觀點網(wǎng) 招商蛇口組織架構的調整動作還在繼續(xù)。

這個月初的時候，有媒體傳出消息，招商蛇口將逐漸取消全國五大區(qū)域平臺，公司組織架構從三級管控體系轉向到二級管控體系。

經(jīng)過大半個月時間醞釀之后，這一消息終于得到了官方的確認。

6月24日，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（簡稱“招商蛇口”）發(fā)布第四屆董事會2025年第四次臨時會議決議公告，本次會議全票通過了《關于審議公司組織架構調整的議案》。

公告顯示，根據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃、業(yè)務發(fā)展和管理需要，在總部層面新成立資產(chǎn)管理部，將風險管理部/法律合規(guī)部/審計稽核部分拆為風險管理部/法律合規(guī)部、審計稽核部。

在開發(fā)業(yè)務層面，減少管理層級，取消華東區(qū)域、華南區(qū)域、華西區(qū)域、華北區(qū)域和江南區(qū)域五個區(qū)域公司，由公司總部直接管理下屬城市公司。

此次組織架構的調整，應該是招商蛇口“精進”路線的一次續(xù)航。

“精進”路線

在2024年業(yè)績發(fā)布會上，招商蛇口董事長蔣鐵峰提到，公司2024年選擇以“精進”作為貫穿全年的關鍵，堅持“精耕細作、穩(wěn)中求進”。

從去年表現(xiàn)來看，招商蛇口的“精進”路線是全方面的“精”，既是業(yè)務上的聚焦發(fā)展，也是財務管理上的穩(wěn)健縮表，同時還包括區(qū)域上的精細化管理。

在已經(jīng)過去的2024年，招商蛇口采取了穩(wěn)健的財務管理策略，打造“堡壘式”資產(chǎn)負債表及“棉襖式”現(xiàn)金流量表。

公司全年經(jīng)營活動凈現(xiàn)金達319億元，同比微增1.69%；年末貨幣資金余額約1003.51億元，同比增長13.66%；與此同時，公司資產(chǎn)負債表也得到一定的修復，年末剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率62.37%、凈負債率55.85%、現(xiàn)金短債比為1.59，三道紅線指標保持綠檔。

在業(yè)務方面，除了傳統(tǒng)拿地開發(fā)模式，招商蛇口也將代建業(yè)務作為一種延伸并入了開發(fā)業(yè)務，并在去年成立了招商建管平臺。

不過，招商蛇口董事總經(jīng)理朱文凱指出，短期內并不會把代建業(yè)務作為像物業(yè)、公寓等業(yè)態(tài)的核心轉型方向，更多的是作為一種戰(zhàn)略補充。

截止到2024年底，招商蛇口累計承接代建項目超540個，布局城市超27個，累計管理面積超2000萬平方米。

此外，招商蛇口的“精進”也體現(xiàn)在公司的組織架構上。

在2024年初，招商蛇口就已經(jīng)完成過一輪組織架構調整，當時公司選擇將深圳區(qū)域與華南區(qū)域合并，同時把華中區(qū)域并入其他區(qū)域。最終原有的七大區(qū)域經(jīng)過整合調整后只剩下華東、華南、華西、華北、江南五大區(qū)域。

而在近期又一輪調整中，招商蛇口直接把五大區(qū)域公司都“砍掉”了，再也沒有區(qū)域公司的存在，而是由公司總部直接管理下屬城市公司，整體組織架構從此回歸到二級管控的精簡狀態(tài)。

從今年財務數(shù)據(jù)來看，組織架構的精簡似乎帶來了一定的成效。

招商蛇口今年一季度實現(xiàn)營業(yè)收入204.48億元，同比下降13.9%；歸母凈利潤實現(xiàn)了34.02%的同比增幅，達到4.45億元；扣非凈利潤為3.86億元，同比增長32.43%。

不過，區(qū)域的精簡并不能解決所有問題，比如今年一季度錄得綜合毛利率為11.76%，同比下滑了2.74個百分點；凈利率則同比下滑2.05個百分點至1.89%。

而在銷售方面，根據(jù)最新數(shù)據(jù)，招商蛇口今年前5個月簽約銷售面積為265.53萬平方米，同比下降21.19%；累計簽約銷售金額為671.46億元，同比下降13.75%。

區(qū)域公司裁撤潮

近七年來，招商蛇口歷經(jīng)過多次組織架構調整。

早在2018年，公司就迎來了一次重大變革，總部架構從16個部門重構精簡至8個部門，區(qū)域層面則從華北、華東、華中、華南、深圳五大區(qū)域，新增江南、東南、西南三大區(qū)域，裂變?yōu)榘舜髤^(qū)域。

這一年也被稱為招商蛇口的組織變革年。

后來，或許是考慮到區(qū)域規(guī)模太大容易導致管理不到位，招商蛇口于2020年撤銷了東南區(qū)域管理架構，調整為七大區(qū)域。

2024年初，招商蛇口將深圳區(qū)域并入與華南區(qū)域，并撤銷了華中、西南區(qū)域，最終僅保留華南、華北、華東、江南與華西五大區(qū)域。六年時間，該公司組織架構經(jīng)歷了一次小輪回。

然而，招商蛇口的腳步仍未停下。

今年初，有消息傳出招商蛇口華東區(qū)域內部也發(fā)生了一次整合與調整，其中杭州公司更名為浙江公司，隨后將寧波公司調整為事業(yè)部并入浙江公司。

6月4日，再次有媒體報道稱，招商蛇口將啟動組織架構調整，全面取消區(qū)域層級，從三級管控轉向二級管控，完成從“區(qū)域-城市”到“總部-城市”的扁平化轉型。這一消息在近期得到了官方公告的證實。

實際上，并不只有招商蛇口一家房企將區(qū)域公司給“砍掉”。

去年2月，中交地產(chǎn)撤銷了旗下所有7個華中、華東、西南、西北、華南、華北以及津雄區(qū)域公司，與此同時還將原先的16個城市公司重組為9個，并由集團總部直管。

今年3月，中國金茂也撤銷了原有的華東、華北、華南、華中、西南五大區(qū)域公司，20個城市公司則重組整合為14個。

此外，萬科、華潤、綠城、保利等頭部房企也都對區(qū)域公司進行了收縮合并。一眾房企不約而同地取消/調整區(qū)域公司，形成了一股裁撤潮，讓整個房地產(chǎn)行業(yè)“震感”明顯。

有業(yè)內人士分析稱，過去的房地產(chǎn)主要處于一種盲目擴張狀態(tài)，因此不斷增加區(qū)域公司并將權利下放，對公司搶占市場、擴大規(guī)模十分有效。而進入調整期之后，行業(yè)開始回歸產(chǎn)品本身，更看重質量而非規(guī)模，在銷售疲軟的情況下，規(guī)模越大反而越容易拖累公司現(xiàn)金流。

與此同時，房企投資重心已經(jīng)向一二線城市集中，對其他城市的關注度大大降低，區(qū)域公司的必要性已經(jīng)沒有過去那么高。

而撤銷區(qū)域公司后，房企的管理架構從“總部-區(qū)域-城市”三級管控轉變?yōu)?ldquo;總部-城市”二級管控，扁平化管理能夠縮短決策鏈條，既能提升企業(yè)運營與項目執(zhí)行效率，還可以將資源集中到核心城市，提升投資回報率。

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