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　　在經過2005年的預熱之后，作為此輪房地產業(yè)調控的焦點城市之一的深圳，在2006年遭到了更為嚴厲的調控政策。從國家宏觀到地方細則，均欲從土地、稅收、產品、銀行借貸等多方面入手，穩(wěn)定“全國漲價第一城”的深圳房價。但以市場反映情況來看，除了政策消化期6-8月間有所收斂外，2006年的深圳房地產市場仍然持續(xù)著它的快速上升態(tài)勢，并極有可能延續(xù)到2007年甚至更久。

　　除了商品房價格持續(xù)上漲這個明顯特征之外，供求缺口加大、新房成交量不敵二手也是值得思考的問題。究其原因，除了需求旺盛之外，因可供開發(fā)土地的減少、大量可開發(fā)土地閑置而導致的有效供應減少是最主要的原因；除此之外，大量存在著的投資散客對市場的影響也不容忽視，這點在小戶型市場上表現(xiàn)的尤為明顯。

　　06年市場總結

　　一、小戶型市場受總體市場影響

　　德思勤數據庫監(jiān)測結果表明，2006年深圳商品房批準預售面積不足700萬平方米，是2002年以來的5年最低；成交面積接近780萬平方米，市場缺口高達80多萬平方米。其中90平方米以下的小戶型供應量不足240萬平方米，成交面積為242萬平方米。從全市商品房成交的戶均面積上看，2006年比2005年有了10%左右的提升。達到102平方米。究其原因，一方面是寶安、龍崗兩地以供應大戶型為主，一方面是買家對大戶型趨之若鶩。顯然，在“70·90“政策的影響下，開發(fā)商和買家都在爭趕大戶型的末班車，這也反映了這輪調控政策的尷尬。

　　根據深圳市國土局公布的數據，2006年深圳商品房均價為9956元，漲幅高達28%。在旺盛的需求下，供應少是2006年深圳商品房價格全面上漲的直接原因，同時也是成交量為5年最低的主要原因。受整體市場利好的影響，無論是在關內還是關外，入市的純小戶型項目、社區(qū)中搭配的小戶型房型均有良好的銷售業(yè)績。同時伴隨著區(qū)域價格的上升而水漲船高，部分項目均價甚至超越區(qū)域均價；這在具有良好配套和環(huán)境的宜居項目上表現(xiàn)的尤為突出；居住型小戶型項目受到熱烈追捧也表明了純小戶型項目不單單是投資過渡的代名詞。在房價逐漸高企的深圳，宜居小戶型對于部分深圳人而言，不僅僅是一個臨時棲身之所，還有可能是長期住所。

　　二、小戶型區(qū)域市場兩級分化

　　從各區(qū)域的情況來看，市場呈現(xiàn)兩級分化的態(tài)勢：總成交量上關內三區(qū)基本持平，關外兩區(qū)大致相當(圖1)。由于有較多爛尾樓的成功改造，新盤較少的羅湖區(qū)依然有不少小戶型項目入市，小戶型成交量也達到30萬平方米。有良好居住環(huán)境的福田和羅湖雖然價格高出全市平均水平，但由于需求依然旺盛，在入市小戶型項目減少的情況下市場仍然看好，總體成交量占據這關內70%的市場。置業(yè)住宅逐漸升溫的龍崗則后來居上，成交量僅略低于推盤、成交為全市之首的寶安；兩區(qū)成交合計達全市的52%，5年來首次超越關內。這也表明，小戶型項目開發(fā)與深圳房地產開發(fā)從東到西、從特區(qū)內到特區(qū)外的趨勢是同步的。

　　三、小戶型價格區(qū)域分化

　　從價格上看，除了寶安、龍崗關外兩區(qū)，關內小戶型項目具有明顯的溢價效應。大部分項目均價均超片區(qū)均價，接近于區(qū)域均價。據德思勤數據庫監(jiān)測，2006年深圳市90平方米以下小戶型均價為7965元。其中最高的福田為12090元，最低的龍崗為5820元，價差高達6000元。經過分析，德思勤認為，除了區(qū)域差異外，由于區(qū)域環(huán)境、客戶群的不同，對不同戶型有不同需求而引起的產品結構的不同也是價差的原因之一。

　　四、房型關內關外各有偏愛

　　從整體市場上看，二房單位普遍受歡迎，推盤和成交均占半數以上。但以福田為首的特區(qū)內，小兩房、一房單位和單身公寓成交最為活躍，客戶具有明顯的投資傾向。據市場分析，特區(qū)內的小戶型業(yè)主中，投資客至少占到30%，根據股市10%的資本就能左右市場的資本理論，這部分投資客對特區(qū)內的房價飆升起到了推波助瀾的作用。與之不同的是，特區(qū)外的大兩房、小三房則受到置業(yè)者的追捧，需求旺盛，供不應求；這種房型廚衛(wèi)廳面積合理，功能空間完整而無局迫感，如果項目配套完善，交通方便，則適宜長期居住。但由于純小戶型項目的空間、建筑結構、項目定位的限制而較少，常常以非小戶型項目的配套戶型之一在市場上出現(xiàn)。

　　五、小戶型產品市場細分逐步深化

　　從產品類型上看，特區(qū)內外均一改過去的單一開發(fā)模式，小戶型項目開發(fā)也開始走多樣化、差異化道路以提高產品附加值。各個區(qū)域均出現(xiàn)了酒店公寓、純粹居家小區(qū)、單身公寓等多種小戶型類型及多種創(chuàng)新戶型，不一而舉。從市場反映情況上來看，差異化越大的，越是區(qū)域、市場的空白，銷售狀況也越好。從這點上分析，在住宅產業(yè)化、規(guī)?；内厔菹?，尋求產品的差異化仍然是小戶型乃至整個房地產開發(fā)的關鍵措施。

　　07年趨勢展望

　　一、新增觀望期結束，受規(guī)劃影響，小戶型供應有望增加

　　從2006年土地出讓結果(包括招掛拍)來看，關內僅有少量的居住用地供應，且大部分集中在關外，總建筑面積僅為240萬平方米；這部分土地將全部嚴格執(zhí)行“70·90”政策，這會給小戶型產品未來的供應帶來一定的市場保證。但比較歷年供應、成交量，2007年供應量仍然偏低。這也反映了深圳房地產市場的局限。

　　從開工、在建項目來看，2007年將入市的140多個項目中小戶型項目比例仍然不大。因為較多項目在“70·90”政策執(zhí)行之前就獲得了開工許可證，其產品類型、戶型并不受新政的限制，使得2007年新增有效供應將比2006年更少，供需矛盾仍將存在。但根據2006年8月18日深圳市國土局公布的5年住房建設規(guī)劃來看，在2006年-2010年期間，深圳市將建設各類住房69萬套，總建設面積5700萬平方米。其中新供應商品住宅用地建設住房2130萬平方米，盤活存量土地建設商品住房1000萬平方米，城中村改造重建商品住房1800萬平方米。規(guī)劃顯示，單套建筑面積在90平方米以內的商品住房總建筑面積必須達到新建商品住房總建筑面積70%以上，未來深圳市將龍崗中心城、寶安中心區(qū)、龍華、橫崗、光明、沙井和坪山等地區(qū)作為新增住房建設重點發(fā)展的地區(qū)，隨著城中村改造的進行，關內、關外均將出現(xiàn)大量的小戶型項目，足以緩解部分市場需求。隨著交通的改善，住宅標準化的實行，具有價格優(yōu)勢的二線拓展區(qū)及副中心區(qū)有理由將成為繼福田、南山之后下一個小戶型市場熱點。

　　二、07年小戶型關內關外將比翼齊飛

　　在2007年預計新增的小戶型項目中，關內的小戶型項目將主要集中在福田區(qū)，福田區(qū)未來新增住房供應多為小戶型。隨著深交所的搬遷，金融中心的建立等利好的實現(xiàn)，福田區(qū)房價必將出現(xiàn)新一輪的上漲。作為最佳投資產品，有理由相信07年將入市的福田小戶型項目會掀起新一輪的價格風暴。而申大的成功給龍崗樓市也帶來了興奮劑，配套日益完善的龍崗中心城和大運中心周圍的小戶型項目也將迎來春天。

　　三、小戶型市場的剛性需求將增加，市場進一步細分

　　雖然深圳經濟高速發(fā)展，但并沒有使對普通住宅有效需求的客戶群體經濟基礎發(fā)生根本改變，同時由于財富聚集效應，有效需求的客戶群將難以擴大?？梢灶A見，在今后相當長一段時間內，除了城市精品、豪宅持續(xù)保持穩(wěn)定增長外，小戶型需求也將加大，同時市場也將進一步細分。

　　從2006年的小戶型客戶的交易統(tǒng)計來分析預測2007年的產品需求，除了產品類別的細分，房型的區(qū)域分化仍將在相當長一段時間內存在。關內的小兩房、一房單位和單身公寓和關外的大兩房、小三房仍將各自區(qū)域需求最旺盛的戶型。