觀點網(wǎng) 2025年，保利發(fā)展如何“再造一個新保利”？

8月25日晚，保利發(fā)展披露了2025年半年度報告，從基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來看，仍面臨一定的盈利壓力。

營收方面，2025年1-6月，保利發(fā)展實現(xiàn)收入1169億元，同比下降16.08%。期內(nèi)完成住宅交付6.3萬套，實現(xiàn)實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入1051億元，同比下降了17.7%；物業(yè)管理、租賃業(yè)務(wù)等其他收入為114.17億元。

利潤方面，報告期內(nèi)，保利發(fā)展實現(xiàn)利潤總額99.09億元，同比下滑29.7%；歸母凈利潤由去年同期的74.20億元下滑63.47%至27.11億元。

從加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率這一核心盈利能力指標(biāo)來看，2025年上半年僅有1.36%，同比減少2.33個百分點。

似乎對于保利發(fā)展來說，保持銷售龍頭的規(guī)模更為重要。

據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的《2025年1-6月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)》，保利發(fā)展以全口徑銷售金額1452億元、全口徑銷售面積701.49萬平方米排名第一，超出第二名231億元、168.49萬平方米。

那么“規(guī)模一哥”的王座，究竟靠什么筑牢根基？

半年拿地超500億

房企最大的競爭底氣往往來源于手上的土地資源，而土儲規(guī)模充足度、布局合理性及優(yōu)質(zhì)度，更是決定了銷售業(yè)績的持續(xù)性與去化速度。

今年上半年，保利發(fā)展共拓展26個新項目，總地價509億元，拓展金額權(quán)益比為87%，總計容面積228萬平方米，共涉及北京、上海、石家莊等14座城市；而去年同期僅新增12個項目，拓展成本126億元。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

從拿地數(shù)量來看，上半年保利發(fā)展更聚焦于上海、石家莊、北京、杭州等熱門城市。其中，樓面價最高的是上海楊浦東外灘地塊，于6月19日經(jīng)過95輪競價，斥資35億元競得該地塊，樓面價9.55萬元/平方米，創(chuàng)下了楊浦區(qū)樓面價新高。

成交總價最高的地塊，于5月20日歷經(jīng)95輪舉牌，聯(lián)合建工以45.45億元成交總價競得的北京海淀區(qū)四環(huán)半壁店地塊，折合樓面價約7.84萬元/平方米，溢價率11.95%。

相較2024年同期，保利發(fā)展今年上半年在拿地金額及數(shù)量上都更為激進，但實則“挑剔”的本性并未改變。

以大本營廣州為例，上半年廣州土拍市場共成交了19宗地塊，但保利發(fā)展僅出手已形成成熟改善型居住氛圍的天河智谷片區(qū)023地塊（原航天奇觀二期），總成交價22.5億元，扣除配建后實際樓面價約3.22萬元/平方米。

今年上半年新增的26個項目中，其中8個項目已首開銷售，簽約超40億元。

其中在北京區(qū)域，6月10日，位于朝陽北路的保利朝觀天珺項目迎來首次開盤，據(jù)企業(yè)發(fā)布的喜報顯示，項目首開銷售21億元。其中，建面約139平方米的四居產(chǎn)品開盤即售罄。

該地塊是于今年2月11日聯(lián)手金茂以87.295億元競得的朝陽三間房D區(qū)1205-0007和南區(qū)1202-0006、0007地塊之一。

相較于新增項目，市場亦關(guān)注保利發(fā)展的存貨去化，這也間接影響著利潤數(shù)據(jù)。

據(jù)財報顯示，存量方面，保利發(fā)展通過推動存量項目調(diào)規(guī)調(diào)產(chǎn)品等方式加速去化，上半年存量項目簽約銷售394萬平方米，銷售金額514億元，占比達35%；新完成調(diào)轉(zhuǎn)換退51萬平方米。

在6月份股東大會上，保利發(fā)展董事、總經(jīng)理潘志華也表示，公司通過三年時間已經(jīng)去化掉了大部分存量項目。截至2025上半年末，保利發(fā)展土儲建面5855萬平方米，較年初下降403萬平方米。

值得一提的是，為了促進項目銷售及盤活存量項目，今年保利發(fā)展完成了新一輪的組織架構(gòu)調(diào)整。總部層面整合為11個一級中心及部門，決策鏈條持續(xù)縮短；地區(qū)公司層面完成東北、山東、江蘇、浙江等區(qū)域合并，實現(xiàn)資源優(yōu)化配置。

“三大主業(yè)”戰(zhàn)略更新

為了打破固有壁壘，保利發(fā)展今年也在著手打造商業(yè)、物業(yè)兩條新的增長線。

按照官方的說法就是踐行“三大主業(yè)”中長期戰(zhàn)略規(guī)劃，通過“不動產(chǎn)投資開發(fā)、不動產(chǎn)經(jīng)營、不動產(chǎn)綜合服務(wù)”引領(lǐng)行業(yè)新發(fā)展模式，這也是保利發(fā)展2025年新戰(zhàn)略。

不動產(chǎn)經(jīng)營方面，今年上半年實現(xiàn)資產(chǎn)經(jīng)營收入25.4億，同比提升13%。報告期末，酒店、購物中心、寫字樓、租賃住房等資產(chǎn)在營面積573萬平方米，較上年末增加39萬平方米。其中在營租賃住房2.6萬間，較上年末增加18%。

值得一提的是購物中心板塊，華潤置地之所以能奪走中海“利潤王”的稱號，就是因為購物中心收益穩(wěn)定，去年整體經(jīng)營利潤率達61%。這也是保利發(fā)展布局的目的，希望通過該板塊提升收入及利潤。

今年上半年，保利發(fā)展旗下保利商旅推出全新“時光系”商業(yè)產(chǎn)品線，包括時光里、時光匯、X時光三大產(chǎn)品，并聯(lián)動18城打造在地化主題活動，累計吸引客流2530萬人次，而社區(qū)商業(yè)全國新增招商13萬平方米，較去年全年翻了一倍。

至于不動產(chǎn)綜合服務(wù)方面，從財報數(shù)據(jù)來看，今年上半年保利物業(yè)“獨立性”有所增強，期內(nèi)新拓第三方項目的單年合同金額約14.06億元，同比增長17.2%；來自第三方項目的在管面積約為5.5億平方米，同比增長2400萬平方米，占總在管面積約65.9%；第三方項目物

管收入27.78億元，同比增長19.9%。

得益于外拓項目帶來的管理規(guī)模增長，今年上半年保利物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入83.92億元，

歸母凈利潤8.91億元，同比分別提升6.6%、5.3%，貢獻持續(xù)加大。

事實上，除了培養(yǎng)左膀右臂之外，圍繞房開業(yè)務(wù)，保利發(fā)展也在著手打造“副業(yè)”。

8月初，保利發(fā)展旗下保利和潤正式推出高端房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌——保利高屋行，并在8月12日在廣州珠江新城開出了首家保利高屋行旗艦店，正式進軍高端二手房市場。

保利高屋行的口號就是“像賣一手一樣賣二手”，主要依托保利發(fā)展全產(chǎn)業(yè)鏈資源，瞄準(zhǔn)高凈值客戶需求，推出高屋H.A.O服務(wù)體系。目前該品牌已進入廣州、佛山、東莞、蘇州、姑蘇五大城市，重點聚焦核心區(qū)域的高端住宅市場。

在市場看來，高端二手房不僅利潤高，且目標(biāo)客戶對于中介費不像剛需客戶般敏感，同時保利發(fā)展作為龍頭企業(yè)，有央企品牌作為背書，這無疑是一條明智之路。

不過，該品牌初涉市，后期能否經(jīng)得住市場的考驗，還有待觀察。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實。