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　　2006年是深圳寫字樓市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)火火的一年。不僅價(jià)格上漲快，而且銷售也快。不過剛過過的1月，寫字樓市場(chǎng)就顯得平平淡淡，主要以消化市場(chǎng)存量為主。

　　福田供應(yīng)一枝獨(dú)秀

　　2006年深圳寫字樓新增預(yù)售面積298283.61平方米，比2005年的403058.75平方米同比減少了26%。不過區(qū)域分布狀況與去年相似，在寫字樓市場(chǎng)上都是福田區(qū)一枝獨(dú)秀，成為整個(gè)寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)大戶，并且今年在中心區(qū)和車公廟都有新增供應(yīng)。不同的是，福田區(qū)寫字樓預(yù)售面積占整個(gè)寫字樓預(yù)售面積從去年的86.64%減少至今年的74.84%。除此之外，南山的寫字樓預(yù)售面積占比由去年的9.18%上升到今年的17.06%。不過隨著中心區(qū)開發(fā)的逐漸完成，福田在深圳寫字樓供應(yīng)市場(chǎng)上的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)也會(huì)逐步消失，取而代之將是南山和寶安。同時(shí)蔡屋圍金融中心建設(shè)所釋放的體量也不容忽視。

　　中心區(qū)價(jià)格水漲船高

　　2005年中心區(qū)寫字樓批量上市的時(shí)候，其均價(jià)為14000元/M2左右。而到了2006年5月新世界中心開盤時(shí)，其最初均價(jià)就達(dá)到了20000元/M2；榮超的經(jīng)貿(mào)中心在銷售結(jié)束時(shí)整體均價(jià)高達(dá)22000元/M2；而年底開盤的財(cái)富大廈銷售均價(jià)高達(dá)25000元/M2。中心區(qū)寫字樓新盤價(jià)格真可謂水漲船高，大有“呼搖直上”之勢(shì)。這不得不得益于中心區(qū)開發(fā)建設(shè)的逐漸完善，比如：五個(gè)五星級(jí)酒店的建設(shè)(喜來登、香格里拉、祈年、麗茲·卡爾頓及馬哥孛羅好日子)，三個(gè)商業(yè)中心的成型(星河購物公園COCOPark、怡景中心城和晶島國際購物中心)，以及中心區(qū)地下火車站的規(guī)劃等。這一系列利好刺激了中心區(qū)人氣高漲，支撐了價(jià)格的上漲。

　　扎堆上市變低調(diào)銷售

　　2006年寫字樓市場(chǎng)與2005年扎堆上市不同的是，其上市較為分散。截止12月初，2006年寫字樓市場(chǎng)的新盤大概有十來個(gè)，但基本上是錯(cuò)開上市。正是這一時(shí)間差，直接導(dǎo)致2006年寫字樓銷售新的流行色：悄悄地賣。雖然不是所有新盤是這樣，但半數(shù)以上的寫字樓在開盤時(shí)就已基本售罄，更有甚者還等不及開盤就已結(jié)束銷售。其中天利中央商務(wù)廣場(chǎng)、中國經(jīng)貿(mào)大廈及經(jīng)貿(mào)中心在開盤時(shí)就已基本售罄；而鵬基商務(wù)時(shí)空、敦煌大廈等壓根就來不及開盤即告售罄。這與住宅大張旗鼓的開盤，集中簽約，營造“搶購”盛況不同，寫字樓銷售顯得異常的低調(diào)。其主要原因是寫字樓中投資成份較高，并且涉及金額巨大，這在住宅市場(chǎng)受控，尤其是“限外”情況下，寫字樓銷售的低調(diào)就不難理解了；從另一個(gè)方面來講，深圳寫字樓的新增供給越來越少，而面對(duì)投資者對(duì)寫字樓市場(chǎng)投資熱情的高漲，高調(diào)銷售已然不必要。

　　價(jià)格補(bǔ)漲是漲價(jià)主因

　　美聯(lián)通過研究2006年寫字樓6月-11月二手寫字樓的價(jià)格與租金發(fā)現(xiàn)：價(jià)格的上漲速度要快于租金的上漲速度。這主要的原因是：一方面，深圳長(zhǎng)期以來，寫字樓市場(chǎng)不管是一手還是二手，其價(jià)格一直較低，與北京、上海，甚至南京等地的寫字樓市場(chǎng)價(jià)格無法同日而語，甚至出現(xiàn)本地一手寫字樓與住宅價(jià)格“倒掛”現(xiàn)象，所以目前寫字樓市場(chǎng)價(jià)格的上漲屬于正常的補(bǔ)漲；另一方面，由于住宅市場(chǎng)受控，部分客戶紛紛撤出住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)，這必然會(huì)活躍寫字樓市場(chǎng)的投資氛圍，推高寫字樓價(jià)格；同時(shí)，人民幣升值利好，深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好勢(shì)頭，也是寫字樓價(jià)格高企重要原因。不過，作為深圳寫字樓價(jià)格高地的中心區(qū)，情況就恰好相反，即價(jià)格上漲速度遠(yuǎn)慢于租金的上漲速度。其根本原因是中心區(qū)寫字樓價(jià)格基數(shù)大，相應(yīng)的租金偏低。

　　通過上述分析，美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，隨著深圳一手寫字樓供應(yīng)的逐年減少，逐步從以市場(chǎng)供應(yīng)為主轉(zhuǎn)向以價(jià)格補(bǔ)漲為主的新階段。