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　　《2006年成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》

　　"2007年西部商業(yè)地產(chǎn)招商大會(huì)"將于4月10日在成都銀河王朝大酒店盛大舉行招商大會(huì)。作為本次盛會(huì)的一大重頭戲，由省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟歷時(shí)數(shù)月調(diào)研、即將發(fā)布出爐的《2006年成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》，成為業(yè)內(nèi)外共同關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　報(bào)告稱，2006年表現(xiàn)為商業(yè)用地供應(yīng)創(chuàng)高和整體售價(jià)的攀升，整體持有、只租不售物業(yè)體量激增，但售后返租、商管運(yùn)營(yíng)等矛盾凸顯。2006年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2750億元，比上年增長(zhǎng)13.8%，是1994年以來(lái)的最高增長(zhǎng)速度。

　　A、市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)土地競(jìng)爭(zhēng)加劇

　　2006年成都實(shí)際土地供應(yīng)成交6391.21畝，總成交額174.93億元。供不應(yīng)求、大鱷云集是本年度土地市場(chǎng)的顯著特征，諸如九龍倉(cāng)、華人置地、嘉德置地、廣州力訊、中信、萬(wàn)達(dá)等活躍異常，加劇整個(gè)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。

　　全年商住規(guī)劃用地成交3015畝，純商業(yè)用地共計(jì)成交688.8172畝，據(jù)此測(cè)算，將為07-08年度帶來(lái)超過300萬(wàn)㎡左右的開發(fā)量進(jìn)入市場(chǎng)。從土地交易情況來(lái)看，集商業(yè)和住宅開發(fā)功能于一身的商住用地是成都房地產(chǎn)市場(chǎng)主力軍，商業(yè)板塊土地供不應(yīng)求，交易市場(chǎng)乏力。

　　2006年成都市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)量為152.37萬(wàn)㎡，成交107.19萬(wàn)㎡，其中寫字樓供應(yīng)量為50.90萬(wàn)㎡，較上年增長(zhǎng)2.1倍，但成交量較05年下降16.2%。

　　全年成都五城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)交易均價(jià)為8687元/㎡，較上年增長(zhǎng)9.5%，創(chuàng)歷史新高。全年在線租售交易商業(yè)項(xiàng)目212個(gè)，其中年度新增70個(gè)，余盤135個(gè)。城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目按使用類型可分為購(gòu)物中心、綜合商業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)、臨街底商、辦公寫字樓五大類。

　　B、定制商業(yè)地成為發(fā)展方向

　　2006年成都連鎖商業(yè)發(fā)展方興未艾，全年新增5000平方米以上的零售營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)27個(gè)。連鎖商業(yè)的發(fā)展受商用房地產(chǎn)的制約非常突出，一方面是商家無(wú)項(xiàng)目可選，另一方面是地產(chǎn)商招商步履維艱。"訂單模式"、"定向開發(fā)"逐步被市場(chǎng)接受，例如萬(wàn)達(dá)、首創(chuàng)與伊藤洋華堂的合作都充分證明了這一點(diǎn)。

　　2006年，成都市區(qū)競(jìng)爭(zhēng)最激烈的莫過于中心商業(yè)區(qū)，隨中環(huán)廣場(chǎng)的重新包裝和新世界百貨開業(yè)拉開了主商圈的風(fēng)云戰(zhàn)火。三商百貨、西武百貨重張使這個(gè)區(qū)域地產(chǎn)價(jià)值再度提升，連空置兩年多的時(shí)代廣場(chǎng)裙樓部分也搭上了末班車，已與百盛簽約。眾多百貨公司在春熙商圈尋覓項(xiàng)目，將為房產(chǎn)商提供更多發(fā)展機(jī)會(huì)。在中心商業(yè)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)慘烈、項(xiàng)目銳減之時(shí)，成都新型社區(qū)商業(yè)中心將受連鎖企業(yè)的青睞，伊藤洋華堂雙楠店良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)已證明這一點(diǎn)，但定向開發(fā)是關(guān)鍵。去年，王府井在雙楠已與同輝達(dá)成合作意向。

　　大賣場(chǎng)家電的發(fā)展仍是連鎖業(yè)主力軍，外資企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的開店發(fā)起了新一輪沖擊波，全年全川新增40多家零售店鋪，較內(nèi)資企業(yè)超出近一半。成都市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，家樂福5店、百佳2、3店、人人樂琴臺(tái)店。沃爾瑪九里堤店、SM廣場(chǎng)店，不斷地改變所在區(qū)域的商業(yè)格局。老百姓在享受更多競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)實(shí)惠的同時(shí)，市場(chǎng)呼喚商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的科學(xué)合理布局。家電四巨頭，2006年累計(jì)開店32家，年底全川共有家電賣場(chǎng)71家，與05年相比，拓展速度基本持平，調(diào)整加擴(kuò)張是主旋律，四家電連鎖不同程度地都關(guān)停了部分選址、業(yè)績(jī)、產(chǎn)權(quán)、成本不盡如人意的門店，開店更據(jù)理性，但搶占橋頭堡、區(qū)域領(lǐng)先、資本運(yùn)作的發(fā)展主題短時(shí)間不會(huì)改變。

　　餐飲連鎖經(jīng)營(yíng)向縱深發(fā)展，占據(jù)成都商業(yè)地產(chǎn)半壁河山。一是連鎖擴(kuò)張步伐進(jìn)一步加快。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2006年，四川全省餐飲業(yè)新增連鎖經(jīng)營(yíng)店鋪超過100家。成都市飲食公司、皇城老媽、三只耳、譚魚頭、巴國(guó)布衣、大蓉和等51家企業(yè)目前在省外開設(shè)連鎖門店達(dá)600余家。三只耳連鎖在北京即將開設(shè)能容納700人左右同時(shí)就餐的直營(yíng)店，全年川內(nèi)新開店15家，連鎖門店總數(shù)達(dá)118家；大蓉和在昆明、重慶等地發(fā)展直營(yíng)或連鎖加盟店13家，連鎖門店總數(shù)達(dá)24家，其中成都東門項(xiàng)目面積3000多平方米，火爆異常。二是中小城市的餐飲企業(yè)加速擴(kuò)張。德陽(yáng)譚氏餐飲連鎖有限公司在上海、江西、福建、新疆等省市區(qū)發(fā)展直營(yíng)及加盟連鎖20余家；綿陽(yáng)森林雨、蔣記分別在省內(nèi)外開設(shè)連鎖店鋪17個(gè)和5個(gè)；自貢蜀江春、鹽府人家，達(dá)州石鍋世家，宜賓爆竹餐飲，綿陽(yáng)四海香等一批二級(jí)城市特色餐飲企業(yè)紛紛在成都和省內(nèi)其他城市開設(shè)連鎖門店。

　　C、經(jīng)濟(jì)型酒店面臨洗牌期

　　經(jīng)濟(jì)型酒店因市場(chǎng)的強(qiáng)勁需求和較穩(wěn)定的出租率、回報(bào)率而能獲得更高收益，投資額相對(duì)適中且市場(chǎng)前景看好而受到投資者關(guān)注。全年僅成都市區(qū)新增經(jīng)濟(jì)型酒店36家，營(yíng)業(yè)面積超過15萬(wàn)平方米。目前在國(guó)內(nèi)酒店集團(tuán)積極拓展成都市場(chǎng)的同時(shí)，國(guó)際酒店運(yùn)營(yíng)商也積極在本地布局。去年，法國(guó)雅高酒店集團(tuán)又在成都、宜賓、雅安、德陽(yáng)四地簽定了六家"宜必思"酒店投資項(xiàng)目，其中位于成都的有三家酒店，從而內(nèi)外資經(jīng)濟(jì)型酒店在成都的競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。"宜必思"、"速8"、"錦江之星"、"賽家"、"如家"、"凱賓"等經(jīng)濟(jì)型酒店品牌紛紛搶灘成都旅店業(yè)市場(chǎng)，各方角力之下，經(jīng)濟(jì)型酒店成為成都百姓日漸熟悉的一個(gè)概念。

　　經(jīng)濟(jì)型酒店受到成都市場(chǎng)追捧，主要原因之一在于其高回報(bào)與低風(fēng)險(xiǎn)。在成都投資一家經(jīng)濟(jì)型酒店通常只需投入500-1,000萬(wàn)，且目前成都經(jīng)濟(jì)型酒店的出租率在70%左右，如再遇黃金周與節(jié)假日，比例將會(huì)更高，甚至可達(dá)100%！從掌握的資料獲悉，客源穩(wěn)定和出租率較高，使經(jīng)濟(jì)型酒店的年回報(bào)率高達(dá)20-30%，投資回收期只需4年左右。資金投入較低與回報(bào)率較高更有效規(guī)避經(jīng)濟(jì)型酒店的市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)，且相對(duì)于回報(bào)率而言，其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不高，這更使得投資者趨之若鶩。

　　目前成都市區(qū)經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展迅速，較容易在短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)市場(chǎng)飽和，單體酒店未創(chuàng)立品牌或是加盟品牌連鎖，將很難打響知名度，無(wú)統(tǒng)一行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致市場(chǎng)上酒店的經(jīng)營(yíng)良莠不齊，盲目打價(jià)格戰(zhàn)、住宿功能太簡(jiǎn)陋。今后兩年，將是經(jīng)濟(jì)型酒店的洗牌期。沒有做出品牌、盲目跟風(fēng)的經(jīng)濟(jì)型酒店，免不了會(huì)被淘汰出局。

　　D、商務(wù)辦公物業(yè)冰火兩重天

　　成都的寫字樓可以說是在2006年的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中寫下了濃墨重彩的一筆，香格里拉、力寶大廈、漢景等新甲級(jí)寫字樓的出現(xiàn)，將改變成都甲級(jí)寫字樓的市場(chǎng)格局。2006年成都寫字樓體現(xiàn)出來(lái)的復(fù)蘇之力廣受矚目，全年供應(yīng)辦公寫字樓56.90萬(wàn)㎡，是2005年供應(yīng)的2.1倍。幾大傳統(tǒng)和新興商務(wù)區(qū)更是厚積薄發(fā)，新樓盤涌現(xiàn)不斷。這些都強(qiáng)有力地預(yù)示著，2007年的成都寫字樓市場(chǎng)必將異彩紛呈?；咎攸c(diǎn)是中低檔產(chǎn)品開發(fā)過量，市場(chǎng)壓力較大；高檔甲級(jí)寫字樓光正熙國(guó)際、華敏·翰尊國(guó)際，力寶大廈、中環(huán)廣場(chǎng)四個(gè)項(xiàng)目就帶入成都市場(chǎng)28萬(wàn)平方米的供應(yīng)量。

　　2006年總體而言，甲級(jí)寫字樓租金走勢(shì)平穩(wěn)，據(jù)調(diào)查，甲級(jí)寫字樓主要客戶仍以金融、咨詢、電子、IT等性質(zhì)企業(yè)為主。2006年優(yōu)質(zhì)寫字樓的總存量達(dá)到56萬(wàn)平方米，其中甲級(jí)的平均租金為90.6元/平方米/月，乙級(jí)的平均租金為65元/平方米/月。

　　相對(duì)需求量的增大，優(yōu)質(zhì)寫字樓的租金相反地呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。原因是現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓已建成多年，其物業(yè)形態(tài)越來(lái)越舊，而今年問世的甲級(jí)寫字樓均具有較優(yōu)良的配套實(shí)施，導(dǎo)致部分租戶從原來(lái)的寫字樓搬到較好的辦公室，亦促使樓齡較高的甲級(jí)寫字樓租金下降。川信大廈和冠城廣場(chǎng)等有5年以上歷史的老牌寫字樓，月租金已從以往的97.6元/平方米降到了78.1元/平方米左右。老牌寫字樓的租金下滑和更多乙級(jí)寫字樓的出現(xiàn)，拉低了成都寫字樓的整體租金水平，平均月租金降到了80元/平方米左右。

　　此文系華西都市報(bào)特稿