觀點(diǎn)網(wǎng) 2024年，招商蛇口走的是“精進(jìn)”路線，選擇以“精進(jìn)”作為貫穿全年的關(guān)鍵，堅(jiān)持“精耕細(xì)作、穩(wěn)中求進(jìn)”。

進(jìn)入2025年，該公司仍在延續(xù)去年的“精進(jìn)”路線，最直觀的體現(xiàn)便是公司組織架構(gòu)調(diào)整。

6月初，招商蛇口再次啟動了一輪組織架構(gòu)調(diào)整，在開發(fā)業(yè)務(wù)層面，減少管理層級，取消華東區(qū)域、華南區(qū)域、華西區(qū)域、華北區(qū)域和江南區(qū)域五個(gè)區(qū)域公司，由公司總部直接管理下屬城市公司，完成了從三級管控轉(zhuǎn)向二級管控，從“區(qū)域-城市”到“總部-城市”的扁平化轉(zhuǎn)型。

8月28日晚間，招商蛇口交出了中場成績。

2025年上半年，該公司營業(yè)收入514.85億元，同比增長0.41%；利潤總額31.08億元，同比增長5.05%；期內(nèi)凈利潤17.4億元；歸屬于上市公司股東的凈利潤14.48億，同比上升2.18%；綜合稅前毛利率14.38%，同比提升2.39個(gè)百分點(diǎn)。

截至期末，招商蛇口貨幣資金總額877.64億元，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率63.10%、凈負(fù)債率66.42%、現(xiàn)金短債比為1.30，財(cái)務(wù)管理上實(shí)現(xiàn)了“縮表”。

精挑細(xì)選搞開發(fā)

開發(fā)業(yè)務(wù)方面，招商蛇口提出要打造生活新模式，堅(jiān)持“五精”策略：精挑細(xì)選搞開發(fā)、精雕細(xì)琢提品質(zhì)、精誠合作促去化、精耕細(xì)作抓經(jīng)營、精打細(xì)算控成本。

今年上半年，招商蛇口一共新增16個(gè)項(xiàng)目（去年同期7個(gè)），總地價(jià)353億元，公司所支付的權(quán)益總價(jià)約為219.2億元，較去年同期的146.14億元增加50%；新增計(jì)容面積約166.92萬平方米，其中權(quán)益計(jì)容面積約113.36萬平方米。

若是與去年同期對比，招商蛇口今年在投資端似乎更放得開了，但實(shí)際上期內(nèi)很少在公開市場拿地，上述不少新增的項(xiàng)目都是通過“加盟”才擁有的權(quán)益。

比如杭州余杭良渚東單元地塊，是由浙江建杭置業(yè)集團(tuán)在去年的9月20日以16.64億元競得，如今已將其中25%權(quán)益讓渡給了招商蛇口。

另外，成都青羊區(qū)外金沙的四宗地塊是建發(fā)在去年最后一天以總價(jià)約34億元拿下的，后續(xù)引入招商蛇口，項(xiàng)目案名也命名為建發(fā)招商·源啟金沙，并在今年7月首次入市。

長沙市楓林路金嶺地塊是由麓谷集團(tuán)在去年9月以底價(jià)3.61億元拿下，項(xiàng)目名“招商·攬閱”，今年5月16日首開，據(jù)悉去化率超90%；深圳南山餅干廠項(xiàng)目則是從恒大那里接手而來的舊改項(xiàng)目，備案名“后海璽家園”在不久前才出爐。

剔除這些主動加盟的項(xiàng)目，招商蛇口在上半年在公開市場下場“進(jìn)貨”不足10次，與去年同期并未拉開很大的差距，很符合公司的“精進(jìn)”發(fā)展路線。

在“精誠合作促去化”方面，招商蛇口似乎熱衷與貝殼旗下貝好家聯(lián)手合作。

比如，長沙雨花區(qū)鼓風(fēng)機(jī)廠東地塊便是由招商蛇口聯(lián)合貝好家以6.66億元競得，成交樓面價(jià)為5305元/平方米，最終打造成招商序，并于8月24日開盤，首日銷售208套，實(shí)現(xiàn)去化率95%。

除此之外，招商蛇口于4月8日經(jīng)過150多輪競價(jià)、溢價(jià)16.28%才成功斬獲的北京通州八里橋項(xiàng)目，在5月底也引入了中海、貝好家，打造出的北京朝棠攬閱項(xiàng)目在7月20日迎來首次開盤，實(shí)現(xiàn)銷售18.6億元，去化近九成。

據(jù)了解，作為貝殼旗下數(shù)據(jù)驅(qū)動型住宅開發(fā)服務(wù)平臺，貝好家與房企的合作采用的是C2M（Customer to Manufacturer，從消費(fèi)者到制造者）模式，基于大數(shù)據(jù)分析和AI算法，提供線上線下一體化的高效營銷服務(wù)，為房企項(xiàng)目去化提供巨大助力，這或許就是其能夠得到偏愛的原因。

在投資策略方面，招商蛇口已經(jīng)進(jìn)入3.0版本，瞄準(zhǔn)的區(qū)域主要聚焦于30座城市，但公司最“心水”的只有核心10城，具體包括北京、上海、廣州、深圳、西安、長沙、合肥、蘇州、成都、杭州。

上半年，該公司在核心10城新增的項(xiàng)目數(shù)量為10個(gè)，投資金額達(dá)160.72億元，占比達(dá)73.3%（去年同期為86%）。

根據(jù)中期報(bào)告，截至期末，招商蛇口旗下主要房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目共522個(gè)，其中位于核心10城的項(xiàng)目共有247個(gè)，占比約47.3%。

銷售方面，2025年1-6月，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積335萬平方米，較去年同期438.71萬平方米下降23.64%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額888.94億元，較同期1009.52億元下降11.94%；其中核心10城銷售業(yè)績貢獻(xiàn)占比70%，同比提升4個(gè)百分點(diǎn)。

與此同時(shí)，招商蛇口在全國12個(gè)城市進(jìn)入當(dāng)?shù)亓髁夸N售金額TOP5，核心10城中有榜上有名。其中上海、深圳、西安、長沙、南京、徐州、南通、鄭州進(jìn)入TOP3，合肥、成都、重慶、溫州進(jìn)入TOP5。

另一方面，盡管招商蛇口管理層曾表示不會將代建業(yè)務(wù)作為核心轉(zhuǎn)型方向，但該業(yè)務(wù)在今年上半年還是得到了快速發(fā)展，共新增41個(gè)（去年同期：26個(gè)）項(xiàng)目，新增代建管理面積482萬平方米（去年同期：178萬平方米），新進(jìn)駐北京、上海、徐州、佛山等城市。

多元業(yè)態(tài)有分化

從數(shù)據(jù)來看，受銷售端業(yè)績下滑影響，招商蛇口分部收入也出現(xiàn)了分化。

其中，開發(fā)業(yè)務(wù)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營收約399.21億元，同比下降1.02%，占總營收比重為77.54%；資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)營收34.53億元，同比微增0.64%，占比6.71%。

物業(yè)服務(wù)營收表現(xiàn)良好，實(shí)現(xiàn)同比增長7.99%至約81.11億元，占總營收比重15.75%，但該分部毛利率較低，僅有11.55%，甚至開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率也有16.27%水平。

具體來看，資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)方面，截至報(bào)告期末，招商蛇口管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運(yùn)營收入36.6億元，同比上漲4.1%，EBITDA實(shí)現(xiàn)19.0億元，同比上漲0.4%。期內(nèi)新入市13個(gè)項(xiàng)目，新增經(jīng)營面積約72萬平方米，含7個(gè)公寓、3個(gè)集中商業(yè)、1個(gè)產(chǎn)業(yè)園和1個(gè)酒店。

在集中商業(yè)部分，期末管理范圍內(nèi)在營項(xiàng)目達(dá)50個(gè)，總經(jīng)營建筑面積約309萬平方米，在建及籌開項(xiàng)目總經(jīng)營建筑面積約206萬平方米。報(bào)告期內(nèi)，集中商業(yè)運(yùn)營收入為9.4億元，開業(yè)三年以上項(xiàng)目出租率91%。

據(jù)了解，招商蛇口2025年預(yù)計(jì)新開9個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，上半年新開業(yè)項(xiàng)目為3個(gè)，分別為深圳K11、深圳太子灣Villa和南京玄武花園城，下半年或許會加快開業(yè)進(jìn)度。

產(chǎn)業(yè)園業(yè)態(tài)方面，招商蛇口主要在營項(xiàng)目為32個(gè)，總經(jīng)營建筑面積約282萬平方米，在建及籌備項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)營建筑面積約60萬平方米。報(bào)告期末，產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營收入實(shí)現(xiàn)6.4億元。

公寓方面則已完成19個(gè)城市的布局，已開業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營建筑面積約164萬平方米，房源總數(shù)超4萬間；建設(shè)期項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積55萬平方米。報(bào)告期內(nèi)，招商蛇口公寓業(yè)務(wù)運(yùn)營收入為6.5億元，開業(yè)1年以上精品公寓報(bào)告期末出租率達(dá)92%。

另外，報(bào)告期內(nèi)，招商蛇口寫字樓業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營收入6億元，酒店業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營收入為5.1億元。

物業(yè)服務(wù)方面，報(bào)告期內(nèi)，招商積余實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入91.07億元，歸母凈利潤4.74億元，分別同比增長16.17%和8.90%。期末在管項(xiàng)目2370個(gè)，管理面積達(dá)3.68億平方米。

期末，招商蛇口存貨規(guī)模約3829.08億元，上年末為3691.83億元，占總資產(chǎn)比例較年末增長1.2個(gè)百分點(diǎn)至44.11%。

在現(xiàn)金流方面，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售回款同比減少，疊加購地款同比增加，上半年招商蛇口的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額出現(xiàn)了同比大幅減少255.77%至-20.06億元；與此同時(shí)，支付聯(lián)合營公司投資款同比增加也讓公司的投資端現(xiàn)金流量凈額同比減少627.32%至-41.79億元。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實(shí)。