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　　2007年至2009年深圳總共將有160萬平方米寫字樓推出，井噴式的開發(fā)量，后市寫字樓持續(xù)的大供應(yīng)量，達到歷史高峰期，市場競爭激烈。其最新統(tǒng)計顯示，2007年深圳商業(yè)地產(chǎn)過熱現(xiàn)象仍將繼續(xù)，新的CBD寫字樓成為市場熱點，而部分老城區(qū)寫字樓空置率日漸升高，風(fēng)險已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　新CBD搶奪客戶

　　“深圳寫字樓市場的競爭主要是新老城區(qū)之間對客戶的爭奪。”2007年深圳中心區(qū)CBD將進入成熟的高速發(fā)展期，標準國際商務(wù)區(qū)正逐步形成，這使得一些原來聚集在羅湖的企業(yè)開始往中心區(qū)遷移，紛紛移情于中心區(qū)的高標準新寫字樓。

　　深圳由中心南區(qū)與北區(qū)共同組成的中心行政商務(wù)區(qū)規(guī)劃建筑有30幢寫字樓，總建面積約有180萬平方米，目前大部分已建成即將投入使用；2005年8月，政府相關(guān)規(guī)劃決定，原高交會館位置將調(diào)整為金融機構(gòu)用地，建設(shè)深圳金融中心，作為深圳金融經(jīng)濟象征的深交所也將搬遷于此，并建設(shè)成深圳的標志性建筑。受此眾多利好因素的影響，據(jù)統(tǒng)計目前已有25家銀行等金融機構(gòu)聚集于此，其他行業(yè)眾多龍頭企業(yè)也紛紛進駐，區(qū)內(nèi)商務(wù)氣氛逐漸濃厚?？梢灶A(yù)見，隨著深圳“十一五”規(guī)劃的實施，中心區(qū)新金融中心、新國際商務(wù)中心，新態(tài)勢的定位將進一步顯現(xiàn)，從而獲得快速發(fā)展。

　　憑借著良好的區(qū)域規(guī)劃以及優(yōu)越的行政配套，中心區(qū)寫字樓毫無疑問是深圳最具成長潛力的寫字樓，隨著保留空地的進一步開發(fā)，深圳市政府部分職能部門的陸續(xù)遷入，中心區(qū)將是深圳寫字樓發(fā)展的龍頭片區(qū)。隨著投資環(huán)境的改善，更多跨國企業(yè)將深圳作為戰(zhàn)略投資的首選之地，一向慣于只租不買的外資企業(yè)，現(xiàn)已初步出現(xiàn)了購買物業(yè)的趨勢。這類企業(yè)一般的需求面積較大，而且資金充裕；但它們并不會一擲千金單純追求物業(yè)檔次，它們更為注重物業(yè)的質(zhì)素、價格、交通、周邊環(huán)境以及配套。如果能將這部分租客轉(zhuǎn)化為買家，將是一大豐富的、尚未被市場開發(fā)的原始資源。

　　老區(qū)寫字樓日漸沒落

　　2月份，深圳老城區(qū)羅湖乙級寫字樓空置率突然提高，總體空置率達到22.6%。羅湖乙級寫字樓的代表——深華商業(yè)大廈空置率從1月的0.8%猛增到46.5%，增加了5.8萬平方米的市場供應(yīng)；太平洋商貿(mào)大廈，其空置率環(huán)比上升26.5%，給市場新增2.7萬平方米的供應(yīng)。此外，國貿(mào)大廈、國貿(mào)商業(yè)大廈、天安國際、西武大廈、金豐城大廈、太陽島大廈空置率都有了相當?shù)奶嵘謩e上漲了1.9%、13.7%、6.5%、3.5%、8.7%、15%。

　　空置率突然猛增，一是市場整體價格的走高，使得業(yè)主感覺時機已到，放盤大增；二是租約集體到期未續(xù)，使得突然間大量的樓盤空出來。

　　隨著深圳經(jīng)濟的進一步發(fā)展，深圳將會吸引更多的大型企業(yè)及跨國公司進入，未來成熟大環(huán)境中高質(zhì)量的純寫字樓將會成為深圳寫字樓市場需求的主流，而早期低配置、低質(zhì)素寫字樓將會面臨較為困難的運營狀態(tài)。

　　在老城區(qū)寫字樓的凝聚力越來越弱之時，一些地理位置比較偏的新城區(qū)也有大量寫字樓項目已建成或正在建設(shè)中，比如寶安中心區(qū)與南山，這無疑加大了市場競爭的激烈程度，但從目前來看，這些地區(qū)在短時間內(nèi)還很難聚集人氣，商業(yè)氛圍的形成至少還需要幾年甚至更長的時間，因此，這些區(qū)域的空置率也值得關(guān)注。

　　深圳單一業(yè)權(quán)物業(yè)供不應(yīng)求

　　目前在深圳市場上最受歡迎的寫字樓產(chǎn)品是擁有單一業(yè)權(quán)的物業(yè)。

　　所謂單一業(yè)權(quán)物業(yè)，是指物業(yè)所有權(quán)集中在一家業(yè)主手中，物業(yè)整體出租，不零散銷售。由于單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)因業(yè)權(quán)高度統(tǒng)一，能真正為客戶提供諸多的使用便利，客戶在選擇物業(yè)的面積、朝向、戶型時有著較大的自主性，同時企業(yè)需要擴租場地時彈性較大。在招租過程中也可以有效控制進駐企業(yè)的素質(zhì)，可以有效聚集高素質(zhì)客戶，這一點也正是所有跨國企業(yè)、龍頭企業(yè)選擇物業(yè)時考慮的重要因素，所以在市場上備受這類行業(yè)巨頭企業(yè)的青睞。

　　但是，深圳的單一業(yè)權(quán)寫字樓目前可謂是奇貨可居。

　　由于中心區(qū)大量的寫字樓是由一些中小型的民營企業(yè)投資興建，因此這些企業(yè)往往通過銷售途徑來解決資金的壓力，這就造成了深圳的寫字樓市場中單一業(yè)權(quán)的物業(yè)供不應(yīng)求的局面。

　　目前，深圳市場上可供選擇的單一業(yè)權(quán)甲級寫字樓僅有6座，供應(yīng)極其有限，單一業(yè)權(quán)寫字樓平均租金水平均高于同級別其他寫字樓10%，空置率低，大型長租企業(yè)給后續(xù)的物業(yè)管理帶來了很大的便利，同時也最大限度地提升和維護了物業(yè)整體形象，使得這種類型的物業(yè)具有了更大的市場空間和更高的價值。