觀點(diǎn)網(wǎng) 新城成為近兩年來(lái)首家重啟境外融資的民營(yíng)房企。

6月12日，新城發(fā)展接連披露一系列公告：先是針對(duì)7月與10月到期的兩筆美元債發(fā)起同步現(xiàn)金收購(gòu)要約；接著表示正式啟動(dòng)新的美元優(yōu)先票據(jù)發(fā)行計(jì)劃。

同日，新城發(fā)展披露美元債最終指導(dǎo)價(jià)為12.95%，以籌集資金支持業(yè)務(wù)發(fā)展；該債券為固定利率、3NCNP2結(jié)構(gòu)、RegS規(guī)則下的高級(jí)無(wú)抵押債券。

6月12日晚，新城發(fā)展宣布將發(fā)行于2028年到期的300,000,000美元11.88%優(yōu)先票據(jù)，票據(jù)發(fā)行所得款項(xiàng)總額將約為2.94億美元，擬將用于為同步購(gòu)買(mǎi)要約提供資金，預(yù)期票據(jù)發(fā)行將于2025年6月26日完成。

最終票面利率定為11.88%，低于13.25%的初始指導(dǎo)利率。

這一連串動(dòng)作驚動(dòng)市場(chǎng)，因?yàn)樾鲁前l(fā)展這一發(fā)債舉措，打破了凍結(jié)近兩年的民營(yíng)房企離岸美元債市場(chǎng)。

新城境外美元債破冰

關(guān)于新城發(fā)行美元債的消息是從今年3月傳開(kāi)的。

彼時(shí)，有市場(chǎng)聲音傳多家香港投行已經(jīng)在咨詢投資機(jī)構(gòu)，為新發(fā)行美元債做準(zhǔn)備。彼時(shí)，新城美元債初步擬定利率約在10%-11%之間。

來(lái)到6月，新城選擇先公布回購(gòu)消息：針對(duì)即將到期的兩筆美元優(yōu)先票據(jù)發(fā)起同步現(xiàn)金收購(gòu)要約。其一為公司發(fā)行的2025年7月到期、票面利率4.45%的優(yōu)先票據(jù)，未償還本金金額為3億美元；其二為其子公司新城環(huán)球有限公司發(fā)行的2025年10月到期、票面利率4.625%的有擔(dān)保優(yōu)先票據(jù)，未償還本金金額同樣為3億美元。

據(jù)悉，兩項(xiàng)要約提出的收購(gòu)價(jià)格均為每1000美元票據(jù)本金支付985美元現(xiàn)金。要約最終截止期限均設(shè)定為倫敦時(shí)間2025年6月24日下午4:00，預(yù)計(jì)結(jié)算日期約為2025年6月27日。

與此同時(shí)，新城發(fā)展宣布啟動(dòng)新的美元計(jì)值優(yōu)先票據(jù)的國(guó)際發(fā)行。

本次發(fā)行目標(biāo)融資規(guī)模為2.5億至3億美元，初步指導(dǎo)票面利率區(qū)間定于11%至13%。最終票面利率定為11.88%，低于13.25%的初始指導(dǎo)利率，但遠(yuǎn)高于即將被回購(gòu)的舊債利率。

本次發(fā)行票據(jù)的定價(jià)，包括本金總額、發(fā)售價(jià)及利率由多家金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合確定，包括國(guó)泰君安證券（香港）有限公司、海通國(guó)際證券有限公司等，它們作為聯(lián)席全球協(xié)調(diào)人、聯(lián)席賬簿管理人及聯(lián)席牽頭經(jīng)辦人參與此次發(fā)行。

所得款項(xiàng)將用于為上述針對(duì)2025年7月票據(jù)和2025年10月票據(jù)的現(xiàn)金收購(gòu)要約提供資金，用以新償舊的方式規(guī)劃公司的債務(wù)置換閉環(huán)。

新城發(fā)展此次嘗試發(fā)行新債、發(fā)起同步現(xiàn)金收購(gòu)要約的動(dòng)作，被業(yè)內(nèi)視為內(nèi)地民營(yíng)房企境外融資破冰的信號(hào)。

值得注意的是，摩根大通高度關(guān)注新城發(fā)展新發(fā)美元債，發(fā)布報(bào)告表示：新城發(fā)展可能會(huì)成為兩年來(lái)第一家發(fā)行美元債券的非國(guó)企開(kāi)發(fā)商，意味著非國(guó)企開(kāi)發(fā)商離岸債券市場(chǎng)可能會(huì)重新開(kāi)放，對(duì)該行業(yè)而言是方向性利好。

但從股票的角度來(lái)看，摩根大通認(rèn)為這只是象征性的舉動(dòng)，而非能讓公司完全走出困境的復(fù)蘇之舉。

“改善營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流是令開(kāi)發(fā)商復(fù)蘇的更持久方法。因此，如果有新政策刺激房地產(chǎn)的銷(xiāo)售會(huì)更加人振奮。”

強(qiáng)調(diào)此次操作更多體現(xiàn)“象征性”，或許是由于摩根大通擔(dān)憂接近13%的票面利率過(guò)高，這意味著新城發(fā)展每年需為新募集的每?jī)|美元資金支付超過(guò)一千萬(wàn)美元的利息。

毫無(wú)疑問(wèn)，這一成本水平遠(yuǎn)超過(guò)回購(gòu)的兩筆舊美元債。更重要的是，僅憑一筆新發(fā)美元債是否能穩(wěn)住新城的長(zhǎng)期財(cái)務(wù)健康問(wèn)題？

高息融資背后的壓力

事實(shí)上，近年以來(lái)新城一直面臨銷(xiāo)售數(shù)據(jù)疲軟的境況。

據(jù)新城發(fā)展2025年5月報(bào)，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額約人民幣19.73億元，較去年下降51.9%；合約銷(xiāo)售面積約25.26萬(wàn)平方米。2025年1-5月，累計(jì)合同銷(xiāo)售金額約人民幣88.36億元，較去年下降55.26%；累計(jì)銷(xiāo)售面積約113.86萬(wàn)平方米。

房地產(chǎn)出租數(shù)據(jù)則與去年基本持平。于2025年5月，房地產(chǎn)出租物業(yè)共174個(gè)，較2024年增加11個(gè)，總建筑面積約1604.4萬(wàn)平方米；5月份租金收入約人民幣10.99億元，商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入約人民幣11.78億元；1-5月累計(jì)租金收入約人民幣53.74億元，累計(jì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入約人民幣57.60億元。

銷(xiāo)售問(wèn)題背后，新城還急需解決境內(nèi)債務(wù)問(wèn)題：截至目前新城控股剛性債務(wù)規(guī)模達(dá)到535.11億元，主要為長(zhǎng)期有息負(fù)債為主，合計(jì)415.23億元。

截至最新報(bào)告期，新城控股總資產(chǎn)為2983.34億元，總負(fù)債2175.9億元，凈資產(chǎn)807.44億元，資產(chǎn)負(fù)債率72.93%?？傮w來(lái)看，總債務(wù)中有74%為流動(dòng)負(fù)債；截至2025年一季度末，新城控股流動(dòng)負(fù)債有1608億元，主要為應(yīng)付賬款和其他應(yīng)付款。

觀點(diǎn)新媒體注意到，新城控股一年內(nèi)到期的短期債務(wù)達(dá)到119.88億元，對(duì)比89.86億元的貨幣資金，后者不足以覆蓋短債，短期償債能力指標(biāo)正在惡化。

相較于短期負(fù)債，新城控股流動(dòng)性隱患也值得重視：由于大多數(shù)資金沉淀在項(xiàng)目層面，可用現(xiàn)金并不算充裕。

好消息是，新城控股截至2024年末獲銀行給予的授信總額度合計(jì)849億元，其中已使用252億元，2025年度還有597億元授信額度可用于開(kāi)展融資以支持業(yè)務(wù)發(fā)展。

了解過(guò)新城目前的流動(dòng)性問(wèn)題后，王曉松于2024年業(yè)績(jī)會(huì)中回應(yīng)美元債問(wèn)題的發(fā)言，也就不難理解了：“美元債是錦上添花的事情，但如果現(xiàn)階段不適合發(fā)行，公司也會(huì)按此前的既定規(guī)劃推動(dòng)融資和還債工作。”

王曉松坦言，目前在試探水溫，在境外投資人認(rèn)可且價(jià)格合適的情況下，會(huì)做美元債嘗試。

想要試探水溫的企業(yè)不只新城一家。在部分企業(yè)暫離境外融資場(chǎng)的時(shí)間段內(nèi)，卓越商管、萬(wàn)達(dá)及綠城均有入局。

2022年3月，卓越商管發(fā)行一筆規(guī)模1億美元、發(fā)行利率2.91%的美元債；同年7月，再新發(fā)1億美元債券，發(fā)債利率4.3%。

一年后，萬(wàn)達(dá)發(fā)了2筆美元債：1月發(fā)行2年期高級(jí)無(wú)抵押美元債，規(guī)模4億美元，發(fā)債利率達(dá)到11%；2月又發(fā)行一筆3年期的高級(jí)無(wú)抵押債券，發(fā)行規(guī)模3億美元，利率同樣達(dá)到11%。

綠城則在今年2月宣布發(fā)行一筆2028年到期的美元債券，利率8.45%，金額3.5億美元；幾日后又宣布擬額外發(fā)行一筆將于2028年到期的、利率為8.45%的1.5億美元優(yōu)先票據(jù)。

與新城相似，以上企業(yè)均面臨著銷(xiāo)售與債務(wù)的雙重壓力。因此，2025年從綠城到新城，多家企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始重返美元債市場(chǎng)試探水溫，嘗試積極管理到期負(fù)債，進(jìn)一步拓寬融資渠道。

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