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近年來，廣州各大品牌發(fā)展商紛紛高調進軍商業(yè)地產，更以前所未有的熱情投入于REIT’s上市。業(yè)內人士擔憂，眾多以住宅起家的發(fā)展商們一窩蜂上馬商業(yè)地產項目，一旦遇到資金鏈斷裂，將直接影響房地產市場的健康發(fā)展。
利潤高于住宅市場
近日，保利地產董事總經理宋廣菊對外透露，保利地產已正式啟動商業(yè)地產戰(zhàn)略，其南海保利水城的16萬平方米購物中心和一座五星級酒店將計劃率先通過RE鄄IT’s在海外上市。而在此之前，城建集團、富力地產、美林基業(yè)、合生創(chuàng)展、光大地產等廣州品牌發(fā)展商，兩年內都紛紛涉足SHOPPINGMALL、專業(yè)市場、酒店等商用物業(yè)市場。商業(yè)地產開發(fā)熱，已成為廣州品牌發(fā)展商的一大發(fā)展動向。
考驗資本運作能力
但也有業(yè)內人士對此風潮深表擔憂，認為商業(yè)地產開發(fā)運營是一項長期的、高投資的資本運作過程，任一環(huán)節(jié)資金難到位就會出問題，需要大量、長期資金作支持，并不是每個開發(fā)商都吃得消。一旦前期規(guī)劃不周，“香餑餑”也會變成“燙手山芋”。合富輝煌商業(yè)物業(yè)部研究經理鄧育華表示，商業(yè)地產開發(fā)運營考驗的是開發(fā)商的資本運作能力，其間風險不容忽視。
據(jù)了解，實際上，在廣州由于資金問題爛尾的商業(yè)項目并不少，如新中國大廈億安廣場(現(xiàn)已盤活為萬菱廣場)、中誠大廈(現(xiàn)已盤活為中石化大廈)等。即使是目前經營狀況良好的正佳廣場，在開發(fā)過程中也多次出現(xiàn)資金問題，股權被迫轉讓。而堪稱“中國第一MALL”、“廣東最大的收銀機”的天河城，其成本回收時間也經歷近十年光陰。
并且自“831土地大限”后，地價成本翻倍增長、土地出讓金交納時限縮短，令商業(yè)地塊土地成本日高，實力不足就難以為繼。再加上商業(yè)地產的高額回報多來自物業(yè)后期的租金回報，這個長期過程又需要大量設備維修、宣傳推廣和招商管理等運營成本。
融資準入門檻較高
商業(yè)地產項目的開發(fā)、運營資金投入大，要解決資金壓力，許多發(fā)展商都將進入資本市場融資作為首選辦法，于是組織公司上市、發(fā)行REIT’s等資本運作手段，都成為發(fā)展商融資的重要渠道。然而，無論是組織公司境內、境外上市，還是發(fā)行REIT’s，均有較高的準入門檻。譬如REIT’s的資產范圍主要針對成熟的商業(yè)地產項目，而國內很多發(fā)展商都以住宅項目起家，對商業(yè)地產，無論是在市場定位、建筑規(guī)劃或項目運營等各方面都缺乏實踐經驗，缺乏讓投資者信服的能力。
為何熱追商業(yè)地產
一位香港上市的內地大型開發(fā)企業(yè)廣州負責人向記者坦言，隨著住宅開發(fā)的限制和壓力的不斷加大，在市場格局未明朗前，投資商業(yè)地產是一個很好的選擇。SOHO中國董事長潘石屹也曾表示，當前大力開發(fā)經濟適用房和限價房的政策，肯定會改變住宅市場的格局，以及影響開發(fā)商的利潤，而目前開發(fā)商業(yè)地產所獲得的利潤要遠遠高于住宅市場。
確實，近年來接連出臺的多輪房地產宏觀調控政策，使住宅市場大環(huán)境面臨變革，而當中涉及商業(yè)地產的政策卻很有限，使得發(fā)展商們紛紛“逃離”住宅市場，轉戰(zhàn)因更注重長線投資而顯得相對穩(wěn)定的商業(yè)地產。
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