觀點網 瑞安房地產近期商業(yè)動作頻頻。

6月20日，聯(lián)合天安拿下永業(yè)位于上海新天地東區(qū)200億元地塊后，6月26日又宣布嶺南天地項目引入險資大家保險的消息。

根據公告，瑞安房地產附屬公司SODH、各自為附屬公司的現(xiàn)有股東、基金、基金普通合伙人、嶺南新天地項目公司佛山瑞安，以及嶺南站購物中心項目公司佛山安盈訂立合作協(xié)議。

基金出資承諾總額將增加至人民幣35.4億元，以進行股權轉讓，并透過項目公司持有項目資產；現(xiàn)有股東會將其于佛山瑞安及佛山安盈各自100%股權轉讓予基金，總對價擬為約人民幣34.9億元。

也就是說，在這筆交易完成后，上述基金將擁有佛山瑞安及佛山安盈100%股權，瑞安房地產將透過間接全資附屬公司上海瑞安擁有基金該57.63%的合伙權益。

進行交易后，基金將被視為瑞安房地產附屬公司，其財務業(yè)績將于公司財務報表內綜合入賬。因此，佛山瑞安及佛山安盈（即項目公司）的財務業(yè)績，將繼續(xù)于瑞安房地產的財務報表內綜合入賬。

觀點新媒體注意到，瑞安房地產在交易后所得款項凈額為6.83億元，將用作公司一般營運資金。

瑞房表示，交易符合集團的“輕資產策略”，該策略旨在改善集團的資金循環(huán)，并與長期合作伙伴建立戰(zhàn)略合作伙伴關系，從而使集團能夠擴大所管理的資產及增加經常性管理費收入。

再一次聯(lián)手險資

能配合瑞安房地產完成項目股權交易的基金背后究竟是誰？

觀點新媒體了解到，公告中所提及的青島瑞見私募股權投資基金合伙企業(yè)，基金普通合伙人1、基金普通合伙人2及基金有限合伙人均由中國財政部最終擁有的保險公司間接擁有，經股權穿透，該保險公司為大家人壽保險股份有限公司，即大家保險。

事實上，雙方并不是第一次進行項目股權交易。

早前于2023年12月底，瑞安房地產擬以12.06億元出售鴻壽坊項目所在的上海九澤置業(yè)65%股權，決定與一家名為鴻瑞壽遠合伙的企業(yè)訂立協(xié)議。公告內容顯示，瑞安房地產打算將旗下SODH、星宏及項目公司的65%股權轉讓給鴻瑞壽遠合伙，預估成交額12.06億元。

“交易完成后，星宏及鴻瑞壽遠合伙將分別持有項目公司35%及65%股權，項目公司也將不再是瑞安房地產的附屬公司，且其財務業(yè)績將不再于公司的財務報表綜合入賬。”據了解，接盤方鴻瑞壽遠合伙的股東為遠見投資、壽家鴻瑞基金，分別持股0.01%、99.99%。

壽家鴻瑞基金全稱為上海壽家鴻瑞私募投資基金合伙企業(yè)（有限合伙），成立于2023年12月，最大股東即為大家保險旗下的大家控股；瑞安投資（上海）、遠見共創(chuàng)兩家公司另持股18.03%、0.08%。

事實上，在大家保險之外，瑞安房地產還曾與中國人壽旗下國壽基金進行合作。

時間回到2017年12月，為提高公司的周轉率，瑞安房地產與國壽基金、項目公司訂立了一份交易協(xié)議，向國壽基金轉讓上海瑞虹新城21.4%股權，相當于合作投資組合的49.5%銷售股權，交易價格達到38.69億元。

與嶺南新天地不同，瑞虹新城位于上海虹口區(qū)，毗鄰北外灘，為上海內環(huán)線內最大商業(yè)住宅綜合項目之一，也是上海最大的舊改項目之一。

據觀點新媒體此前報道，該項目涵括了高端住宅、酒店、瑞虹坊商業(yè)以及55萬平方米的瑞虹天地商業(yè)綜合體等業(yè)態(tài)，已經相繼推出多期住宅、四個片區(qū)的瑞虹坊以及瑞虹天地三大商業(yè)板塊中的星星堂和月亮灣。

這筆交易完成后，國壽基金、瑞安房地產和上海虹房（集團）有限公司，將透過項目公司分別持有合作投資組合的49.5%、49.5%和1%權益。

計算下來，瑞安房地產凈所得款項總額達到36.14億元，相等于嶺南天地項目所得款項的6倍；與此同時，也使得瑞安房地產的資產負債率下降14個百分點。

瑞安新天地版圖

為嶺南天地項目引入大家保險之前，瑞安房地產才于上海新辟一宗地塊。

2025年6月19日，瑞安房地產和天安相繼發(fā)布公告稱，擬設立合資公司上海瑞天里企業(yè)管理有限公司，通過公開掛牌競價程序收購上海永業(yè)城市更新建設發(fā)展有限公司50%股權；幾日后，永業(yè)集團將該標的50%股權正式上架掛牌交易，最終通過一次報價成交，股權成交價格為底價28.93億元。

觀點新媒體獲悉，瑞安房地產和天安在合資公司上海瑞天里的股權占比分別為30%、70%。此次股權交易后，天安將擁有永業(yè)城更35%股權，瑞安房地產擁有該公司15%股權，剩余50%股權則由永業(yè)集團持有。

值得注意的是，永業(yè)城更的資產評估價值為205.72億元，負債評估價值為147.84億元，凈資產評估價值為57.87億元，若計入負債，瑞安房地產及天安聯(lián)合體此次實際獲得的總資產估值可達到約103億元。

瑞安房地產再次入局永業(yè)地塊交易并不算意外，在這宗新成交地塊的周邊，便是當前上海紅盤之一翠湖六期，正是由永業(yè)與瑞安房地產聯(lián)合操盤。

據瑞安房地產所發(fā)布的2024年年報，目前在上海擁有的住宅可售權益貨值僅剩余59億元，其中新天地板塊內太平橋118、122號地塊剩余可售權益貨值占比最高，約合41億元。

從這一角度來看，瑞安房地產目前在上海市場的高端儲備資源已經響起了提示鈴，但在此之前其選擇的發(fā)展策略已不是看上哪塊地拿哪塊地，而是在保持財務穩(wěn)健前提下考慮新投資機會，減少風險。

因此，也不難理解瑞安選擇“輕資產操盤”，只涉及其中15%股權。

在拿下永業(yè)新天地地塊的前一周，瑞安房地產還剛剛將投資腳步首次延伸至廣州。

2025年6月10日，廣州市花都區(qū)新青水泥廠改造項目舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式：廣州智都投資控股集團有限公司、瑞安新天地（上海）商業(yè)管理有限公司、法國讓·努維爾建筑事務所，及廣東省建筑設計研究院集團股份有限公司四方達成合作，將共同推進5萬平方米的工業(yè)遺存活化工程。

與上海、佛山新天地項目不同，廣州新青水泥廠項目并不涉及居民安置，而是需將項目改造為文旅商業(yè)綜合街區(qū)。

據瑞安新天地行政總裁張斌透露，團隊已完成項目所在區(qū)域的深度調研，此次合作的四方將在協(xié)議框架下細化合作內容，計劃于2025年完成概念方案設計工作，2026年實現(xiàn)開工建設。

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