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　　【主持人尹斌】：大家好！今天的論壇叫做房地產(chǎn)多元化融資圓桌論壇，我們這個(gè)環(huán)節(jié)是很重要的環(huán)節(jié)，希望給大家提供更多的信息，首先我介紹一下參與互動(dòng)的嘉賓，他們是：聯(lián)華國(guó)際信托投資信托公司李曉東；美林投資銀行房地產(chǎn)投資基金大中華區(qū)負(fù)責(zé)人蓬剛；中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)、秘書長(zhǎng)王永平先生；中信資本房地產(chǎn)投資董事、總經(jīng)理程驍遠(yuǎn)，還有王和平先生。

　　我簡(jiǎn)單介紹一下臺(tái)上嘉賓：李總和蓬總剛才已經(jīng)給大家做了精彩演講，聯(lián)華國(guó)際信托投資公司是國(guó)內(nèi)信托公司里以房地產(chǎn)為專業(yè)的專業(yè)性房地產(chǎn)信托，在金融機(jī)構(gòu)里做了很多有益的探索，李總是房地產(chǎn)商會(huì)的副會(huì)長(zhǎng)；美林投資銀行在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)里做了很多有益的探索，2005年出資三百萬美金入股銀泰置業(yè)，2006年又投資三千萬美金收購(gòu)南京風(fēng)尚的項(xiàng)目，他們做了很多探索；中信資本是香港中信泰富成立的公司，中信資本在房地產(chǎn)金融方面也有很多活躍的動(dòng)作；中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟在商業(yè)地產(chǎn)商是一股很活躍的力量，王永平秘書長(zhǎng)他們?cè)谶@方面做了很多工作。

　　對(duì)話有幾種形式：一種嘉賓之間對(duì)話，一種是和與會(huì)所有代表進(jìn)行對(duì)話，我們先把機(jī)會(huì)留給參會(huì)代表，大家有什么問題可以提問。

　　【提問】：各位嘉賓好，主持人好！我有個(gè)問題想請(qǐng)教蓬剛先生，您說到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金，其實(shí)不止房地產(chǎn)行業(yè)，其他各個(gè)行業(yè)基金都有一個(gè)興起的過程，您提到學(xué)習(xí)規(guī)范的過程，您認(rèn)為現(xiàn)在這個(gè)行業(yè)的基金管理和國(guó)外先進(jìn)基金管理的差距有多大？改進(jìn)的過程需要多長(zhǎng)時(shí)間？會(huì)達(dá)到一個(gè)很好的效果嗎？謝謝！

　　【蓬剛】：我說的基金在中國(guó)目前還基本上沒有，我說的基金和目前中國(guó)市場(chǎng)上存在的股票基金不同，由于法律環(huán)境和平臺(tái)的不存在，產(chǎn)業(yè)基金還處在嘗試的過程中，要求管理人員對(duì)于行業(yè)的理解程度要高于股票基金，國(guó)內(nèi)目前基金管理水平是什么樣呢？因?yàn)檫€沒有，所以很難評(píng)估。據(jù)我估計(jì)，假設(shè)今后半年以內(nèi)如果成立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金，用來投資項(xiàng)目、投資企業(yè)，而不是用來投資股票市場(chǎng)，有沒有這方面的人才進(jìn)行管理呢？實(shí)際上在中國(guó)房地產(chǎn)人才是有的，金融方面的人才也是有的，但是房地產(chǎn)和金融加一起的人才我覺得一開始可能比較缺乏，信托公司在嘗試做這項(xiàng)工作，信托公司里面的人員大部分也是以金融為主，據(jù)我了解實(shí)際上從事房地產(chǎn)的人員也不多，中國(guó)一開始時(shí)候應(yīng)該吸收一些國(guó)外成熟的管理模式和風(fēng)險(xiǎn)控制的意識(shí)是非常必要的。中國(guó)人很聰明，經(jīng)過一段時(shí)間之后，很快就可以學(xué)會(huì)，而且國(guó)外工作的中國(guó)人也很多，他們很快就會(huì)活躍起來。

　　【主持人尹斌】：蓬剛先生談到在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金都處于起步或者萌芽階段，但是也做了很多嘗試，聯(lián)華信托一開始就專注房地產(chǎn)，就像蓬剛先生說的一樣，他們?cè)谧雠L試，李總是否可以就這個(gè)問題補(bǔ)充一下？

　　【李曉東】：聯(lián)華是非常新的機(jī)構(gòu)，是50幾家持牌信托機(jī)構(gòu)里最年輕的，其他信托公司都是清理整頓保留下來的，我們是2003年新注冊(cè)的公司，要說有多么豐富的經(jīng)驗(yàn)，確實(shí)談不到，因?yàn)槲覀兪切鹿荆哺杏X到信托行業(yè)可以做的事情很多，但是由于各方面的限制，每一個(gè)行業(yè)都很難做的很大，這是我們的一個(gè)困惑，當(dāng)初我們制訂公司戰(zhàn)略時(shí)候非常強(qiáng)調(diào)要迅速形成核心競(jìng)爭(zhēng)能力，是多點(diǎn)突破全面開發(fā)，還是一點(diǎn)突破，后來我們發(fā)現(xiàn)了這個(gè)市場(chǎng)機(jī)遇，我們國(guó)家金融人才很多，金融行業(yè)很龐大，房地產(chǎn)也是一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，金融和房地產(chǎn)都是支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)、金融交叉起來真正研究的人不是很多，專心致志在這個(gè)領(lǐng)域的人確實(shí)不多，我們的口號(hào)就是更多的站在開發(fā)商的角度理解這件事情，我們公司先后通過獵頭公司挖了很多房地產(chǎn)人才，包括香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)的高管，現(xiàn)在都在房地產(chǎn)基金管理團(tuán)隊(duì)中間，作為一個(gè)金融機(jī)構(gòu)，我們跟別的信托公司相比，我們能夠更多的懂房地產(chǎn)，作為房地產(chǎn)基金管理企業(yè)，我們可能比其他的房地產(chǎn)公司多一點(diǎn)金融方面的風(fēng)險(xiǎn)控制、產(chǎn)品創(chuàng)新方面的知識(shí)，這是我們的理想和目標(biāo)，現(xiàn)在還不能說做的很完善，我們?cè)诔@個(gè)方向努力。

　　【提問】：我們公司主要從事房地產(chǎn)企業(yè)的投融資咨詢工作，在我們工作中最近遇到了一些問題，請(qǐng)問蓬剛先生，現(xiàn)在有些房地產(chǎn)公司的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、業(yè)績(jī)也是不錯(cuò)的由于國(guó)家這幾年連續(xù)宏觀調(diào)控，他們?cè)谫Y金方面仍然處于非常緊張的狀態(tài)，他們確實(shí)在尋求多元化融資途徑，最近我們也跟國(guó)外的著名基金、投資銀行進(jìn)行了廣泛的接觸，回饋回來的消息我們認(rèn)為不太樂觀，大家普遍反應(yīng)國(guó)家在外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域通道方面有一些相應(yīng)的規(guī)定不太有利于外資的進(jìn)入，您有沒有可以使外資順利進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的渠道？

　　【蓬剛】：這個(gè)情況也發(fā)生在外資身上，市場(chǎng)當(dāng)中出現(xiàn)的很多現(xiàn)象，都被錯(cuò)誤的理解為應(yīng)該由市場(chǎng)里面的民營(yíng)企業(yè)或者外資企業(yè)承擔(dān)，很多政策忽略了外資對(duì)中國(guó)市場(chǎng)所起的作用，更加看中外資從中國(guó)市場(chǎng)上獲取的利潤(rùn)，去年以來，在限制外資參與中國(guó)市場(chǎng)方面出了很多政策，今年年初又有這樣的風(fēng)聲，今后會(huì)不會(huì)變得更嚴(yán)重呢？我也有這方面的擔(dān)心，覺得也有可能會(huì)變得更嚴(yán)重，但是長(zhǎng)期來講，我并不擔(dān)心，政策制訂者制訂完政策以后，他如果發(fā)現(xiàn)不正確的話他也會(huì)進(jìn)行改正，長(zhǎng)期來講我們并不擔(dān)心，今后幾個(gè)月有可能出臺(tái)新政策，對(duì)投資可能會(huì)產(chǎn)生阻礙，但是有一些非常不切合實(shí)際的政策在不斷的調(diào)整中會(huì)被刪除，資本市場(chǎng)的開放和政策環(huán)境的多變?cè)诮窈蠛荛L(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)是很難改變的一種現(xiàn)象，其他具體政策我們不是很擔(dān)心。

　　【主持人尹斌】：中信資本也是很有特色的，一方面立足于香港資本市場(chǎng)，另外一方面又有中信背景，請(qǐng)中信資本的陳總發(fā)表一下自己的看法。

　　【程驍遠(yuǎn)】：管理基金在國(guó)內(nèi)投資的想法差不多，外資進(jìn)入中國(guó)好象被過分的夸大了，從外資在國(guó)內(nèi)能夠賺取的利潤(rùn)也被夸大了，在日本市場(chǎng)、在韓國(guó)市場(chǎng)和其他國(guó)家的市場(chǎng)都能夠賺取和中國(guó)差不多的投資回報(bào)機(jī)會(huì)，我們應(yīng)該平衡的看待這件事情，目前外資進(jìn)入中國(guó)以后是不是短期打算，是不是就是賭人民幣，還是有更長(zhǎng)遠(yuǎn)的打算，我們政策的制訂是不是著眼于控制短期炒作行為，政策的穩(wěn)定性對(duì)投資環(huán)境非常重要，作為基金經(jīng)理，大部分時(shí)間應(yīng)該花在投資項(xiàng)目上，現(xiàn)在不幸的是我們要花很多時(shí)間應(yīng)付由于政策改變引發(fā)的問題上，在這方面我們沒有特別的優(yōu)勢(shì)，和其他海外投資人都是一樣的，我們希望能夠看到的是政策的穩(wěn)定性。

　　【主持人尹斌】：二位老總的看法代表海外投資者對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)環(huán)境的基本看法，希望這些看法有助于我們的房地產(chǎn)企業(yè)在尋求海外資本市場(chǎng)支持時(shí)候能夠有一個(gè)正確的判斷。江蘇的王總是開發(fā)商的代表，王總的集團(tuán)一直堅(jiān)持做商業(yè)地產(chǎn)，他們對(duì)資本市場(chǎng)更有感觸，他們不像住宅一樣，在國(guó)內(nèi)銀行信貸支持下能夠得到更多的支持，他們現(xiàn)在也在積極尋求各種資本市場(chǎng)的合作，現(xiàn)在請(qǐng)王總談?wù)勛约旱目捶ā?/p>

　　【王和平】：商業(yè)地產(chǎn)有商業(yè)地產(chǎn)的特性，從區(qū)域劃分、區(qū)域規(guī)劃等等來講有多特性，我們很早就介入國(guó)際資本，我們認(rèn)為國(guó)外到中國(guó)進(jìn)行資產(chǎn)投資必須相當(dāng)了解我們國(guó)家的國(guó)情和我們的發(fā)展趨勢(shì)，國(guó)家宏觀調(diào)控以后對(duì)房地產(chǎn)采取了一些政策，我們國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)前途無量，需要每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)冷靜的對(duì)待每一個(gè)項(xiàng)目，根據(jù)自己企業(yè)自身發(fā)展速度定位，不能求快速，也不能求大，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上要有更大的創(chuàng)新，我們首先要以人為本，科學(xué)領(lǐng)先，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，建造一流產(chǎn)品；第二人才促發(fā)展，剛才蓬剛先生講了，要懂房地產(chǎn)，要懂金融，只有這樣才可以做基金，這樣的人才是否有，中國(guó)有的是，關(guān)鍵是想不想引進(jìn)，2003年中美房地產(chǎn)論壇時(shí)候我寫了一篇文章，引進(jìn)國(guó)際資本，科學(xué)地發(fā)展我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，確保我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，中國(guó)人口多，我們是發(fā)展中國(guó)家，中國(guó)的中部、西部、東北都不在一個(gè)平衡線上，中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展肯定也不在一個(gè)平衡線上，根據(jù)我們自身特點(diǎn)，我們做了兩個(gè)超高層，我們分析兩百多種超高層的經(jīng)驗(yàn)，作為我們來說我們很輕松，為什么？我們有人才，國(guó)內(nèi)有資金，我們跟有實(shí)力的非房地產(chǎn)企業(yè)交流時(shí)候感到很輕松，我們輸出兩個(gè)：一個(gè)是我們的品牌，我們要對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)，對(duì)自己企業(yè)負(fù)責(zé)，對(duì)于我來說，我認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)難度很大，上海華東院從2005年就簽訂了戰(zhàn)略協(xié)議，就是為了搞超高層。國(guó)內(nèi)資本也是國(guó)際資本的一個(gè)重要組成部分。謝謝大家！

　　【主持人尹斌】：中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)里邊藏龍臥虎，王總在無錫搞三座超高層，希望國(guó)內(nèi)外的資本都能夠去看看，中國(guó)像這樣城市還有很多，下面請(qǐng)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的王秘書給大家介紹介紹你們的好想法。

　　【王永平】：中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)成敗在規(guī)劃，生死在金融，很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目賣的很好，賣的速度很快，價(jià)格很高，北京有的賣五、六萬/平方米，這些項(xiàng)目賣完以后仍然有很多問題，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)上有一篇報(bào)告，講北京有一個(gè)物流港項(xiàng)目，均價(jià)15000元，給投資者承諾回報(bào)9%，開業(yè)半年以后招商情況很不理想，真正簽約的好象只有30%，后來出臺(tái)一個(gè)交三免四的優(yōu)惠政策，人們擔(dān)心現(xiàn)在按9%回報(bào)，若干年以后呢，在東北沈陽有一家大的開發(fā)商，三年前賣了五個(gè)多億商品，現(xiàn)在花七個(gè)億回購(gòu)不回來，因?yàn)轫?xiàng)目部掙錢大家就鬧事，影響開發(fā)商的聲譽(yù)也影響社會(huì)穩(wěn)定，以很高價(jià)賣掉以后不見得沒有問題，還有一種是賣不掉，但是自己又沒有錢能夠經(jīng)營(yíng)，這樣的情況也能把開發(fā)商拖垮，他們常常跟我講說有一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目里，可能有三家商戶搶一個(gè)店鋪，這時(shí)候誰的租金高就給誰，而不是考慮引進(jìn)最有潛力的商戶，從總體上看，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，從宏觀環(huán)境來講并不是一個(gè)好時(shí)機(jī)，2000年以后我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)投資趨勢(shì)也印證了這一點(diǎn)，1999年時(shí)候全國(guó)商業(yè)民用房增幅和上年同期相比只有1.9%，2000年以后增加到20%多，2001年、2002年、2003年、2004年逐年等等，最高時(shí)候達(dá)到36%，2005年、2006年迅速回落到15%左右，這也可以看出商業(yè)地產(chǎn)缺乏持續(xù)的投資能力，前幾年市場(chǎng)中潛伏的問題這兩年逐步暴露出來，由于早年房地產(chǎn)發(fā)展靠銷售分割的商鋪?zhàn)鳛橹饕氖袌?chǎng)推動(dòng)力量，這種營(yíng)銷模式帶來的問題往往有滯后性，兩、三年以后這些問題就出來了，投資者鬧事，我們很多投資人也是不成熟的，投資者既可恨也可憐。還有一種反租，開發(fā)商把融資來的錢干其他項(xiàng)目，資金鏈斷了以后就出問題了，重慶有幾個(gè)老總因?yàn)橘Y金鏈斷了不能還投資者的錢結(jié)果出事了，這樣就引發(fā)很多社會(huì)問題，另外還有幾年反租的，反租期到了以后大租戶要求開發(fā)商回購(gòu)物業(yè)，這時(shí)候就給開發(fā)商提了一個(gè)很大的難題，要么對(duì)大商戶違約，要么對(duì)小商戶違約，中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)要持續(xù)發(fā)展，我覺得一定要建立多元化的融資渠道，完全一步到位有些難度，銀行間債券市場(chǎng)內(nèi)部交易也是比較現(xiàn)實(shí)的方式，還有產(chǎn)權(quán)式的REITs，這可能不是最好的方式，但是在現(xiàn)階段一定程度上可以緩解產(chǎn)品短缺的問題，我希望今天的討論能夠?qū)φ麄€(gè)行業(yè)發(fā)展有更好的推動(dòng)，謝謝！

　　【提問】：我是來自徐州開發(fā)商，我們?cè)谛熘菔兄行拈_發(fā)一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，已經(jīng)招商完畢了，今年十月份準(zhǔn)備開業(yè)，由于公司突然轉(zhuǎn)型，希望出售這個(gè)項(xiàng)目，我們也在尋求基金公司的收購(gòu)，基金收購(gòu)對(duì)于商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目有什么樣的期望值和程序？

　　【蓬剛】：商業(yè)物業(yè)不能散賣，一定要整體經(jīng)營(yíng)，精心打造，幾年以后才能創(chuàng)造價(jià)值，目前來講商業(yè)物業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)被低估了，中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)漸漸的由投資性基金向消費(fèi)基金轉(zhuǎn)換，收購(gòu)商業(yè)物業(yè)都是比較有眼光的投資者目前做的一件事，目前國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)建的很多，建造的經(jīng)驗(yàn)還可以，但是管理經(jīng)驗(yàn)非常差，在商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理方面是很新的行業(yè)，很多企業(yè)還沒有這方面的經(jīng)驗(yàn)，這就為很多商業(yè)物業(yè)的增值提供了很多機(jī)會(huì)，要說收購(gòu)商業(yè)物業(yè)有什么程序，這個(gè)很簡(jiǎn)單，跟收購(gòu)其他物業(yè)程序是一樣的，收購(gòu)者根據(jù)現(xiàn)金流判斷這個(gè)商業(yè)物業(yè)的價(jià)值，不是根據(jù)地段判斷商業(yè)物業(yè)的價(jià)值，很多投資人購(gòu)買商業(yè)物業(yè)他為了拿到穩(wěn)定的租金回報(bào)，所以他會(huì)側(cè)重于現(xiàn)金流的評(píng)估方式。

　　【程驍遠(yuǎn)】：蓬總說的差不多了，現(xiàn)有的租戶的組合，還有物業(yè)現(xiàn)有的管理團(tuán)隊(duì)，包括建造的質(zhì)量，設(shè)計(jì)符合不符合現(xiàn)代化的商業(yè)運(yùn)作，大致上就是這些情況，根本上跟其他收購(gòu)是類似的，主要考慮地段、現(xiàn)金流、租戶組合等等因素。

　　【主持人尹斌】：大家肯定還有不少問題，中午時(shí)候幾位嘉賓都在這，有什么問題可以和他們交流，如果還有更深的問題你們可以留下這幾位老總的聯(lián)系方式，會(huì)后繼續(xù)聯(lián)系，我們希望給大家搭一個(gè)很好的橋梁。謝謝大家！謝謝各位嘉賓！