男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　在宏觀調(diào)控政策密集出臺(tái)的2006年，由于宏觀調(diào)控的各項(xiàng)政策的“架空”和地方的執(zhí)行不力，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍舊高燒不退，房?jī)r(jià)繼續(xù)一路高歌猛進(jìn)，有數(shù)據(jù)為證，2007年1月深圳、北京、福州、廣州等城市的房?jī)r(jià)漲幅都超過了8.5%。而2006年全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.5%，北京則取得了連續(xù)18個(gè)月上漲的“驚人業(yè)績(jī)”，深圳、廣州、大連等城市緊追其后，至今尚未見到有剎車的跡象。

　　而2006年上海樓市成交量同比有所下降、成交價(jià)格保持平穩(wěn)(但有結(jié)構(gòu)變化)，可以說是呈現(xiàn)一種不溫不火的膠著狀態(tài)。但是我認(rèn)為上海2006年由于大量的世博動(dòng)遷和軌道交通動(dòng)遷房，降低了成交的平均均價(jià)，所以去除大量動(dòng)遷房的特殊因素，2006年上海住宅的真正成交價(jià)同比還是穩(wěn)中略有上升的。

　　那么，在土地增值稅、個(gè)人所得稅和加息等綜合作用下，2007年上海樓市的量?jī)r(jià)趨勢(shì)又是怎樣的哪？尤其是即將到來的“五一”黃金周對(duì)上海的樓市影響又是怎樣哪？

　　2007年上海樓市展望

　　對(duì)2007年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的展望，大致有三種觀點(diǎn)，一種認(rèn)為，宏觀調(diào)控已經(jīng)到位，上海房地產(chǎn)會(huì)在07年企穩(wěn)回升，并很可能在持續(xù)若干年，此觀點(diǎn)以地方政府、開發(fā)商及其代言人為主；第二種觀點(diǎn)，上海房地產(chǎn)泡沫尚未擠破，應(yīng)該也必須再下一個(gè)臺(tái)階盤整，惟有這樣，房地產(chǎn)這幾年積壓的泡沫才能被擠破，才能真正穩(wěn)定房?jī)r(jià)，整個(gè)房地產(chǎn)才能真正回歸到理性、健康和可持續(xù)發(fā)展的軌道，房?jī)r(jià)大起之后必然也必須有個(gè)回落，這是規(guī)律，也是常識(shí)；第三種觀點(diǎn)是政府不必干預(yù)，任由市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)。當(dāng)然，還有極端的“崩盤論”、“大跌論”。

　　筆者比較贊同第二種觀點(diǎn)，雖然以上海為代表的長(zhǎng)三角地區(qū)房?jī)r(jià)還會(huì)呈現(xiàn)膠著狀態(tài)相持一段時(shí)間，但房?jī)r(jià)再微下一個(gè)臺(tái)階是可以預(yù)見的。因?yàn)榻?jīng)過以下幾方面的剖析，答案就會(huì)一目了然。

　　第一、房地產(chǎn)的供給與需求。

　　據(jù)市場(chǎng)估計(jì)，今年新增住宅供應(yīng)量大于2500萬平方米左右，而需求量大約在2000萬左右，加上二手住宅、尤其是次新房的拋盤洶涌，供需不均衡更加明顯，大量住宅囤積于流通領(lǐng)域，供大于求已成定局。

　　1.8萬戶的世博動(dòng)遷和1.3萬戶的軌道交通動(dòng)遷在2006年6月前完成，這兩部分的集中的、特殊的剛性需求也是對(duì)2006年上半年上海一、二手商品房“回暖”的重要原因，而2007年動(dòng)遷的剛性需求會(huì)下降，因此，估計(jì)2007年的住宅需求量同比會(huì)有所減少。

　　第二，中央宏觀調(diào)控的決心和信心。

　　1、背景

　　發(fā)端自2005年5月11日的中央七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》、始于2005年6月1日的房地產(chǎn)調(diào)控新政效果還很不明顯，其調(diào)控時(shí)間和周期尚難把握，不過從最近中央一系列調(diào)控政策來看，黨中央以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，繼續(xù)實(shí)施宏觀(房地產(chǎn))調(diào)控的決心和信心是相當(dāng)明確的。況且我們的利率還是負(fù)的，稅收既很低又不全，“遏制投機(jī)，抑制投資”的概念尚不明晰且無細(xì)則，開發(fā)商和個(gè)人的信用征信系統(tǒng)尚未完善和聯(lián)網(wǎng)，房地產(chǎn)調(diào)控還有很大空間和余地。通過一系列的“組合拳”調(diào)控，既能增加國(guó)家收入(土地出讓金、稅收、利息)、打擊投機(jī)、管好稀缺的土地資源，又能穩(wěn)定房?jī)r(jià)、使廣大老百姓相對(duì)買得起房租得到房、避免金融風(fēng)險(xiǎn)，是利國(guó)利民的好事，這樣的發(fā)展更扎實(shí)、持久，更符合國(guó)家、老百姓的根本利益和長(zhǎng)期利益。

　　因此，開發(fā)商必須放棄幻想，認(rèn)清規(guī)律，惟有努力提高住宅的綜合質(zhì)量，提供物有所值的住宅，才能最終贏得市場(chǎng)和消費(fèi)者的青睞。

　　2、現(xiàn)狀

　　在被稱為“宏觀調(diào)控年”的2005年及2006年，全國(guó)房地產(chǎn)投資和房?jī)r(jià)仍就全線飄紅，個(gè)別地區(qū)的房?jī)r(jià)還一路狂飆，于是乎，房?jī)r(jià)問題，在今年兩會(huì)上再次挑動(dòng)了上至中央領(lǐng)導(dǎo)下至黎民百姓的神經(jīng)。

　　溫家寶總理在2007年的政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，“在土地問題上，我們決不能犯不可改正的歷史性錯(cuò)誤，遺禍子孫后代。一定要守住全國(guó)耕地不少于18億畝這條紅線”(實(shí)際上溫總理早在多年前、在不同場(chǎng)合多次說過)，振聾發(fā)聵！發(fā)人深??！

　　中央各部委會(huì)否出配套的“組合拳”？再次加息？再次提高首付比例？嚴(yán)格20%二手房交易增值稅收乃至提高(現(xiàn)在上海只收交易總額1%——2%，政策被‘架空’)？再次提高法定準(zhǔn)備金利率？嚴(yán)格打擊囤地、盤活存量？嚴(yán)厲打擊權(quán)錢交易、商業(yè)腐??？種種跡象表明，只要宏觀調(diào)控效果不明顯，宏觀調(diào)控就不會(huì)結(jié)束，必須密切注意中央政府的政策取向和調(diào)控決心。況且，當(dāng)前樓市市場(chǎng)上的政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)都在積聚，市場(chǎng)發(fā)生變化的概率隨時(shí)存在。

　　第三、開發(fā)商的資金鏈。

　　當(dāng)前開發(fā)商的資金70%以上來自于銀行的開發(fā)貸款、消費(fèi)者的首付款和銀行的個(gè)人案揭貸款，由于受到當(dāng)前加息、房?jī)r(jià)下調(diào)和銷售速度緩慢的雙重?cái)D壓，大量中小企業(yè)的資金流會(huì)發(fā)生困難，房?jī)r(jià)松動(dòng)的廣度和深度很可能會(huì)延伸。

　　第四、舊區(qū)改造等剛性自住的減少和理性觀望。

　　過去幾年上海每年要?jiǎng)舆w10萬戶居民，大約創(chuàng)造800到1000萬平方米的住宅需求，由于大量的集中和前置消費(fèi)，透支了未來的消費(fèi)，隨著舊區(qū)改造的日趨減少，加上現(xiàn)在消費(fèi)者的日益理性，住宅消費(fèi)斷層現(xiàn)象顯現(xiàn)，以至今天的住宅市場(chǎng)要靠投機(jī)客來填補(bǔ)，另外，土地和住宅供應(yīng)并未減少，相反，稅收(增值稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅及將要開征的物業(yè)稅)、限外、加息的多重影響，消費(fèi)者觀望氣氛較濃，短期內(nèi)供大于求形成，潛在供需矛盾加劇。

　　第五、資源瓶頸和金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　1、房地產(chǎn)的非理性火爆，造成了煤電油運(yùn)、土地資源和生態(tài)環(huán)境的全面緊張，造成了鋼鐵、水泥、電解鋁的全面緊張，造成了固定資產(chǎn)投資的居高不下，粗放的生產(chǎn)方式和不科學(xué)的增長(zhǎng)觀，已嚴(yán)重扭曲了資本效率和房地產(chǎn)價(jià)格，扭曲了整個(gè)社會(huì)的價(jià)值取向和價(jià)值判斷，嚴(yán)重制約了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)調(diào)整和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。上海住宅賣給誰？！千萬不能本末倒置，在當(dāng)?shù)乩习傩站幼l件尚未根本改善的情況下，大搞豪宅，祈望靠外資、“熱錢”的投機(jī)來炒作房地產(chǎn)進(jìn)而帶動(dòng)所謂的“經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)”，這是不可持續(xù)的，也是是危險(xiǎn)的。事實(shí)證明，沒有一個(gè)國(guó)家是由房?jī)r(jià)奇高、投機(jī)盛行而把國(guó)家綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力搞上去的，相反，引發(fā)金融和房地產(chǎn)泡沫破裂導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)衰退的事例倒是不勝枚舉。

　　2、因此表面的房地產(chǎn)買賣不是有支付能力的真實(shí)需求，其主要是靠信貸支持的虛擬需求和投機(jī)需求(典型的是由國(guó)家審計(jì)署李金華署長(zhǎng)披露的2004年姚康達(dá)從上海工商銀行外高橋保稅區(qū)支行貸款7141萬元，購買128套住宅)。2006年一季度，全國(guó)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)新增貸款達(dá)1.26萬億元，增幅達(dá)13.98%，超過全年貸款額2.5萬億元的50%；2007年3月12日央行公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：今年前2個(gè)月全國(guó)銀行新增人民幣貸款9804億元，同比多增2636元，接近2006年實(shí)際貸款增長(zhǎng)額的三分之一，而央行上?？偛堪l(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年一月份上海市中資機(jī)構(gòu)個(gè)人消費(fèi)貸款增加11.7億元，其中個(gè)人住房貸款增加4.85億元，同比多增30.2億元，風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積聚，引發(fā)央行的加息，從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)存在由偏快向過熱變化的傾向下，進(jìn)一步加息可能似乎已成定局。

　　這種需求建立在信貸推動(dòng)、投機(jī)、預(yù)期(過去經(jīng)驗(yàn))和幻想之上，可以在任何點(diǎn)位均衡，假如資金鏈斷裂，后果嚴(yán)重(車貸火爆到車貸翻車不到兩年，房貸火爆到房塌需幾年？必須警惕)。

　　第六、開發(fā)商的土地價(jià)和高房?jī)r(jià)相比，房?jī)r(jià)還有下降的空間。

　　因?yàn)橥恋卮蠖鄶?shù)是以前協(xié)議出讓和劃撥的，相對(duì)于翻幾番的房?jī)r(jià)而言，開發(fā)商的利潤(rùn)還是相當(dāng)豐厚的，只不過是少賺一點(diǎn)而已，除非是資金他挪或過度擴(kuò)張?jiān)斐少Y金鏈斷裂。

　　第七、廣大中低收入者的民意。

　　由于住宅保障體系的不完善，加上這幾年房?jī)r(jià)上漲較快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了廣大中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受能力，“房?jī)r(jià)”問題儼然已成為廣大中低收入者身上新的“三座大山”之一，這也是中央宏觀調(diào)控的一個(gè)重要原因之一，房?jī)r(jià)的理性回歸既是老百姓的呼聲和民意，也是“三個(gè)代表”、“和諧社會(huì)”的內(nèi)在要求。

　　結(jié)論：綜上所述，2007年乃至2008年上海房?jī)r(jià)將呈膠著狀態(tài)、窄幅廂型整理，雖然傳統(tǒng)的“五一”黃金周會(huì)對(duì)樓市的人氣有一定的提升，但就全年總體上穩(wěn)中微降，在一個(gè)下箱體里盤整，以時(shí)間來換取空間，以時(shí)間來擠掉房地產(chǎn)泡沫，當(dāng)然，不排除局部地區(qū)(市中心漲、郊區(qū)跌)和結(jié)構(gòu)上(別墅漲、普通公寓跌)房?jī)r(jià)的升降，當(dāng)然更重要的是看各級(jí)地方政府對(duì)宏觀調(diào)控各項(xiàng)政策和相關(guān)法律法規(guī)的執(zhí)行力度。

　　其實(shí)2003年、2004年都有房?jī)r(jià)軟著陸的機(jī)會(huì)，可惜都被人為因素強(qiáng)行錯(cuò)過了，失去了最佳的調(diào)控時(shí)機(jī)，“亡羊補(bǔ)牢、猶未為晚”，但這次調(diào)控還是完全必要的，相反，如若我們這次房地產(chǎn)調(diào)控再次嘎然而止、無疾而終，那么，中國(guó)房地產(chǎn)“疾在腠理，不治恐將深”，房地產(chǎn)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)將越來越大，很可能不著陸，最終可能硬著陸，因此，宏觀調(diào)控不能半途而廢，宏觀調(diào)控不能患得患失。俗話說“吃一塹，長(zhǎng)一智”，但愿我們各級(jí)決策者、開發(fā)商、消費(fèi)者，這一塹都不要吃得太深。

　　當(dāng)前消費(fèi)者要做好的二件事是：第一量力而行、量入為出，保持良好的心態(tài)和生活方式，以提高生活綜合質(zhì)量；第二是多做功課、貨比三家，現(xiàn)在房源充裕尤其是二手次新房源，成交落差在10%左右，可擇機(jī)逢低進(jìn)入。當(dāng)然，在居住條件尚可的情況下，在“千年等一回”的股市里玩一把，恐怕也是一種不錯(cuò)的選擇，至少在去年和今年的贏利面會(huì)大大超過樓市，況且樓市的調(diào)控政策還遠(yuǎn)未出完，政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)量變到質(zhì)變的過程。