觀點網(wǎng) 徹底轉身走向輕資產運營之后，美的置業(yè)迎來了“重生”的第一年。

8月28日，美的置業(yè)發(fā)布2025年中期業(yè)績報告，并召開業(yè)績發(fā)布會，執(zhí)行董事兼總裁王大在，執(zhí)行董事兼財務總經(jīng)理劉敏、公司秘書萬靜麗出席會議。

站在新的起點，已經(jīng)卸下重資產負擔的美的置業(yè)，收獲了與去年同期相比截然不同的成績單。

雖然營收利潤規(guī)模不及過去，但增長勢頭不再受到房地產開發(fā)業(yè)務以及債務拖累，向下的箭頭終于回正。

除了毛利率繼續(xù)微跌，大部分核心業(yè)務板塊維持著較大增長幅度，基本宣告美的置業(yè)轉身之后已經(jīng)站穩(wěn)。

處于重整再出發(fā)的特殊節(jié)點，又或許是對未來發(fā)展充滿信心，美的置業(yè)首次宣布分派中期股息，每股0.15港元。

據(jù)參會投資者轉述，雖然置出了房地產開發(fā)業(yè)務，美的置業(yè)并沒有完全“退房”。

管理層在會上表示：“未來也將堅持圍繞地產產業(yè)不動搖，面向行業(yè)新形勢和新需求，著重發(fā)展核心能力，提升產業(yè)鏈的開發(fā)能力以及全周期的生命服務和運營能力。”

基本面

上一次發(fā)中期業(yè)績時，美的置業(yè)還沒有剝離房開業(yè)務，當時錄得收入251.34億元，毛利23.21億元，期內利潤5.96億元。

彼時，美的置業(yè)年報里業(yè)務線只有三條，分別是物業(yè)開發(fā)及銷售、物業(yè)管理服務、商業(yè)物業(yè)投資及運營，房地產開發(fā)業(yè)務占總收入比重為95.91%。剔除規(guī)模最大的房地產開發(fā)業(yè)務之后，保留業(yè)務收入約為10.29億元。

發(fā)完2024年中報兩個月后，美的置業(yè)完成內部重組，留在上市平臺內的是物管服務、資產運營及房地產科技，再加上新增的開發(fā)代建業(yè)務，四個板塊統(tǒng)稱為“持續(xù)性經(jīng)營業(yè)務”。

跨過一年春夏秋冬，截至今年6月末持續(xù)性經(jīng)營業(yè)務錄得收入19.96億元，同比增長41.3%；毛利額為6.15億元，同比增長28.8%；利潤總額為3.05億元，同比增長117.1%。

保留業(yè)務體量相對要小得多，美的置業(yè)在代建賽道中也還是新踏入拓展戰(zhàn)場的“新兵”，報告期內的利潤總額卻已經(jīng)超越去年同期半數(shù)。盈利指標之中，只有毛利率錄得30.8%，同比下降3個百分點。

分板塊看，物管服務貢獻收入9.3億元，同比增長8.7%；資產運營收入2.75億元，同比增長13.9%；房地產科技收入2.87億元，同比下降9.2%；開發(fā)服務收入5.05億元。

轉型輕資產之后，物管服務成為美的置業(yè)目前最主要的營收支撐，收入占比為46.59%。

截至2025年6月30日，物管服務合約面積為9606萬平方米，在管面積7946萬平方米，以上市物企管理規(guī)模衡量，大約處在中游水平。

美的置業(yè)物管服務的收入結構相對特殊，除了基礎的住宅物管，超過一半收入都來自于非住業(yè)態(tài)。

跟隨美的集團近兩年向產業(yè)園區(qū)及醫(yī)療康養(yǎng)延伸的觸角，5.1億元非住業(yè)態(tài)合約收入中有3.3億元來自于產業(yè)園及醫(yī)養(yǎng)業(yè)態(tài)。

盡管短時間內會是業(yè)績的主要支撐，美的置業(yè)卻并不打算急速擴大物管服務的在管規(guī)模。

“目前很多企業(yè)都選擇跑馬圈地，競爭策略看重的是在行業(yè)內的市場份額，但我們更珍惜的是現(xiàn)在服務的45萬個家庭、150萬業(yè)主。”不盲目追求服務規(guī)模，管理層在會上也透露當前并沒有在市場上進行并購的想法。

剝離了重資產，并不代表房地產對美的置業(yè)造成的負面影響完全清除，與地產行業(yè)關聯(lián)較深的房地產科技業(yè)務收入回調，在一眾增長中顯得有些突兀。

美的置業(yè)表示，降幅主要由于房地產市場環(huán)境影響，導致業(yè)務量有所縮減?？陀^因素擺在面前，美的置業(yè)也無法斷言該部分業(yè)務的發(fā)展趨勢。

“好產品和好服務是全行業(yè)共同的追求，美的置業(yè)脫胎于制造業(yè)，更強調現(xiàn)代工業(yè)美學的功能優(yōu)先、材料優(yōu)質，用工業(yè)級的品控去實現(xiàn)高品質的住房。認真打磨產品，相信能夠贏得市場的青睞。”

增長點

發(fā)布2024年度業(yè)績報告時，管理層曾預計三年內每年凈利潤增速能達到20%。2025年中期業(yè)績會上，也提出年內業(yè)績增速能夠保持在20%左右。

以半年度成績單看，只要下半年平穩(wěn)經(jīng)營，達到20%的年度增速并不艱難，如何在三年內保持年均20%的凈利潤增速才是美的置業(yè)短期內最大的考題。

物管服務不追求規(guī)模，資產運營收入規(guī)模較小，房地產科技業(yè)務目前呈現(xiàn)承壓態(tài)勢，美的置業(yè)將籌碼都押寶在代建業(yè)務上。

據(jù)了解，美的置業(yè)過去的代建業(yè)務運營模式為股東代建，承接控股股東的建設需求。在去年下半年剝離房開重資產之后，代建業(yè)務便開始對外拓展第三方項目。

雖然“背靠大樹好乘涼”，但一項業(yè)務要想迅速成長起來，只依靠控股股東獲取項目并不現(xiàn)實，在市場拓展中能夠搶到多少蛋糕、實現(xiàn)多少增長點，才是投資者關心的關鍵。

對外拓展處于起步階段，美的置業(yè)當前的業(yè)務發(fā)展規(guī)劃還是雙線并行。

“代建業(yè)務是公司去年重組后的新增業(yè)務板塊，主要承接控股股東既有的房地產開發(fā)資源的全鏈條管理服務，也聚焦深耕城市開拓第三方業(yè)務。”

截至2025年6月30日，美的置業(yè)控股股東開發(fā)業(yè)務全口徑銷售額約150億元，在建面積約600萬平方米，上市公司確認開發(fā)服務收入約5億元。美的置業(yè)預計全年開發(fā)服務收入是10億元。

作為新納入上市平臺的業(yè)務，開發(fā)服務的增長幅度沒有同期數(shù)據(jù)可比，10億元的全年收入在年終結算時約等于物管服務年度收入的一半。經(jīng)過粗略計算，保持平穩(wěn)經(jīng)營的情況下兩項業(yè)務大概占到總收入比重的70%。

按照年初業(yè)績會時的規(guī)劃，未來三年內物管服務和開發(fā)服務在上市平臺中營收規(guī)模占比會保持在70%左右。這也意味著，開發(fā)代建業(yè)務未來兩年的年度增長率其實要與物管服務保持在相似水平。

“公司已經(jīng)圍繞深耕城市簽訂了4個第三方外拓項目，全周期簽約金額為1.6億元，并且控股股東存量空地也陸續(xù)進入開發(fā)周期，預計2026年的開發(fā)服務收入也會維持比較樂觀的收入規(guī)模。”

此外，不論是大股東委托，還是第三方代建業(yè)務拓展，美的置業(yè)都會聚焦在一二線城市。

為了支撐物業(yè)管理規(guī)模擴大以及開發(fā)服務運營，美的置業(yè)年內銷售成本為13.82億元，較上年同期上升57.7%。

不過美的置業(yè)的債務與重資產一起騰挪出上市平臺之后，財務結構已然健康許多。報告期內，公司總資產達94.9億元，凈資產49.8億元，經(jīng)營性凈現(xiàn)金流4.4億元，無有息負債，現(xiàn)金總量保持在12.7億元水平。

在美的置業(yè)看來，當前地產行業(yè)正處在從增量擴張到存量提質的轉型期，意味著會涌現(xiàn)出很多新的機會，公司可以做的事情有很多。

當下“非常有信心”的美的置業(yè)能否成功“三年再造一個新美的”，還將拭目以待。

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