觀點指數(shù) 在5月22日觀點指數(shù)研究院發(fā)布的《卓越指數(shù) • 2025產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營卓越表現(xiàn)報告》中，我們發(fā)現(xiàn)，今年1-4月，觀點指數(shù)樣本產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營企業(yè)中，直接面臨的現(xiàn)實就是：

據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，截止至2025年4月30日，共有365個產(chǎn)業(yè)項目錄得動態(tài)更新（含已簽約、已開工、預(yù)計完工等），其中188個項目與新質(zhì)生產(chǎn)力有關(guān)，新質(zhì)生產(chǎn)力主要涵蓋了戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、未來產(chǎn)業(yè)等，其中有如新一代信息技術(shù)、生物技術(shù)、新能源、高端制造、人工智能等，且大多項目為鏈主企業(yè)的自主布局。

據(jù)統(tǒng)計結(jié)果顯示，園區(qū)定位多以新能源、新能源汽車、生物制造及高端裝備為主。

期內(nèi)，據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，共錄得81起融資事件，融資類型為債券、基金、ABS等，其中設(shè)立基金共25起，資產(chǎn)證券化項目共11起。

其中值得注意的是，4月23日，以街道集體經(jīng)濟(jì)載體為底層資產(chǎn)的“華金—元聯(lián)—婁葑街道聯(lián)創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)支持專項計劃”已正式獲得上海證券交易所無異議函，成為全國首單獲批的集體經(jīng)濟(jì)類REITs項目。

觀點指數(shù)了解到，項目的底層資產(chǎn)是蘇州工業(yè)園區(qū)婁葑街道集體經(jīng)濟(jì)載體，位于蘇州工業(yè)園區(qū)東富路45號，主要租戶為小型機械加工和物流企業(yè)。聯(lián)創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園項目由園區(qū)投控增信，元聯(lián)基金任運營管理顧問，中聯(lián)基金任發(fā)行人財務(wù)顧問。

集體經(jīng)濟(jì)類REITs與普通類REITs的區(qū)別在于主導(dǎo)開發(fā)的單位為社區(qū)集體，兼具經(jīng)濟(jì)收益與社會服務(wù)屬性，募集資金主要用于推動集體資產(chǎn)循環(huán)開發(fā)（“開發(fā)—成熟—REITs—再開發(fā)”模式），并支持社區(qū)民生項目（如商業(yè)綜合體、新能源基建等）；但普通類REITs是以市場化運營為主，目標(biāo)則聚焦于資產(chǎn)增值和租金收益，資金多用于償還債務(wù)、優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)或擴(kuò)大園區(qū)規(guī)模。

觀點指數(shù)認(rèn)為，通過發(fā)行類REITs，可將集體資產(chǎn)證券化，打破傳統(tǒng)集體經(jīng)濟(jì)依賴銀行貸款或財政補貼的單一融資模式，降低負(fù)債率，實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營。

如蘇州表示，下一步園區(qū)將繼續(xù)錨定“產(chǎn)城融合、惠民利民”的雙輪驅(qū)動路徑，在將回籠資金投入重點項目的同時，持續(xù)探索“集體經(jīng)濟(jì)+民生服務(wù)”融合機制，圍繞產(chǎn)業(yè)發(fā)展、開放合作、綠色低碳、規(guī)范管理等方面，進(jìn)一步深化組織鏈、人才鏈、資金鏈全要素保障、全鏈條賦能，努力為加快建設(shè)開放創(chuàng)新的世界一流高科技園區(qū)貢獻(xiàn)“婁葑力量”，讓“中心城區(qū)·美好婁葑”的發(fā)展成果更多更好地惠及居民群眾。

報告期內(nèi)，多家產(chǎn)業(yè)園REITs發(fā)布2024年業(yè)績情況。其中東吳蘇園REIT的收入最高為2.65億元，但凈利潤卻為負(fù)值，凈利潤同為負(fù)值的還有華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT、中金湖北科投光谷REIT以及中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT。

縱觀收入情況，可以發(fā)現(xiàn)東吳蘇園REIT等5家產(chǎn)業(yè)園REITs均陷入收入下降的業(yè)績壓力中。據(jù)東吳蘇園REIT業(yè)績披露，其基礎(chǔ)項目公司均面臨租金收入下降的情況，且2024年度在整體宏觀經(jīng)濟(jì)面臨挑戰(zhàn)以及蘇州工業(yè)園區(qū)供給持續(xù)擴(kuò)張帶來的招商壓力下，國際科技園五期B區(qū)和2.5產(chǎn)業(yè)園一期、二期的出租率均有所下降。

3月25日，根據(jù)上交所信息披露顯示，南方萬國數(shù)據(jù)中心封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項目狀態(tài)顯示為“已申報”，是國內(nèi)首單以高性能智算中心為底層資產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITS項目。該項REIT的底層資產(chǎn)為國際信息云聚核港(ICFZ)項目-數(shù)據(jù)中心A18建設(shè)項目及其附屬設(shè)施設(shè)備。

目前，我國一體化算力體系正加快形成，算力基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)鏈持續(xù)受益。“東數(shù)西算”工程的核心目標(biāo)之一是打造全國一體化算力網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)算力資源的統(tǒng)籌規(guī)劃和高效調(diào)度。

截止至2025年3月，8個國家算力樞紐節(jié)點已全部啟動建設(shè)，10個國家數(shù)據(jù)中心集群完成布局，形成“核心+邊緣”的多層次算力供給體系。據(jù)2024中國算力大會數(shù)據(jù)，我國在用算力中心機架總規(guī)模超830萬標(biāo)準(zhǔn)機架，算力總規(guī)模達(dá)246EFLOPS，位居全球第二。

據(jù)市場統(tǒng)計，2024年我國數(shù)字經(jīng)濟(jì)增加值占GDP的比重已超過45%，其中算力相關(guān)產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)了約三分之一的增量。我國算力基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)仍將保持快速發(fā)展。預(yù)計到2025年，全國算力規(guī)模將超過300EFLOPS，智能算力占比達(dá)到35%。而大范圍數(shù)據(jù)中心的建設(shè)需要大規(guī)模的資金支持，萬國數(shù)據(jù)首單的公募REIT的申報給數(shù)據(jù)中心項目提供資金回流的范例，幫助重資產(chǎn)企業(yè)減輕債務(wù)壓力，并騰出資金用于新項目投資。

此前于3月20日，萬國數(shù)據(jù)公布截至2024年12月31日第四季度及全年未經(jīng)審計的財務(wù)業(yè)績。

據(jù)其披露，2024年度凈收入為103.221億元人民幣（14.141 億美元)），同比增長5.5%。展望2025年，萬國數(shù)據(jù)預(yù)計全年總收入將介于人民幣112.90億元至115.90億元之間，同比增長約9.4%至12.3%；經(jīng)調(diào)整EBITDA將介于人民幣51.90億元至53.90億元之間，同比增長約6.4%至10.5%。公司預(yù)計2025年全年資本支出約為人民幣43億元。

未來，萬國數(shù)據(jù)可進(jìn)一步擴(kuò)展在西部地區(qū)的算力基礎(chǔ)設(shè)施布局，例如成渝等國家算力樞紐節(jié)點的數(shù)據(jù)中心建設(shè)，從而直接支撐東數(shù)西算的跨區(qū)域資源調(diào)度。

本文節(jié)選自《卓越指數(shù) • 2025產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營卓越表現(xiàn)報告》
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