙周邊縣市置業(yè)者為8.13%：外省置業(yè)者為8.97%；境外置業(yè)者較少，僅占總量的0.25%。
外來者的“羊群效應”
一旦有一只羊動起來，其他的羊也會不假思索地一哄而上，全然不顧旁邊可能有的狼和不遠處更好的草。“羊群效應”，或者是外地購房者在長沙購房熱情高漲的最好注解。
在廣州某媒體工作的27歲湖南人何達志，正將投資作為自己生活中的重要一環(huán)。2007年4月，特意趕回長沙找房的他，以6200元／平方米左右的價格在中天廣場購買了一套50平方米左右的小戶型。“主要目的還是投資，我們認為長沙市場還有空間。”
在長沙，類似于何達志這樣的購房者正在悄無聲息地“侵占”著市場。對于長沙市場的樂觀預期，令外地購房者在長沙購房的熱情被充分“挑逗”。他們對價格不像本地購房者般敏感，即算是如中天廣場6000元／平方米的價格，“仍然有上漲空間。”何達志稱。他們對于市場的判斷，也不像本地購房者那樣保守，“市場長期應該是比較看好的。”
與過去曾經出現(xiàn)過的溫州、浙江炒房團不同的是，這一波的外地購房者，與長沙這個城市總是或多或少有著千絲萬縷的聯(lián)系，他們看中的不是短期的增值效應，而是走長線的投資效益。“毫不諱言地說，非長沙市購房者對于長沙去年年底到今年一季度房地產市場的上揚，有著不可忽視的作用。”卓越·蔚藍海岸副總經理鄧靖秋稱。
一個現(xiàn)實是，作為不動產的房地產產品，購房者往往追漲不追跌，當市場行情持續(xù)上揚時，購房群體對于市場預期的持續(xù)樂觀帶來了某一階段市場行情的火熱。“外來購房者對于市場的信心，帶動了市場銷售，造成樓盤供不應求的局面，這顯然刺激了本地購房者預支購房沖動。”湖南旺佳房地產公司總經理謝碩說。
投資需求或成隱憂
房地產房價的短期飚漲，對于市場層面顯然并非利好。坊間傳聞稱，目前建設部已經開始密切關注長沙房價的變化。
事實上，在本地購房者比重減少，外來者增加的過程中，投資性購房比重開始出現(xiàn)上漲態(tài)勢。
根據長沙市房產信息中心、長沙市房地產發(fā)展研究中心的研究表明，外省市、境外置業(yè)者二次置業(yè)、三次置業(yè)購房套數比例較高，其二次置業(yè)套數比例分別達到10.23%、17.03%，三次置業(yè)套數比例達20.63%、20.27%，這說明外省市、境外人士在長以投資為目的的購房現(xiàn)象比較突出。
“盡管目前長沙市內和本省置業(yè)者中，第一次置業(yè)者占據80%以上，但是并不住在長沙的第一次置業(yè)者，其潛在購房目的也在于投資。”長沙市房地產發(fā)展研究中心分析師說。
而在愿景地產副總經理陳崗看來，購房群體需求的變化，帶給長沙市場影響深遠。“在分析長沙市場的時候，一個信號是不能忽視的，投資需求的膨脹，短時間內帶來的供銷兩旺，有可能給市場帶來一定盲從度，令開發(fā)商過于高估市場。”
一個可能存在的循環(huán)是，在開發(fā)商聯(lián)合坐莊商品房價格提升時，外地購房者對于長沙市場信心增大、投資膨脹，令市場非剛性需求出現(xiàn)上漲，從而引起整個市場的追漲心態(tài)，出現(xiàn)市場持續(xù)走旺的態(tài)勢；而在市場不愁賣的背景下，開發(fā)商繼續(xù)樂觀，推高房地產價格……
“需求與價格，有時正如雞跟蛋一般，是纏繞在一起的。”謝碩說，類似于股票市場中的羊群效應正在逐漸蔓延樓市，“保持一種理性樂觀，或許不僅僅是開發(fā)商需要研究的命題，更是購房者的。”
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