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　　發(fā)改委建議調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)政策日前，國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)形勢分析課題組發(fā)表報告提出：造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性失衡的兩個原因是“經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策對房地產(chǎn)及出口兩部門的過度依賴”。報告建議，對房地產(chǎn)發(fā)展政策進(jìn)行大調(diào)整：國家和地方政府都要放棄把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的提法，對房地產(chǎn)發(fā)展采取適度抑制的宏觀政策；盡快征收物業(yè)稅和對房地產(chǎn)商征收暴利稅或空置稅，促進(jìn)住房供給的釋放；提高居民住房轉(zhuǎn)讓所得的稅率，對居民購買第二套以上的住房采取抑制性的金融政策等。

　　投資增速、房價漲幅未達(dá)調(diào)控目標(biāo)今年一季度，全國完成房地產(chǎn)投資額為3543.78億元，同比增長26.9%，與去年同期20.2%的增速相比，投資增速明顯反彈。另據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局的調(diào)查數(shù)據(jù)，2007年3月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.9%，漲幅比上月高0.6個百分點(diǎn)。雖然，新房售價的月環(huán)比在輕微地縮減，但并未出現(xiàn)趨勢性的回落。

　　投資機(jī)會在于房價、業(yè)績超預(yù)期受近期市場熱點(diǎn)的影響，房地產(chǎn)類股票中表現(xiàn)較為活躍的也是資產(chǎn)注入、買殼上市類型的公司。相反，萬科、金地集團(tuán)等優(yōu)質(zhì)藍(lán)籌地產(chǎn)股反而表現(xiàn)平平。在繼續(xù)看好藍(lán)籌地產(chǎn)板塊的同時，我們同樣關(guān)注可能成為股價催化劑的超預(yù)期因素。其中，房價和業(yè)績是兩個核心因素。

　　京、深、穗短期房價續(xù)漲，長三角表現(xiàn)超預(yù)期短期內(nèi)，北京、深圳和廣州的房價表現(xiàn)仍然相當(dāng)強(qiáng)勁，今年繼續(xù)取得兩位數(shù)的漲幅并不困難?？梢灶A(yù)計，保利地產(chǎn)(600048)、招商地產(chǎn)(000024)、陽光股份(000608)、億城股份(000616)的業(yè)績還會不斷超出預(yù)期。長期而言，我們更加看好長三角地區(qū)。實(shí)際上，長三角地區(qū)最近一年的房價走勢也比人們想象的更為強(qiáng)勁。房價基數(shù)較低、可負(fù)擔(dān)能力更強(qiáng)的江蘇省的房價從去年下半年開始已經(jīng)走出盤局，重新向上。浙江省內(nèi)各區(qū)域的房價表現(xiàn)雖然并不一致，3月份，溫州市房價環(huán)比上漲3%。

　　上市公司中，萬科(000002)憑借二次收購南都，應(yīng)是最大的受惠者。

　　發(fā)改委建議調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)政策日前，國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)形勢分析課題組發(fā)表了題為《宏觀調(diào)控：重點(diǎn)調(diào)整過剩流動性的流向》的2007年一季度的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析。該報告提出，造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性失衡的兩個原因是“經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策對房地產(chǎn)及出口兩部門的過度依賴”。

　　報告建議，對房地產(chǎn)發(fā)展政策進(jìn)行以下的大調(diào)整：第一、國家和地方政府都要放棄把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的提法，還房地產(chǎn)業(yè)的本原，即民生性產(chǎn)業(yè)。用經(jīng)濟(jì)手段來抑制第二套住房的需求。第二、在工業(yè)化和城市化完成之前，都應(yīng)對房地產(chǎn)發(fā)展采取適度抑制的宏觀政策。即把房地產(chǎn)的過度刺激政策，調(diào)整為中性政策，甚至是中性偏緊的政策。第三、盡快征收物業(yè)稅和對房地產(chǎn)商征收暴利稅或空置稅，促進(jìn)住房供給的釋放。第四、提高居民住房轉(zhuǎn)讓所得的稅率。第五、取消期房銷售制度，改為現(xiàn)房銷售制度。第六、對居民購買第二套以上的住房采取抑制性的金融政策。

　　眾所周知，流動性問題已經(jīng)成了當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)和資本市場最為關(guān)注的焦點(diǎn)。國家發(fā)改委在一季度的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析中，對其做重點(diǎn)的闡述也在清理之中。

　　不過，其針對房地產(chǎn)政策的觀點(diǎn)和措辭之鮮明和激烈，仍是出人意料和不多見的。我們認(rèn)為，這可能與一季度房地產(chǎn)投資和房價漲幅等指標(biāo)居高不下有關(guān)。

　　對于所謂的流動性泛濫問題，我們在年初發(fā)表的《中國地產(chǎn)股的歷史性重估機(jī)遇》的報告中有過深入的分析。我們認(rèn)為，如果政府不能有效抑制持續(xù)快速增長的貿(mào)易順差，那么資產(chǎn)價格泡沫的膨脹恐怕在所難免。當(dāng)然，對于房地產(chǎn)而言，由于最近兩年政府已經(jīng)采取了一系列的政策措施抑制房地產(chǎn)投機(jī)，房地產(chǎn)投資的交易成本大幅增加，因此短期內(nèi)未必會再出現(xiàn)大規(guī)模的投機(jī)熱潮。

　　但是，其他資產(chǎn)市場的價格上漲，尤其是股票市場的上漲也會對房地產(chǎn)市場帶來復(fù)雜的影響：一方面，在對股市上漲的樂觀預(yù)期影響下，富余的資金將從房地產(chǎn)市場流向股票市場；另一方面，一部分自住性購房者在股市中獲利，提高了他們的首付款的支付能力和購房預(yù)算，又對市場產(chǎn)生了支持性的作用?？傮w上，我們判斷，股市的上漲對房地產(chǎn)市場而言是正面的。

　　投資增速、房價漲幅未達(dá)調(diào)控目標(biāo)今年一季度，全國完成房地產(chǎn)投資額為3543.78億元，同比增長26.9%。完成商品住宅投資2462億元，增長30.4%。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房投資88億元，增長41.6%。與去年同期20.2%的增速相比，投資增速明顯反彈(參見圖1)。

　　另據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局的調(diào)查數(shù)據(jù)，2007年3月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.9%，漲幅比上月高0.6個百分點(diǎn)。雖然，新房售價的月環(huán)比在輕微地縮減，但并未出現(xiàn)趨勢性的回落(參見圖5)。分地區(qū)看，與去年同月相比，漲幅較大的主要城市包括：北海13.7%，深圳10.7%，長沙10.1%，北京9.9%和廣州8.6%等。與上月相比，漲幅超過1%的城市有22個，漲幅較大的主要城市包括：北海5.2%，惠州4.3%，溫州3.0%，長沙2.9%，南寧2.4%，石家莊2.4%和長春2.1%等；蚌埠、丹東等四個城市略有下降。顯然，全國房價持續(xù)上漲的趨勢并未得到控制。

　　我們認(rèn)為，房地產(chǎn)投資的增速反彈可能與價格因素有關(guān)。實(shí)際上，房地產(chǎn)投資的增速是一個名義的數(shù)字，而并未提出價格上漲的因素。反觀，土地開發(fā)面積、商品房新開工面積等反映“物理量”的指標(biāo)，可以發(fā)現(xiàn)今年以來的同比漲幅都是個位數(shù)，有些還出現(xiàn)了下降(參見圖2、圖3)。因此，我們的解釋是，房地產(chǎn)投資的反彈與土地價格和建筑材料價格的上漲有關(guān)。

　　房價方面，今年前兩個月全國商品房銷售均價達(dá)到了3824元/平米，比去年同期提高近兩成。在商品房銷售面積與去年同期基本持平的情況下，需求的增長直接體現(xiàn)為房價的上漲。這也強(qiáng)化了我們對未來兩年全國房地產(chǎn)市場的基本判斷：人口因素和收入因素帶來的需求增長，在房屋供應(yīng)量未能充分滿足的前提下，只能體現(xiàn)為房價的上漲。除非央行大幅加息，否則這一局面無法改變。

　　投資機(jī)會在于房價、業(yè)績超預(yù)期受近期市場熱點(diǎn)的影響，房地產(chǎn)類股票中表現(xiàn)較為活躍的也是資產(chǎn)注入、買殼上市類型的公司。以蘇寧環(huán)球(000718)、ST廣廈(600052)、華業(yè)地產(chǎn)(600240)、SST幸福(600743)為代表的二三線重組型地產(chǎn)股表現(xiàn)強(qiáng)勢。相反，萬科、金地集團(tuán)等優(yōu)質(zhì)藍(lán)籌地產(chǎn)股反而表現(xiàn)平平。

　　這種現(xiàn)象顯然與整個市場的資金結(jié)構(gòu)變化有關(guān)。但是，無論從公司質(zhì)地和估值來看，藍(lán)籌地產(chǎn)股的股價都更具有安全邊際。我們相信，在市場進(jìn)入調(diào)整之后，基本面因素才會正在顯露出來。在繼續(xù)看好藍(lán)籌地產(chǎn)板塊的同時，我們同樣關(guān)注可能成為股價催化劑的超預(yù)期因素。其中，房價和業(yè)績是兩個核心因素。

　　短期內(nèi)，北京、深圳和廣州的房價表現(xiàn)仍然相當(dāng)強(qiáng)勁，今年繼續(xù)取得兩位數(shù)的漲幅并不困難?？梢灶A(yù)計，保利地產(chǎn)(600048)、招商地產(chǎn)(000024)、陽光股份(000608)、億城股份(000616)的業(yè)績還會不斷超出預(yù)期。當(dāng)然，這些地區(qū)地方政府的調(diào)控壓力也更大，出臺更多行政性調(diào)控措施的可能性也更大。

　　長期而言，我們更加看好長三角地區(qū)，因?yàn)楹笳叩慕?jīng)濟(jì)和居民收入的增長更加堅實(shí)而持續(xù)。實(shí)際上，長三角地區(qū)最近一年的房價走勢也比人們想象的更為強(qiáng)勁。尤其是，房價基數(shù)較低、可負(fù)擔(dān)能力更強(qiáng)的江蘇省的房價從去年下半年開始已經(jīng)走出盤局，重新向上。浙江省內(nèi)各區(qū)域的房價表現(xiàn)雖然并不一致。但是，我們得到越來越多的信息和證據(jù)表明，溫州的房價已經(jīng)重新進(jìn)入上升軌道。實(shí)際上，我們從發(fā)改委的房價數(shù)據(jù)中同樣得到了印證：3月份，溫州市的房價出現(xiàn)了3%的環(huán)比漲幅！

　　我們認(rèn)為，市場對于長三角地區(qū)房價的復(fù)蘇并未充分預(yù)期。從開發(fā)商過去兩年的拿地策略來看，也是存在著明顯的分歧。現(xiàn)在看來，在市場調(diào)整期擇機(jī)增加土地儲備的公司將成為贏家。在上市公司中，萬科(000002)憑借二次收購南都，應(yīng)是最大的受惠者；棲霞建設(shè)(600533)和新城B股(900950)等區(qū)域性開發(fā)商在低谷期仍不離不棄，體現(xiàn)了良好的判斷和對市場的信心；此外，在長三角區(qū)域擁有較多土地儲備的公司，包括：中寶股份(600208)和世茂股份(600823)也終將收獲豐碩果實(shí)。