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　　2006年是深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)快速發(fā)展的一年。不僅價(jià)格上漲快，而且吸納周期短。美聯(lián)市場(chǎng)研究部認(rèn)為：隨著新增供應(yīng)的減少，一二手市場(chǎng)已開(kāi)始了良性的互動(dòng)發(fā)展，互推價(jià)格上漲；同時(shí)一二手寫(xiě)字樓的售價(jià)差距也必然會(huì)縮小，而租金的補(bǔ)漲也或?qū)㈤_(kāi)始。

　　【一手市場(chǎng)】

　　寫(xiě)字樓新增供應(yīng)逐漸減少

　　2006年深圳寫(xiě)字樓新增預(yù)售面積298283.61平方米，比2005年的403058.75平方米同比減少了26%。不過(guò)區(qū)域分布狀況與去年相似，仍是福田區(qū)一枝獨(dú)秀。但福田區(qū)寫(xiě)字樓預(yù)售面積占整個(gè)寫(xiě)字樓預(yù)售面積從05年的86.64%減少至06年的74.84%。而南山的寫(xiě)字樓預(yù)售面積占比由去年的9.18%上升到今年的17.06%。隨著中心區(qū)開(kāi)發(fā)的逐漸完成，福田在深圳寫(xiě)字樓供應(yīng)市場(chǎng)上的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)也會(huì)逐步消失，取而代之將是南山和寶安。同時(shí)蔡屋圍金融中心建設(shè)所釋放的體量也不容忽視。

　　價(jià)格持續(xù)上漲，成交量減少

　　深圳一手寫(xiě)字樓市場(chǎng)逐漸成熟，售價(jià)整體趨勢(shì)呈上漲態(tài)勢(shì)，而成交量隨著新增量的變化而變化。經(jīng)考察，其售價(jià)在兩年時(shí)間內(nèi)上漲了一倍還要多，這與深圳特區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好不無(wú)關(guān)系。同時(shí)，投資者在受投資渠道的限制及住宅市場(chǎng)遭遇宏觀控制的情況下，寫(xiě)字樓市場(chǎng)無(wú)疑就成投資者的資金集散地之一。

　　低調(diào)銷售依然火爆

　　2006年寫(xiě)字樓市場(chǎng)與2005年扎堆上市不同的是，上市較為分散。截止06年底，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的新盤(pán)基本是錯(cuò)開(kāi)面市。例如：天利中央商務(wù)廣場(chǎng)、中國(guó)經(jīng)貿(mào)大廈及經(jīng)貿(mào)中心在開(kāi)盤(pán)時(shí)就已基本售罄；而鵬基商務(wù)時(shí)空、敦煌大廈等開(kāi)盤(pán)即告售罄。其實(shí)，深圳寫(xiě)字樓的新增供給越來(lái)越少，而面對(duì)投資者對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)投資熱情的高漲，高調(diào)銷售已然不必要。

　　【二手市場(chǎng)】

　　二手市場(chǎng)售價(jià)普遍上漲

　　在一手市場(chǎng)的帶動(dòng)下，深圳寫(xiě)字樓二手市場(chǎng)價(jià)格全面上漲。部分寫(xiě)字樓的二手均價(jià)格接近片區(qū)內(nèi)一手寫(xiě)字樓的價(jià)格，比如中心區(qū)的國(guó)際商會(huì)中心、諾德中心等寫(xiě)字樓二手價(jià)格達(dá)到20000元/M2以上。

　　租金走勢(shì)呈現(xiàn)兩極分化

　　二手市場(chǎng)租金整體上持續(xù)上漲，但是不同物業(yè)因其檔次不同，又略有差異。該差異表現(xiàn)在：一方面，高檔物業(yè)其租金隨價(jià)格的上漲而上漲，比如嘉里中心、地王大廈、諾德中心等；另一方面，大部分中低檔物業(yè)租金隨建筑折舊而略有下降，有利于精明的租賃客戶入市。

　　中心西區(qū)為熱點(diǎn)成交區(qū)域

　　深圳寫(xiě)字樓二手市場(chǎng)還有一個(gè)顯著的特點(diǎn)，就是中心西區(qū)(包括車公廟和竹子林兩個(gè)片區(qū))大多數(shù)寫(xiě)字樓的租金和售價(jià)都在持續(xù)上漲。美聯(lián)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，這主要跟該片區(qū)內(nèi)的客戶結(jié)構(gòu)有關(guān)。在中心西區(qū)的工業(yè)園區(qū)為電子、IT等行業(yè)的上下游企業(yè)提供了良好平臺(tái)，所以備受客戶青睞。

　　結(jié)論：價(jià)格補(bǔ)漲是此次漲價(jià)主因

　　美聯(lián)通過(guò)研究2006年寫(xiě)字樓下半年二手寫(xiě)字樓的價(jià)格與租金發(fā)現(xiàn)：價(jià)格的上漲速度要快于租金的上漲速度。其主要的原因是：一方面，深圳長(zhǎng)期以來(lái)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)不管是一手還是二手，其價(jià)格一直較低，與北京、上海，甚至南京等地的寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格無(wú)法同日而語(yǔ)，本地一手寫(xiě)字樓價(jià)格甚至一度低于住宅價(jià)格；另一方面，由于住宅市場(chǎng)受控，部分客戶紛紛撤出住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)，這必然會(huì)活躍寫(xiě)字樓市場(chǎng)的投資氛圍，推高寫(xiě)字樓價(jià)格；同時(shí)，人民幣升值利好，深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好勢(shì)頭，也是寫(xiě)字樓價(jià)格走高的重要原因。