觀點(diǎn)網(wǎng) 如今的中交服務(wù)，已經(jīng)成為了中交地產(chǎn)的“嫡長(zhǎng)子”。

自2022年底成立以來(lái)，中交服務(wù)可謂來(lái)勢(shì)兇猛，時(shí)常能在市場(chǎng)上見(jiàn)到身影，營(yíng)收規(guī)模也在短短三年間攀上7億，增長(zhǎng)幅度按翻倍計(jì)算。

背靠中交集團(tuán)，也意味著中交服務(wù)的成長(zhǎng)路徑與集團(tuán)布局動(dòng)作會(huì)有一定重合之處。盡管行業(yè)還處在強(qiáng)調(diào)獨(dú)立性的階段，但“自帶資源”對(duì)物企而言依舊是不小的優(yōu)勢(shì)。

近期，中交服務(wù)發(fā)布動(dòng)態(tài)，宣布相繼取得中交未來(lái)科創(chuàng)城多個(gè)地塊的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。

物聊社了解到，中交未來(lái)科創(chuàng)城是雄安新區(qū)首批市場(chǎng)化項(xiàng)目之一，總占地面積約881畝，建筑面積約140萬(wàn)平方米。

中交未來(lái)科創(chuàng)城由中交集團(tuán)投資172億元開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目于2020年12月啟動(dòng)建設(shè)，定位為“全球一流、站城一體、產(chǎn)城融合的示范性產(chǎn)業(yè)新城”，核心功能為承接北京非首都功能疏解。

背靠中交集團(tuán)，中交服務(wù)能夠接下這項(xiàng)包含多個(gè)地塊的“大單”亦是情理之中。成立之初，中交服務(wù)在中交集團(tuán)內(nèi)的定位便是“中交集團(tuán)房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈條”其中一個(gè)環(huán)節(jié)。

前端建設(shè)時(shí)，中交集團(tuán)便已聯(lián)動(dòng)旗下超30家企業(yè)覆蓋了項(xiàng)目交通基建、地下管廊、金融投資等領(lǐng)域；來(lái)到后端運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，引入自家物業(yè)平臺(tái)負(fù)責(zé)長(zhǎng)期收益業(yè)務(wù)更是順理成章之舉。

作為用地面積將近60萬(wàn)平方米的超級(jí)大城，中交未來(lái)科創(chuàng)城分為7個(gè)標(biāo)段進(jìn)行建設(shè)，截至2023年8月整個(gè)項(xiàng)目施工完成度已來(lái)到50%。

也是自2023年起，中交服務(wù)便跟隨著交付進(jìn)度先后進(jìn)駐雄安新區(qū)中交·啟園項(xiàng)目、中交未來(lái)科創(chuàng)城智慧之芯項(xiàng)目和綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目住宅地塊前期物業(yè)項(xiàng)目。

據(jù)介紹，此次拿下的多宗地塊加上此前進(jìn)駐的多個(gè)住宅及商寫(xiě)項(xiàng)目，截至目前，中交服務(wù)在“雄安副本”中掌握在手的物業(yè)管理面積已近190萬(wàn)平方米。

雄安新區(qū)只是中交服務(wù)成長(zhǎng)的縮影，得益于母公司超強(qiáng)“投喂”，被富養(yǎng)的中交服務(wù)總在管規(guī)模比起成立初期亦是翻了一番。

根據(jù)中交地產(chǎn)年報(bào)，中交服務(wù)于2024年末錄得在管面積6265萬(wàn)平方米，僅全年新拓面積便有1293萬(wàn)平方米。

2022年12月重組成立時(shí)，中交服務(wù)在管面積約為3200萬(wàn)平方米，經(jīng)歷兩年發(fā)展，在管規(guī)模已經(jīng)實(shí)現(xiàn)躍升。

如果說(shuō)不愁業(yè)務(wù)來(lái)源的中交服務(wù)在過(guò)去最大的階段性目標(biāo)，是在物業(yè)股估值普遍偏低、標(biāo)準(zhǔn)越加嚴(yán)苛的時(shí)段實(shí)現(xiàn)上市，被中交地產(chǎn)收購(gòu)之后，這項(xiàng)目標(biāo)也已宣告完成。

2024年9月，中交地產(chǎn)提出擬以現(xiàn)金方式收購(gòu)兄弟公司中交服務(wù)100%股權(quán)，兩個(gè)月后便與中交集團(tuán)及下屬子公司中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、中交一公局集團(tuán)有限公司及中交投資有限公司達(dá)成協(xié)議，收購(gòu)金額約為7億元。

隨后一切都像是按下了加速鍵，中交地產(chǎn)趕在12月27日宣布完成對(duì)中交服務(wù)的收購(gòu)。盡管并非單獨(dú)拆分進(jìn)行上市，但中交服務(wù)被正式納入中交地產(chǎn)之后，也算曲線達(dá)成目標(biāo)。

但“借殼上市”并不是終點(diǎn)，中交地產(chǎn)“退房”剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)之后，“保殼”成為最緊急的任務(wù)。

作為中交地產(chǎn)目前最重要的資產(chǎn)，中交服務(wù)還需要更快速高效的增長(zhǎng)，才能真正在上市平臺(tái)中站穩(wěn)腳跟。

根據(jù)中交地產(chǎn)2024年年度報(bào)告，上市公司截至期末凈虧損約為51.79億元，歸屬于上市公司的凈資產(chǎn)為-35.79億元。

而中交地產(chǎn)已在4月16日開(kāi)始實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示，公司股票簡(jiǎn)稱亦變更為“*ST中地”。按照凈資產(chǎn)指標(biāo)，若中交地產(chǎn)于2026年會(huì)計(jì)年度經(jīng)審計(jì)的期末凈資產(chǎn)仍為負(fù)值，則會(huì)被強(qiáng)制退市。

比起失去上市平臺(tái)，收購(gòu)中交服務(wù)從而實(shí)現(xiàn)向物業(yè)管理等輕資產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型，成為中交地產(chǎn)“保殼”的開(kāi)源第一步。

收購(gòu)公告顯示，中交服務(wù)截至2024年6月30日總資產(chǎn)約7.54億元，凈資產(chǎn)約2.69億元。

在中交服務(wù)成功納入上市平臺(tái)之后，若中交地產(chǎn)能在年內(nèi)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債的轉(zhuǎn)讓，“保殼”或許沒(méi)有太大壓力。

從今年1月21日算起，中交地產(chǎn)宣布“退房”已經(jīng)過(guò)了半年，最新進(jìn)度顯示，中交地產(chǎn)就資產(chǎn)重組一事收到深交所問(wèn)詢函，目前正在組織回復(fù)和更新相關(guān)文件。

另外，雖然完成了對(duì)中交服務(wù)的收購(gòu)，中交地產(chǎn)還簽署了一份業(yè)績(jī)對(duì)賭協(xié)議。

中交地產(chǎn)承諾，在2025年-2027年三個(gè)會(huì)計(jì)年度期間，中交服務(wù)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)合計(jì)不低于2.31億元，并承諾對(duì)未達(dá)到承諾凈利潤(rùn)數(shù)額的部分向出售方進(jìn)行補(bǔ)償。

根據(jù)協(xié)議，中交服務(wù)在接下來(lái)的三年內(nèi)，每年需要實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)金額不低于7700萬(wàn)元。

若參考2023年6952.27萬(wàn)元的凈利潤(rùn)基礎(chǔ)，中交服務(wù)在2024年需要取得約11%的增幅，并且保持接下來(lái)三年不出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)情況，才能完成這一對(duì)賭。

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