觀點網(wǎng) 2007年，在深圳CBD福田區(qū)，有著這么一座被城市脈絡切割的商圈。

它的東側(cè)屹立著筆架山，西側(cè)矗立著蓮花山，從東、西、南、北四側(cè)合圍的交通主干道直接切斷了與城市的聯(lián)系，就是賽格日立工業(yè)園區(qū)。

在此背景之下，深圳市決定借助快速發(fā)展的東風將其“化蛹成蝶”，打造成CBD周邊的一個核心區(qū)域，并將它交給了深業(yè)集團。

經(jīng)過對周邊環(huán)境及地形的考察，一個地制宜的理念就此誕生——“縫合城市、立體開發(fā)”，即通過搭建空中生態(tài)廊橋連接周邊公園，營造出“五園串聯(lián)”的城市慢行系統(tǒng)，形成“公園-商業(yè)-生活”的無縫銜接體驗。

深業(yè)上城，便是該理念下破蛹而出的“蝴蝶”，通過2座700米長的空中景觀廊橋，分別向東、西兩側(cè)伸出雙臂，緊緊拉住181公頃的蓮花山公園、149公頃的筆架山公園，從而打造獨特的“公園20分鐘效應”。

5月13日，帶著對項目的觀察，觀點企業(yè)課堂攜手來自全國的行業(yè)嘉賓，一同走進深業(yè)上城，探索“公園+商業(yè)”的創(chuàng)新模式，解碼商業(yè)項目的運營之道與保持競爭力的關鍵。

走進深業(yè)上城：實地考察

從不被看好到人人叫好

深業(yè)上城，一座集產(chǎn)業(yè)研發(fā)、酒店、公寓、商場于一體的復合業(yè)態(tài)綜合體，項目總體量達120萬平方米，其中商業(yè)占據(jù)了16.7萬平方米。

自2018年開業(yè)以來，憑借商業(yè)空間與自然景觀深度融合的優(yōu)勢，深業(yè)上城成為粵港澳大灣區(qū)及國際游客青睞的潮流打卡地。數(shù)據(jù)顯示，2024年，商場全年銷售額達60億元，客流量突破4600萬人次，連續(xù)三年實現(xiàn)銷售額雙位數(shù)增長。

截至目前，深業(yè)上城引入品牌總數(shù)超過了360家，其中包括全球首家無印良品三合一（店鋪、餐廳、酒店）項目、老佛爺百貨首家精選概念店、深圳文華東方酒店等多家品牌首店。

然而，誰也沒想到，如今人人稱贊的“商業(yè)模范生”，最早期卻是不被看好的一個商場，有人評價它是迷宮，是莫比烏斯環(huán)，走不出去，繞不明白。

除了外界輿論之外，內(nèi)部也面臨著招商壓力。開業(yè)之初，上有兩道人行天橋還并未成型，下有地鐵無法直達，品牌商誰也不敢押注在這個地方。

那么，深業(yè)上城又是如何從“不被看好”到人人叫好？在這個過程中，深業(yè)做了哪些升級調(diào)改？

針對該問題，在企業(yè)課堂的分享環(huán)節(jié)中，深業(yè)商管運營管理部負責人李峻澤就以三大主題：“城市生態(tài)融合：公園+商業(yè)模式創(chuàng)新”、“內(nèi)卷時代：品牌生態(tài)差異化下的護城河”、“運營賦能：探索商業(yè)體的更多可能性”，分享了深業(yè)上城在業(yè)態(tài)創(chuàng)新與運營實踐中的成功經(jīng)驗。

深業(yè)商管運營管理部負責人李峻澤

一切的改變得從2021年開始講起。

李峻澤表示，深業(yè)上城最初的設計理念便是要打造“多首層交通”，即不管是負層的地鐵入口，二樓的連廊入口，還是三樓的小鎮(zhèn)入口，都是商場的主入口，由于最后的關鍵節(jié)點未能打通，才導致了動線混亂。

2021年后，在深業(yè)商管董事長鐘革惠帶領下，深業(yè)上城打通筆架山公園連廊，連通十號線冬瓜嶺，從根源上解決了可達性難題。同時，深業(yè)團隊還對場內(nèi)部分設施做了升級改造，例如南門燈光亮化、小鎮(zhèn)新增LED看板，以及搭建品牌街電梯等。

除了空間動線與基礎設施的系統(tǒng)性優(yōu)化之外，運營內(nèi)容賦能也極為重要。

李峻澤以演唱會與粉絲經(jīng)濟為例展開分享：2024年1月深圳出臺支持文體娛樂業(yè)高質(zhì)量發(fā)展政策后，深業(yè)商管團隊迅速響應，短短一個月內(nèi)完成了調(diào)研。盡管面臨場館距離遠、競爭激烈等困難，團隊還是在3月底成功舉辦首場小型應援活動。

在李峻澤看來，正是這些交通節(jié)點的打通、場內(nèi)動線的改造、基礎設施的升級、運營內(nèi)容的創(chuàng)新賦能，才有了如今深業(yè)上城“公園商業(yè)模范生”、“潮流發(fā)生地”、“粉絲聚集地”等關鍵詞出現(xiàn)。

如今，深業(yè)上城業(yè)態(tài)逐漸完善，日益豐富，包含商場、小鎮(zhèn)、品牌街、公園、酒店、LOFT辦公以及寫字樓辦公。

“公園＋商業(yè)”模范生

在眾多業(yè)態(tài)中，“公園＋商業(yè)”這一獨特運營模式是深業(yè)上城最鮮明的特色標簽，同時也是李峻澤在本場分享會上重點解讀的內(nèi)容。

李峻澤表示，深業(yè)上城之所以會和公園結(jié)合，一方面除了踐行“縫合城市”理念之外，另一方面是由于政策的推動，“公園連廊的設計正好與國家倡導健康和綠色消費的政策相契合，促成了如今與政府合作的商文旅融合發(fā)展示范項目。“

值得一提的是，深業(yè)上城是首個與國家市級公園合作的商業(yè)項目。作為示范點，如何把控好業(yè)態(tài)尺度，避免商業(yè)過度侵入公共空間就成了深業(yè)商管團隊必須攻克的重要課題。

“首先得弄清楚商業(yè)與公園的關系。”李峻澤指出，從角色看，深業(yè)上城從屬于公園，因此團隊要做的不是在商業(yè)中添加綠色元素，而是要在綠色元素中添加商業(yè)。

隨后，他列舉出三項運營策略，并闡述了具體舉措。

一是以商養(yǎng)園。項目以“二房東”模式引入第三方運營露營地，由專業(yè)團隊把控商業(yè)尺度；同時，在公園水泥鋪裝路面劃定點位，引入咖啡驛站、快閃餐車等“輕量級”商業(yè)，既分流客流又維持自然氛圍；而游客中心則被改造為“書屋+餐飲零售+活動空間”，引入無人咖啡機器人、無人機配送等科技元素，以最小化改造激活閑置場景。

二是以高頻活動促進消費。據(jù)李峻澤介紹，過去一年里，團隊舉辦的“商業(yè)+公園”活動總數(shù)近300場 ，包括2024年國慶無人機表演、光影藝術(shù)節(jié)等市級大型活動，以及攀翼杯青少年足球系列賽、定向和無線電測向聯(lián)賽等各類賽事。

活動期間，商場銷售額、客流量同比的大幅提升。數(shù)據(jù)顯示，2024年國慶無人機表演期間，深業(yè)上城客流量同比提升40%、銷售額提升55%。

第三點則是打造“AI消費”+“低空經(jīng)濟”示范點，并推動AI賦能“公園+商圈”治理及服務。目前，筆架山公園已開通福田區(qū)首個公園低空配送航線，深業(yè)上城為起飛點。同時，園內(nèi)已落地“AI+環(huán)衛(wèi)”、“巡航無人機”、“天眼”、“AI+體育”，實現(xiàn)降本增效。

分享環(huán)節(jié)過后，在世聯(lián)行首席技術(shù)官、廣東省房協(xié)專家委主任委員黎振偉的主持下，現(xiàn)場嘉賓與李峻澤進行了交流，包括探討深業(yè)上城從最初高端定位向如今更具大眾化定位轉(zhuǎn)變過程中的關鍵節(jié)點、項目開發(fā)過程的難點等。

走進深業(yè)上城：現(xiàn)場交流

在對項目有了一定的了解后，嘉賓們隨后便對深業(yè)上城進行了實地考察。在講解員的帶領下，嘉賓們先是參觀了LOFT小鎮(zhèn)，露營風的kuddo coffee、赤焰燃燒外墻的MASONPRINC等裝修風格各異的品牌隨處可見。

走進深業(yè)上城：實地考察

推開一扇玻璃門，嘉賓們隨之進入了這家開業(yè)當天銷售額破百萬的深圳老佛爺百貨[1] 店，優(yōu)雅風的SELF-PORTRAIT、極簡韓系的LOW CLASSIC、年輕活潑的MARINE SERRE，各類風格服裝映入眼簾。

參觀至一樓時，可以看到，靠近寫字樓的商戶區(qū)域已經(jīng)搭建起圍欄，在3D花朵裝飾下的圍欄墻上，CDF中免、TIMESDF深免、UpperHills深業(yè)上城的logo格外醒目。

據(jù)講解員介紹，這是將于年內(nèi)開業(yè)的深圳首個也是唯一一個與跟中免、深免合作開設在市中心的免稅店。同時，在廣州、成都、深圳、天津、武漢、西安、長沙和福州8個市內(nèi)試點城市當中，深業(yè)上城免稅店的面積是最大的，接近2000平方米的面積。

商業(yè)從不是靜止的櫥窗，而是一本需要不斷翻閱、不斷譜寫新篇章的活頁書?？梢哉f，在這三年調(diào)改里，深業(yè)上城已經(jīng)走出了一條獨特的“非標”商業(yè)道路。

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