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　　建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹

　　今天論壇的主題是房地產(chǎn)融資多元化的問題，就房地產(chǎn)融資問題談一點(diǎn)個(gè)人看法。宏觀調(diào)控嚴(yán)土地、緊信貸，房地產(chǎn)融資從金融角度是嚴(yán)格控制，2000年時(shí)候全國(guó)完成房地產(chǎn)投資只有5000億，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到20000億，房地產(chǎn)投資需要很多錢，發(fā)展速度很快，從房地產(chǎn)資金來源情況來看，雖然投資增長(zhǎng)三倍，但是資金來源結(jié)構(gòu)雖然有一些多元化的趨勢(shì)，但是總體上來講仍然以銀行信貸為主，預(yù)付款、銀行貸款、自籌資金，占70%左右的水平，融資渠道并沒有發(fā)生很大變化。

　　由于房地產(chǎn)本身開發(fā)周期長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)很慢，以我們國(guó)家最好企業(yè)資金周轉(zhuǎn)率來看也就是0.2左右資金周轉(zhuǎn)率水平，要完成一年兩萬(wàn)億投資，實(shí)際上需要十萬(wàn)億資金，房地產(chǎn)是需要巨大資金支持的行業(yè)，是資金密集型行業(yè)，資金的來源問題直接關(guān)系到這個(gè)行業(yè)能不能持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的。

　　從行業(yè)發(fā)展的角度，非常期待也很關(guān)注房地產(chǎn)融資多元化，使我們的企業(yè)在提供房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)候不僅僅是取決于銀行貸錢的多少，最好的辦法就是資金提供來源多一點(diǎn)，比如能夠從市場(chǎng)上直接融資，信托、資金、債券，讓企業(yè)有多種選擇方式，避免銀行在防范風(fēng)險(xiǎn)時(shí)候?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。從今年一季度來講金融緊縮態(tài)勢(shì)非常明顯，前四個(gè)月央行連續(xù)三次提高了金融機(jī)構(gòu)存款利率，已經(jīng)超過10%，這是近八年來最高水平，提高了存貸款基準(zhǔn)利率，緊縮金融信號(hào)也非常明顯，對(duì)開發(fā)企業(yè)的資金又是極大考驗(yàn)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展已經(jīng)面臨著土地、資金雙重約束，能不能有強(qiáng)大的融資能力，能不能籌到更多錢，已經(jīng)成為考核房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)力很重要的一個(gè)方面。我們期待著房地產(chǎn)融資多元化。

　　根據(jù)我們的研究，如果實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)融資的多元化，可能會(huì)有以下幾方面好效果：第一可以有效降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)發(fā)展速度非?？欤瑢?duì)銀行依賴程度很大，如果能夠通過市場(chǎng)的融資渠道取得資金，不僅可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供長(zhǎng)期、穩(wěn)定的資金來源，加大資金供給力度，同時(shí)也會(huì)減輕銀行信貸資金的壓力，而且可以通過后期資金整體的收購(gòu)方式能夠減輕開發(fā)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力，相應(yīng)可以減輕銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，直接融資既可以讓直接投資者承擔(dān)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，也可以減輕銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款過于集中帶來的擔(dān)憂，既解決了資金來源問題，又解決了風(fēng)險(xiǎn)問題；第二個(gè)好處，可以為合理的投資需求提供新的出路，客觀上講，房地產(chǎn)本身不僅僅有消費(fèi)功能，本身是有投資功能的，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)在社會(huì)上已經(jīng)積累了一些比較豐富的財(cái)富，有一部分對(duì)房地產(chǎn)這種資產(chǎn)有投資需求，據(jù)我們了解現(xiàn)在很多特大城市、中心城市對(duì)房地產(chǎn)投資需求高的達(dá)到30%左右，但是由于在房地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域缺少資本市場(chǎng)直接投資的渠道，大量的對(duì)房地產(chǎn)的投資需求都集中在對(duì)實(shí)物房地產(chǎn)投資需求方面，造成了本來供給就非常緊張的情況下自住需求與投資需求之間的競(jìng)爭(zhēng)，當(dāng)前房地產(chǎn)是各種需求，多重疊加，有改善性需求在短期內(nèi)集中釋放，這些需求本來應(yīng)該50年逐步釋放出來，也有新增的新婚家庭、新增的城鎮(zhèn)人口的需求，也有投資性需求，短期需求、長(zhǎng)期需求、自住需求、投資性需求在短期內(nèi)是疊加的，造成供需矛盾緊張，如果實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)融資的多元化，可以讓社會(huì)上投資者把投資實(shí)物房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為投資虛擬房產(chǎn)，這就實(shí)現(xiàn)了投資房地產(chǎn)盈利的目的，從而可以較好的有效的均衡房地產(chǎn)供求關(guān)系，還可以把購(gòu)房需求中一些自住者利益和投資者利益通過一定的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的方式把二者結(jié)合起來，這也是一個(gè)好的方面；第三個(gè)好處，可以防止因擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲提前購(gòu)房造成的盲目擴(kuò)張，現(xiàn)在很多需求是超前性需求，本來不打算買房，看到房?jī)r(jià)漲的很快趕快買，還有些人本來不需要買大房子，看到房?jī)r(jià)漲的很快，追求一步到位，就買大房子，如果多元化融資中能夠設(shè)計(jì)出一種基金或者信托產(chǎn)品的話，就可以緩解投資者為了房屋漲價(jià)集中購(gòu)房的行為，可以豐富政府宏觀調(diào)控手段，政府可以通過一定的政策支持調(diào)控市場(chǎng)，而不一定是干預(yù)市場(chǎng)；第四個(gè)好處，如果實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)融資多元化，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式也可以實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型和升級(jí)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈本身非常長(zhǎng)，房地產(chǎn)管理、開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)各個(gè)領(lǐng)域發(fā)展很快，我們?nèi)狈ｉT房地產(chǎn)投資企業(yè)，房地產(chǎn)一方面需要大量的錢，怎么能使社會(huì)上的大量資金投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域里，需要有專門投資于房地產(chǎn)公司的出現(xiàn)，這也是整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟的標(biāo)志，可以進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式向資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型轉(zhuǎn)化，從過去的開發(fā)管理向資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型轉(zhuǎn)化，實(shí)現(xiàn)從經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目到經(jīng)營(yíng)企業(yè)的升級(jí)和轉(zhuǎn)型。這種高層次的房地產(chǎn)專業(yè)化發(fā)展，我覺得有利于提高房地產(chǎn)業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展；第五個(gè)好處，房地產(chǎn)融資多元化實(shí)現(xiàn)之后，對(duì)于商業(yè)物業(yè)來講還有好處，可以解決商業(yè)物業(yè)長(zhǎng)期持有專業(yè)化經(jīng)營(yíng)和目前只能短期融資所帶來的矛盾，這個(gè)矛盾長(zhǎng)期以來沒有得到很好解決，如果房地產(chǎn)融資多元化，有利于推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)真正實(shí)現(xiàn)專業(yè)化經(jīng)營(yíng)、開發(fā)、管理，真正提升商業(yè)物業(yè)的價(jià)值，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)投資性擴(kuò)張；第六個(gè)好處，房地產(chǎn)投資如果能夠得到政府政策支持的話，可以參與政府所關(guān)注的低收入家庭廉租住房建設(shè)，使房地產(chǎn)融資產(chǎn)品和政府政策有效結(jié)合，豐富政府對(duì)低收入住房的提供方式。

　　總的來講，從行業(yè)發(fā)展角度來講非常關(guān)注和期待房地產(chǎn)融資多元化，如果能夠?qū)崿F(xiàn)這樣一個(gè)目標(biāo)的話，可以一舉數(shù)得。防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的問題關(guān)鍵在于用多種金融工具疏導(dǎo)和引導(dǎo)投資，而不是簡(jiǎn)單的限制投資，或者緊縮貸款，通過發(fā)展房地產(chǎn)融資多元化各種房地產(chǎn)融資金融制度的創(chuàng)新，建立各種房地產(chǎn)金融品種周轉(zhuǎn)市場(chǎng)，普通居民、社會(huì)投資者就可以通過購(gòu)買相應(yīng)的金融產(chǎn)品進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)投資房地產(chǎn)的目的，既分散了金融風(fēng)險(xiǎn)，又可以緩解投資需求對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力，還可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)化發(fā)展，提升產(chǎn)業(yè)素質(zhì)，促進(jìn)房地產(chǎn)進(jìn)一步成熟，我覺得都是很有積極意義的，當(dāng)然我們也知道，房地產(chǎn)融資多元化本身涉及的方面很多，房地產(chǎn)市場(chǎng)融資多元化離不開資本市場(chǎng)的發(fā)展和各種金融機(jī)構(gòu)的參與，監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管方式和監(jiān)管手段的成熟，如果離開了金融制度的改革，單獨(dú)推進(jìn)房地產(chǎn)融資多元化發(fā)展肯定是不可能的，所以我們?cè)陉P(guān)注房地產(chǎn)多元化同時(shí)我們?cè)敢夥e極參與也支持在政策法規(guī)、理論研究、運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)等方面做一些有效的探索，特別是搞好準(zhǔn)備搞的試點(diǎn)，通過試點(diǎn)的成功經(jīng)驗(yàn)逐步推開，使房地產(chǎn)融資多元化真正能夠在較小風(fēng)險(xiǎn)、較小成本情況下為房地產(chǎn)發(fā)展住一臂之力。

　　我就談這些，謝謝大家！