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　　賣了關(guān)內(nèi)房買關(guān)外被動投資

　　投資客出鏡：廖小姐，小型投資客，曾經(jīng)出手過兩套關(guān)內(nèi)物業(yè)，目前在關(guān)外擁有一套自住房。廖小姐說，自己壓根就不算投資客，只是在換房的過程當(dāng)中小有收益。她認(rèn)為，現(xiàn)在的房價(jià)已經(jīng)處于高位，即使投資，利潤空間也很薄，與其買房投資，不如買股票賺錢。

　　價(jià)格刺激+輿論引導(dǎo)

　　賣掉小房換大房

　　“我剛開始買房的時(shí)候從來沒有想過投資的。”廖小姐一開口便說。

　　2003年，廖小姐決定在深圳買套房安家，交通方便——是她對房子的首要要求，當(dāng)時(shí)在景田片區(qū)租住的她，理所當(dāng)然把這一片區(qū)當(dāng)作了首選。她注意到，當(dāng)時(shí)萬托家園還有新房在售，開發(fā)商送簡單裝修，均價(jià)6000元/平方米。廖小姐幾乎沒有猶豫，立馬買了一套8樓的兩房，面積70平方米，總價(jià)42萬。

　　在這套房子里住了兩年多時(shí)間，轉(zhuǎn)眼便到了2005年年初，廖小姐老家的一個(gè)親戚來深圳工作，拉著廖小姐陪他在景田附近找房子。“就是這次陪他找房我才發(fā)現(xiàn)，原來，景田還有一些老一點(diǎn)的房子，價(jià)格非常便宜。”廖小姐舉例說，就如自己的親戚后來在景鵬大廈買的一套三房，面積90平方米，總價(jià)才43萬。

　　這一發(fā)現(xiàn)使得廖小姐蠢蠢欲動。當(dāng)年因?yàn)槭诸^資金有限只能買兩房，如今，同樣的價(jià)格卻可以買三房，為什么不換呢？廖小姐想。“還有一個(gè)很重要的原因，那就是，當(dāng)時(shí)不管是媒體報(bào)道還是同事之間的討論，都說房價(jià)不太穩(wěn)，我想著，趁著房價(jià)還不是太高的時(shí)候趕緊換套大房子吧！”于是，2005年8月，廖小姐將第一套房賣了出去，這套房賣了49萬。10月，她就在附近的景新花園買了一套二手的三房。

　　差價(jià)誘惑+市場高位

　　賣了關(guān)內(nèi)買關(guān)外

　　“買景新花園的時(shí)候距離我親戚買房只過了半年，房價(jià)已經(jīng)在升，還好趕在了房價(jià)飛漲的前夕。”廖小姐回想起來似乎有一絲后悔，又多少有些慶幸。她在景田看了幾套二手房，有很多比景新花園的要便宜，不過，到實(shí)地看了房之后第一感覺不錯(cuò)，便沒有多計(jì)較價(jià)格買了下來，97平方米的三房，總價(jià)55萬。

　　廖小姐花了2萬元進(jìn)行簡單裝修，一直住到2006年3、4月份，她發(fā)現(xiàn)自己的房子價(jià)格一路在漲，當(dāng)時(shí)三房價(jià)格已經(jīng)漲到60多萬，這使得她再一次萌生了賣房的想法。“確切地說，賣房有兩個(gè)原因。”廖小姐說，“一方面，買的時(shí)候沒有多講究，買的是一套靠路的房子，住進(jìn)來之后就后悔了，實(shí)在太吵；另一方面，房價(jià)確實(shí)也漲得太快了。”

　　2006年5月，廖小姐將這套二手房轉(zhuǎn)手賣了67萬。而后她打算繼續(xù)走以前的路子，在附近買套房自住，前前后后找了一個(gè)多月，發(fā)現(xiàn)附近的房包括其他片區(qū)的房，看得上眼的至少都要7000-8000元/平方米，“實(shí)在太貴了！”這時(shí)，她聽說坂田有新盤入市，趕過去一打聽，90平方米的三房送20平方米的面積，折算下來只要5300元/平方米。

　　“我想，這里離市區(qū)還算比較近，交通也在逐步變好，加上是品牌發(fā)展商的房子，怎么也不會虧吧。”廖小姐一下決心，把家從關(guān)內(nèi)挪到了關(guān)外，而在她連續(xù)換房的過程中，不但70平方米小房換成了近120平方米的大房，而且每轉(zhuǎn)手一次就小賺了一筆，對于不貪心的她來說，“還是比較知足的。”

　　投資收益計(jì)算

　　2005年10月，廖小姐在景新花園購買了一套97平方米的三房，總價(jià)55萬，花了2萬元裝修，于2006年5月轉(zhuǎn)手賣出，賣價(jià)67萬。扣除稅費(fèi)后凈賺3.1836萬元，所以投資收益率約為：3.1836/55=5.7%。

　　與此同時(shí)，她需要繳納的稅費(fèi)包括：印花稅(67萬元×0.05%)=335元、個(gè)人所得稅(12萬元×20%)=2.4萬、交易服務(wù)費(fèi)(97×3/平方米)=279元，傭金(67萬×1.5%)=1.005萬元，營業(yè)稅(67萬×5%)=3.35萬元，所以總計(jì)6.8164萬元。

　　投資心得

　　投資注重地段和前景

　　買前兩套房的時(shí)候，主要考慮到的是周邊的交通配套，要生活方便。

　　后來之所以考慮關(guān)外，主要也是因?yàn)槟翘追康奈恢秒x市區(qū)不遠(yuǎn)，交通配套也在逐步完善，而且根據(jù)政府的規(guī)劃以及區(qū)域定位，那個(gè)片區(qū)的發(fā)展前景應(yīng)該不會差。炒房真不如炒股賺得多

　　我現(xiàn)在只有一套自住房，要投資也不會選擇炒房了，這段時(shí)間投資股票收益那要大得多。我已經(jīng)嘗到不少甜頭。

　　此外我認(rèn)為，現(xiàn)在的新房房價(jià)已經(jīng)處在高位了，而一些老的房子我覺得再怎么漲也漲不了很多，所以投資房子的利潤空間已經(jīng)很薄。

　　專家點(diǎn)評

　　見漲就拋有些許投機(jī)心理

　　世華地產(chǎn)福田北區(qū)區(qū)域經(jīng)理韓曉蕓

　　像廖小姐這樣的投資客在市場上有一部分，大概20%左右。她這種類型其實(shí)是投機(jī)的另一種形式，只是動機(jī)不一樣，投機(jī)客的出發(fā)點(diǎn)是靠左手倒右手賺取差價(jià)，她只是看到自己的房子漲了，所以趕緊賣出去。

　　事實(shí)上，這種投資所獲得的利潤空間是有限的。舉個(gè)例子，她之前買50萬的房，可能首付10萬，月供2800元，結(jié)果賣了60萬，中間獲利10萬，但是她用來買60-70萬的房，可能首付15萬，月供3000多元。那么，她的成本在增加，負(fù)擔(dān)也在增加，能夠買到的房子可能也會從最好——一般，關(guān)內(nèi)——關(guān)外轉(zhuǎn)變。投資關(guān)外的人一般分為兩種，一種是看好關(guān)外的市場前景投資，另一種是手頭的資金只能買關(guān)外，像廖小姐這樣她賣掉房之后想再買房，只有兩種可能，要么就降低標(biāo)準(zhǔn)，要么就到關(guān)外的內(nèi)部配套成熟、園林綠化優(yōu)美的小區(qū)居住。

　　現(xiàn)在，景田片區(qū)的二手房價(jià)格一般也都在7000元/平方米以上，比如天然居(查看地圖)，有的單價(jià)賣到13000元，像香蜜新村單價(jià)也到了7000-8000元。所以，投資客也很聰明，不再像以前那樣投機(jī)，一般做中長線，拿在手上兩年左右賣。如果市場不是非常好，租金抵月供也能夠接受；如果市場好，就及時(shí)拋掉。講究雙重保險(xiǎn)。

　　股票的風(fēng)險(xiǎn)比房產(chǎn)大，也許一個(gè)時(shí)間段的利潤高，但是，投資房子比炒股的可控性更強(qiáng)。像廖小姐，如果是要單純追求利潤的話，她可以把房子賣了，買一套跟前一套等價(jià)的房子住，用中間的差價(jià)拿來投資一套小戶型。

　　提問市民：丁先生，擁有兩套投資物業(yè)。

　　解答專家：星彥地產(chǎn)二手樓租售中心商業(yè)部總監(jiān)馮浩

　　問：最近在關(guān)注關(guān)外的一些三四層樓的農(nóng)民房，我想如果買下來，然后將一、二層出租給別人做生意，可是，不知道這樣的房子用來做什么生意比較好。

　　答1西部商業(yè)現(xiàn)已供過于求

　　做商業(yè)投資，首先要看物業(yè)所處的位置。如果是在深圳西部，比如福永、沙井、松崗，物業(yè)不是在臨街的位置，用來做商業(yè)幾乎不可能。再加上這幾個(gè)區(qū)域現(xiàn)在閑置的商用物業(yè)已經(jīng)非常多，包括閑置的廠房、原來打算作為商業(yè)用途的建筑等等，加起來就超過15000萬平方米。

　　答2人流旺區(qū)投資酒店超市吃香

　　如果是在龍華、坂田等區(qū)域進(jìn)行商業(yè)投資，可操作性應(yīng)該大一些。因?yàn)橛泻芏啻笮偷墓S企業(yè)，在人流上相對更有保障。如果是三四層的農(nóng)民房，單層的面積在300平方米以內(nèi)，可以考慮將之打造成招待所、連鎖酒店，或者鐘點(diǎn)房酒店，這些要求房間的結(jié)構(gòu)要合理。如果單層面積在300平方米以上，位置也很好，則操作模式可以拓寬一些，比如手機(jī)超市、美容院等等單一性主題的項(xiàng)目可以考慮。

　　答3關(guān)外商業(yè)大投資客居多

　　當(dāng)然，適合做什么商業(yè)項(xiàng)目，要根據(jù)實(shí)地的情況而定。我的建議是，如果資金比較有限，投資，尤其是投資商業(yè)型的項(xiàng)目，最好不要選擇關(guān)外，否則很容易面臨短期內(nèi)難以獲得資金回報(bào)的困境。目前在關(guān)外活動的投資客，大多是大型投資客，比如投資工廠廠房、超市賣場之類。

　　金融產(chǎn)品速遞

　　二手樓資金托管

　　近期，招商銀行在全市首創(chuàng)通過銀聯(lián)EPS終端現(xiàn)場辦理二手樓資金托管業(yè)務(wù)，充分利用招商銀行的高科技電子銀行平臺，將看似復(fù)雜的購房款監(jiān)管過程變得“高效、便利、安全”。簡單地說，買方只需持有一張本人名下的深圳銀聯(lián)入網(wǎng)銀行卡，招行客戶經(jīng)理便可攜帶深銀聯(lián)EPS轉(zhuǎn)賬終端，現(xiàn)場刷卡將資金直接劃入招行指定的二手樓資金托管專戶。具體流程如下：買賣雙方達(dá)成交易意向，簽署交易意向書后，雙方攜身份證明、房產(chǎn)證原件、房產(chǎn)買賣合同或交易意向書，共同到銀行申請辦理二手樓資金托管。買方將托管資金存入銀行指定的二手樓托管資金專戶，銀行審核后，與買賣雙方簽署托管協(xié)議；買賣雙方辦理房產(chǎn)過戶，過戶交易完成后，向銀行提出資金劃轉(zhuǎn)申請，銀行審核后，將資金劃入賣方賬戶。