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　　俗話說得好：“一鋪養(yǎng)三代”，一語道出了商鋪投資的內(nèi)在價值。隨著2006年國家出臺的多項宏觀調(diào)控措施，無疑給房產(chǎn)住宅的投資上了一個“緊箍咒”，住宅投資熱潮開始冷卻，而商鋪的供應(yīng)量卻正在逐步放量，商鋪成為投資者越來越關(guān)注的對象。對于投資者來說商鋪成了他們股市、匯市、高檔住宅投資以外的一種新選擇。

　　商鋪投資如買熱門股

　　商鋪熱度升溫的主要原因有四點：第一、流動性過剩導(dǎo)致大量資金需要投資渠道，而房地產(chǎn)必然是其中的一個方向；第二、“國六條”和“國十五條”的出臺事實上封堵了住宅投資的空間，擠出效應(yīng)使得原本投資住宅的投資客紛紛轉(zhuǎn)向不受此輪調(diào)控影響的商鋪；第三、股市蹺蹺板效應(yīng)加大了商鋪投資的熱度；第四、一些熱點商鋪如商圈、專業(yè)市場等的成功運營刺激了對商鋪投資的熱情。

　　新增供給分析

　　2005年龍崗、寶安關(guān)外兩區(qū)主導(dǎo)供應(yīng)，迎來了前所未有的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度，供應(yīng)量大大超過關(guān)內(nèi)各區(qū)，成為集中放量的新興區(qū)域。2006年南山、寶安和龍崗三區(qū)鼎立，南山區(qū)商業(yè)的潛值也備受關(guān)注，南山中心文化區(qū)的崛起是依靠地鐵1號線及濱海大道的開通，隨著南山區(qū)委的規(guī)劃，西部通道的建設(shè)，將對道路兩旁的商業(yè)產(chǎn)生了較大的影響，該地區(qū)將成為深圳僅次于羅湖、皇崗之后的第三個口岸片區(qū)。

　　成交價格：穩(wěn)步攀升

　　商業(yè)地產(chǎn)成交均價從2004年至今一直攀高不下，06年商業(yè)地產(chǎn)平均價格環(huán)比05年上漲了0.08%。商業(yè)市場存量值明顯上漲，老商圈的投資意向從一手商場轉(zhuǎn)向存量交易，二手商業(yè)地產(chǎn)將進一步擴張。租金分析：老商圈保持穩(wěn)定，新興中心區(qū)成長快

　　深圳商業(yè)用房租價穩(wěn)中有升，空置率相對較低，成熟商業(yè)區(qū)仍然保持旺盛需求，租金逐步上升，非商業(yè)區(qū)的商業(yè)用房則略有下降。商鋪的投資的供給資源是有限的，帶來的利潤回報也是穩(wěn)定的和有保障的老城區(qū)保值空間大,羅湖東門商業(yè)片區(qū)，2005年平均租金為96.40元/平方米，2006年為123.35元/平方米，漲幅為27.96%；福田華強商圈作為目前深圳最活躍、最具發(fā)展勢頭的商業(yè)區(qū)，目前已云集20家銀行機構(gòu)、20座高級寫字樓、40多家證券公司，該片區(qū)臨街商鋪租金較上年上漲50-100元/平方米。隨著新政過后的商用物業(yè)市場供應(yīng)與銷售高峰的到來，鼎成國際、飛揚時代大廈、中信地下商場、鋒尚街等總面積近10萬平方米的商用物業(yè)項目推出，更是將華強商圈的商用物業(yè)推向高潮。而南山中心文化區(qū)的快速成長是依靠地鐵1號線及濱海大道的開通，隨著南山區(qū)委的建設(shè)，客觀上形成了商業(yè)的需求。從目前的情況上看，西部通道的相繼通車，青青花園、保利城花園、海珠城、西海灣花園等項目的社區(qū)商業(yè)住宅的整體規(guī)劃，將成為南山社區(qū)商業(yè)一股不可忽視的力量。

　　商鋪投資前景

　　2005年9月19日商務(wù)部、財政部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于進一步做好地級城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的通知》(簡稱《通知》)規(guī)定，2005年底前，全國地級以上城市必須完成商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作。出臺這一政策主要是為了保護商業(yè)資源，防止地方政府盲目招商引資。而深圳因為早已對土地、資金方面作了嚴控，故且政策的出臺對3年內(nèi)的深圳商業(yè)地產(chǎn)不會造成根本性的影響。

　　深圳商鋪投資錦囊

　　1.大型超市：大型超市往往伴隨居住區(qū)誕生，擁有聚集人氣的先天優(yōu)勢；大型超市內(nèi)的商鋪大多是分割型的，較獨立商鋪來說成本較低，經(jīng)營靈活，因此風(fēng)險也較低。從目前大型超市的商鋪銷售情況看，在超市開業(yè)時幾乎銷售一空，閑置現(xiàn)象比較少見。

　　2.商業(yè)街商鋪：商業(yè)街的“經(jīng)典”旺鋪，其優(yōu)越的商業(yè)氛圍、穩(wěn)定的客流量決定了該類商鋪運營收益水平較高。但其租金或單位面積價格也是高不可攀，在商業(yè)較發(fā)達的城市甚至?xí)霈F(xiàn)千金難求的局面。

　　3.社區(qū)商鋪：從投資風(fēng)險上考慮，更多投資者會轉(zhuǎn)移到商務(wù)社區(qū)商鋪，CBD商務(wù)區(qū)規(guī)劃都非常有限，在高質(zhì)量定位的前提下，此區(qū)域內(nèi)的商鋪投資潛力較大，甚至在未來幾年會成為商鋪中的稀缺資源。作為初次投資者，投資生活社區(qū)商鋪將最具潛力。一個新的生活社區(qū)只要項目定位準確，發(fā)展環(huán)境良好，隨著生活社區(qū)的成熟所帶來的商鋪價值提升毋庸置疑。