觀點網(wǎng) 在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的2025年上半年，多數(shù)房企依然深陷虧損泥潭，能夠保持正常經(jīng)營節(jié)奏向前發(fā)展的并不多，合生創(chuàng)展正是其中極少數(shù)者。

8月28日，合生創(chuàng)展發(fā)布2025年中期業(yè)績，從數(shù)據(jù)來看，期內(nèi)核心利潤保持盈利，約為7.9億港元；毛利率升至39%，同比提升12個百分點。

整體而言，在承壓的市場之中，合生創(chuàng)展之所以能夠保持穩(wěn)健，關(guān)鍵在于經(jīng)營目標(biāo)從拼規(guī)模轉(zhuǎn)向防風(fēng)險。

自2021年底至2025年中期，合生創(chuàng)展在三年半時間內(nèi)連續(xù)壓降負(fù)債約449億港元，累計降幅約39%，年均降幅超11%。有息負(fù)債規(guī)?？s減至行業(yè)優(yōu)質(zhì)區(qū)間，實現(xiàn)流動性和盈利性的動態(tài)平衡，為可持續(xù)發(fā)展奠定了堅實的財務(wù)基礎(chǔ)。

與此同時，憑借長期積累的業(yè)務(wù)能力，合生創(chuàng)展在多元化方面取得顯著進(jìn)展：縵系品牌代建代售、商業(yè)運(yùn)營管理等業(yè)務(wù)快速發(fā)展，不僅貢獻(xiàn)了穩(wěn)定現(xiàn)金流，也逐步成為新的利潤增長點，助其穿越周期。

正是憑借財務(wù)策略與戰(zhàn)略定力，合生創(chuàng)展交出了一份業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的半年度答卷。

縵系品牌開花結(jié)果

今年上半年，合生創(chuàng)展繼續(xù)堅持“保交樓、保預(yù)售、保開工、保竣備”的“四保方針”，實現(xiàn)營業(yè)收入64.71億港元，合約銷售額約79.28億元，平均銷售價格25070元/平方米。

其中，縵系繼續(xù)為合生創(chuàng)展貢獻(xiàn)較多的銷售收入。數(shù)據(jù)顯示，在2025年上半年，來自自有縵系總銷售額達(dá)50.26億元，占合生創(chuàng)展總合約銷售額63%。

聚焦一線城市和高端產(chǎn)品定位，是縵系產(chǎn)品取得良好銷售表現(xiàn)的主要原因。事實上，當(dāng)前市場環(huán)境伴隨著需求的分化，高能級城市對高端住宅需求保持韌性，項目去化率和價格支撐力明顯優(yōu)于整體市場。

于合生創(chuàng)展而言，該公司始終堅持深耕高能級城市，又專注于提升對高端產(chǎn)品的駕馭能力。截至今年6月末，總土地儲備約為2656萬平方米，其中在一線城市擁有的豐富土地儲備，為未來的可持續(xù)發(fā)展提供基礎(chǔ)。

歷經(jīng)六年行業(yè)周期淬煉，縵系的價值不僅體現(xiàn)在對業(yè)績的貢獻(xiàn)。

當(dāng)住房回歸居住本質(zhì)，“好房子”成為普遍共識和需求。今年5月，合生創(chuàng)展旗下縵云上海項目成功入選由政府主管部門指導(dǎo)，聯(lián)合上海房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會發(fā)起的首批“好房子案例”，成為楊浦濱江2個入選項目之一。

縵云上海是合生創(chuàng)展“縵系”首個濱江作品，也是縵系產(chǎn)品力的印證。在行業(yè)整體承壓環(huán)境中，縵系產(chǎn)品線不僅樹立了品質(zhì)標(biāo)桿，也成為合生創(chuàng)展穿越行業(yè)周期的助推器。

與此同時，作為全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)質(zhì)生活運(yùn)營商，保交樓既是合生創(chuàng)展產(chǎn)品力的具體體現(xiàn)，也是兌現(xiàn)品質(zhì)生活的第一步。

今年初，縵云廣州率先以超98%滿意度實現(xiàn)交付，這是合生創(chuàng)展縵系產(chǎn)品在廣州的首次兌現(xiàn)，為了給業(yè)主提供更極致的收房體驗，項目采用預(yù)約式、定制式的錯峰交付，每天交付3到4套房源，并用多對一的服務(wù)模式，根據(jù)業(yè)主需求，針對性匹配收房流程和細(xì)節(jié)，進(jìn)一步提升了縵品牌的市場需求。

以項目交付為起點，合生創(chuàng)展精細(xì)化管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)滲透進(jìn)了社區(qū)運(yùn)營細(xì)節(jié)，致力于提供有溫度、可持續(xù)、高滿意度的居住體驗。

據(jù)悉，在今年上半年，縵云北京社群運(yùn)營持續(xù)發(fā)展，帶動品牌口碑增長，社區(qū)物業(yè)滿意度95%；縵云廣州實現(xiàn)社群運(yùn)營運(yùn)作，交付半年內(nèi)，累計舉辦活動超50場，成立業(yè)主愛好社群超10個，獲得了業(yè)主好評，高凈值業(yè)主粘性也由此增加。

此外，去年5月，合生縵品牌發(fā)布“全嶼生態(tài)”服務(wù)戰(zhàn)略，并在今年上半年繼續(xù)對這一戰(zhàn)略深化，推出動物友好生活方式IP——“愛它計劃”，旨在城市化進(jìn)程加速的當(dāng)下，建設(shè)“寵物友好社區(qū)”。

縵品牌將在旗下項目建筑規(guī)劃到服務(wù)體驗再到日常管理，將寵物友好理念貫穿始終。除了在社區(qū)園林為寵物設(shè)置專屬活動場地，融入動物友好生態(tài)景觀之外，還將配備寵物清潔站與寵物休憩區(qū)，讓便利與關(guān)懷無處不在。

同時，社區(qū)還將提供寵物日常托管、專業(yè)清潔美容、醫(yī)療健康等全周期服務(wù)，并配備喂養(yǎng)設(shè)備與行為訓(xùn)練指導(dǎo)，真正貼合養(yǎng)寵家庭需求，讓社區(qū)成為人與動物和諧相處的“生命共棲地”。

以寵物為紐帶，在創(chuàng)新實踐將“寵物友好”概念轉(zhuǎn)化為社區(qū)凝聚力的過程之中，合生創(chuàng)展也能夠參與重構(gòu)城市化進(jìn)程中日益疏離的人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，賦能高品質(zhì)的美好居住生活。

輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)輸出發(fā)力

憑借厚植的品牌資產(chǎn)，合生縵品牌亦能夠進(jìn)行品牌輸出。

2025年上半年，縵品牌輕資產(chǎn)戰(zhàn)略有了飛速發(fā)展，代建代售業(yè)務(wù)全面聚焦北京、上海等一線城市頂豪市場，成為業(yè)績新增長極。

上半年，合生創(chuàng)展代建代售業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)銷售額39.03億元。其中，位于北京通州區(qū)的縵云ONE銷售額達(dá)13.36億元；位于上海的古北99項目在上半年實現(xiàn)兩次開盤，開盤均價漲幅5.9%，取得24億元銷售額。

顯而易見的是，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)力輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)已是主流方向，但合生創(chuàng)展的代建代售主要面向高凈值客群，以品牌、管理、業(yè)務(wù)優(yōu)勢形成差異化競爭。

通過將培育成熟的高端縵系產(chǎn)品以代建代售的方式在市場中推開，補(bǔ)充經(jīng)營收益、穩(wěn)定現(xiàn)金流的同時，能夠發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，實現(xiàn)對資源的高效利用，并持續(xù)鞏固合生創(chuàng)展于高端市場的影響力和客戶粘性。

不過需要注意的是，合生創(chuàng)展輕資產(chǎn)戰(zhàn)略實際上是起步于合生商業(yè)的“輕”外拓。

作為合生創(chuàng)展戰(zhàn)略支柱業(yè)務(wù)，今年上半年，合生創(chuàng)展商業(yè)板塊總營業(yè)收入達(dá)22億港元，持續(xù)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流和利潤流支撐。

不同于地產(chǎn)業(yè)務(wù)深度聚焦的布局邏輯，合生創(chuàng)展商業(yè)板塊在以北京、上海、廣州、深圳四大一線城市為核心載體的基礎(chǔ)上，網(wǎng)格化輻射成都、無錫等強(qiáng)二線樞紐，形成對全國主流消費市場的覆蓋。

截至期末，合生創(chuàng)展已打造超100個商業(yè)地產(chǎn)項目，管理面積逾500萬平方米，其中標(biāo)桿品牌“合生匯”依托持續(xù)迭代的場景運(yùn)營能力，多年來保持持續(xù)增長。

以今年上半年為例，合生創(chuàng)展以“首發(fā)經(jīng)濟(jì)+IP內(nèi)容運(yùn)營”雙擎模式，在全國項目中新引入首店超300家、落地首展20余場。在持續(xù)深度運(yùn)營下，商業(yè)板塊所有項目平均客流較去年同期上漲8%，銷售額上漲18%，EBITDA率約71%。

不斷積累的市場口碑也為新項目賦能，期內(nèi)北京超極合生匯西區(qū)和廣州花廳坊兩個商業(yè)項目如期推出。前者近300家品牌商業(yè)入駐，開業(yè)招商率100%，開業(yè)率98%；后者作為合生商業(yè)的新品牌，實現(xiàn)開業(yè)招商率100%以及店鋪開業(yè)率100%。

持續(xù)升級的自營IP運(yùn)營能力，為合生創(chuàng)展帶來經(jīng)營性現(xiàn)金流收入同時，也為合生商業(yè)進(jìn)行第三方輕拓提供了支撐。據(jù)悉，合生商業(yè)于2021年開啟輕資產(chǎn)管理輸出，經(jīng)過多年深耕，輕拓業(yè)務(wù)取得了快速發(fā)展。

截至2025年6月底，合生商業(yè)獨立第三方簽約管理面積總計189萬平方米，已開業(yè)項目覆蓋鄭州、青島、石家莊、西安等城市，接下來將在上海、濟(jì)南繼續(xù)擴(kuò)張。

某種程度上，非房業(yè)務(wù)的布局為合生創(chuàng)展有效分散了單一市場波動風(fēng)險，增強(qiáng)整體抗風(fēng)險能力，在行業(yè)周期波動中構(gòu)筑起業(yè)績護(hù)城河。

不過，穩(wěn)健的財務(wù)狀況更是合生創(chuàng)展抵御風(fēng)險、穿越周期的“壓艙石”。

事實上，隨著行業(yè)進(jìn)步與自身業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)升維，合生創(chuàng)展正逐漸構(gòu)建起從“靠財務(wù)杠桿擴(kuò)規(guī)模”到“靠經(jīng)營實現(xiàn)內(nèi)生驅(qū)動”的財務(wù)模型。

進(jìn)入新的發(fā)展周期，合生創(chuàng)展繼續(xù)強(qiáng)調(diào)財務(wù)穩(wěn)健性。自2022年以來，連續(xù)三年半壓降負(fù)債規(guī)模，從2021年底1152億港元縮減至2025年6月底703億港元，累計壓降負(fù)債約449億港元。

與此同時，公開市場債務(wù)穩(wěn)步下降，截至期末境外公開市場債務(wù)已全部清償，境內(nèi)公開市場存量僅剩一單有商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)抵押的CMBS。

在負(fù)債成本及結(jié)構(gòu)方面，合生創(chuàng)展從2024年下半年開始累計已有超510億元人民幣貸款完成合同利率下調(diào)，預(yù)計2025年度利息支出較2024年下降約30%。通過長期限的物業(yè)經(jīng)營貸置換，負(fù)債期限結(jié)構(gòu)、降低貸款利率進(jìn)一步優(yōu)化，整體財務(wù)狀況更趨穩(wěn)健。

處于行業(yè)深度調(diào)整與格局重塑的關(guān)鍵窗口期，當(dāng)多數(shù)企業(yè)在求存圖穩(wěn)，合生創(chuàng)展已率先邁向“謀發(fā)展”的新階段。以前瞻性戰(zhàn)略視野，主動把握變革機(jī)遇，全面推動自身轉(zhuǎn)型升級，致力于在行業(yè)新周期中搶占高質(zhì)量發(fā)展的先機(jī)。

在業(yè)務(wù)層面，正加速實現(xiàn)從傳統(tǒng)重資產(chǎn)開發(fā)模式向輕重結(jié)合、多元協(xié)同的綜合運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型，降低業(yè)務(wù)資本金投入同時，以輕資產(chǎn)撬動更穩(wěn)定可持續(xù)的現(xiàn)金流來源。

這種“擰緊安全閥”的審慎策略，使合生創(chuàng)展能夠保持相對充裕的流動性，有效抵御市場波動風(fēng)險，為長遠(yuǎn)發(fā)展構(gòu)筑了堅實的財務(wù)基礎(chǔ)。

展望未來，合生創(chuàng)展有望實現(xiàn)從“產(chǎn)品交付”到“生活方式定制”的全周期服務(wù)生態(tài)構(gòu)建，逐漸向“生活方式引領(lǐng)者”轉(zhuǎn)型，穩(wěn)步實現(xiàn)發(fā)展躍遷。

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