觀(guān)點(diǎn)指數(shù) 5月23日，觀(guān)點(diǎn)指數(shù)研究院發(fā)布的《卓越指數(shù) • 2025住房租賃卓越表現(xiàn)報(bào)告》認(rèn)為，2025年以來(lái)，保租房REITs在二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)亮眼，價(jià)格集體回升，顯著跑贏其他基礎(chǔ)設(shè)施板塊。

數(shù)據(jù)來(lái)源：同花順，觀(guān)點(diǎn)指數(shù)整理

具體來(lái)看，招商基金蛇口租賃住房REIT累計(jì)漲幅達(dá)20.96%。與此同時(shí)，紅土深圳安居REIT、國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT、中金廈門(mén)安居REIT、華夏北京保障房REIT以及華夏基金華潤(rùn)有巢REIT累計(jì)漲幅均超10%。

值得一提的是，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT于2025年3月31日掛牌上市，上市首日漲幅達(dá)30%，觸發(fā)首日漲跌幅上限。

從上市至今的數(shù)據(jù)來(lái)看，截至2025年4月末，已上市保租房REITs均取得顯著增長(zhǎng)，累計(jì)漲幅均超30%。其中紅土深圳安居REIT、中金廈門(mén)安居REIT以及華夏北京保障房REIT累計(jì)漲幅均超50%。

保租房REITs在二級(jí)市場(chǎng)整體表現(xiàn)良好，同時(shí)基金收益、盈利能力、底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等業(yè)績(jī)表現(xiàn)繼續(xù)保持穩(wěn)健。

報(bào)告中分析了已上市保租房REIT的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來(lái)看，部分保租房REITs可供分配金額表現(xiàn)存在波動(dòng)和租金壓力，但整體仍具備較強(qiáng)的抗周期能力和分派潛力。

基金收入層面，2024年，6單保租房REITs合計(jì)收入約為4.92億元，凈利潤(rùn)合計(jì)約1.8億元。城投寬庭REIT和招商蛇口REIT無(wú)同比變動(dòng)數(shù)據(jù)。

得益于底層資產(chǎn)規(guī)模和底色，城投寬庭保租房REIT年度收入和凈利潤(rùn)均位居首位，分別為1.8億元和8048萬(wàn)元。

對(duì)比上年同期，中金廈門(mén)安居REIT、華夏基金華潤(rùn)有巢REIT收入實(shí)現(xiàn)了一定增長(zhǎng)，同比分別增長(zhǎng)3.16%和0.85%。而紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT收入出現(xiàn)小幅下滑，同比變動(dòng)分別為-0.94%和-1.%。

凈利潤(rùn)表現(xiàn)上，除紅土深圳安居REIT同比出現(xiàn)微跌外，其他三單均有不同程度的同比上漲。其中，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)顯著，達(dá)到99.23%。

另外，今年一季度，中金廈門(mén)安居REIT、華夏北京保障房REIT實(shí)現(xiàn)收入和凈利潤(rùn)雙增長(zhǎng)，顯示出較強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性和盈利能力。華夏基金華潤(rùn)有巢REIT雖收入微降，但凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)80.31%的大幅增長(zhǎng)。

與之對(duì)比，紅土深圳安居REIT、國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT出現(xiàn)收入和凈利潤(rùn)雙下滑，需關(guān)注其資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)策略及市場(chǎng)環(huán)境變化影響。

其他指標(biāo)表現(xiàn)上，已披露2024年業(yè)績(jī)公告的6單保租房REITs可供分配金額合計(jì)約3.58億元，全年EBITDA合計(jì)約3.58億元。

其中，2024年全年國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT的EBITDA、可供分配金額及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額均居首位，盈利能力和現(xiàn)金流表現(xiàn)穩(wěn)健。

同比表現(xiàn)上（國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT和招商基金蛇口租賃住房REIT無(wú)同比數(shù)據(jù)），除紅土深圳安居REIT外，另外首批上市的三單基金2024年EBITDA同比均出現(xiàn)不同程度上漲，盈利能力有所提升。

可供分配金額指標(biāo)上，僅中金廈門(mén)安居REIT實(shí)現(xiàn)微漲，華夏北京保障房REIT及紅土深圳安居REIT同比微跌。華夏基金華潤(rùn)有巢REIT同比下跌幅度較大，為-19.28%，主要原因是2023年同期可供分配金額受項(xiàng)目期初預(yù)留現(xiàn)金影響，以及2024年內(nèi)預(yù)留資本性開(kāi)支金額增加。

另外，據(jù)2025年第一季度業(yè)績(jī)報(bào)告披露，上述6單保租房REITs期內(nèi)可供分配金額合計(jì)約9565.38萬(wàn)元。其中除招商基金蛇口租賃住房REIT無(wú)同比變動(dòng)數(shù)據(jù)外，紅土深圳安居REIT、國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT期內(nèi)可供分配金額均出現(xiàn)同比下滑，同比變動(dòng)分別為-14%、-4.16%。

從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來(lái)看，部分保租房REITs可供分配金額表現(xiàn)存在波動(dòng)和租金壓力，但整體仍具備較強(qiáng)的抗周期能力和分派潛力。

具體項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)層面，受保租房批量供應(yīng)上市影響，部分項(xiàng)目出租率雖有波動(dòng)，但多數(shù)項(xiàng)目出租率仍保持在90%以上。

2025年一季度，紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤(rùn)有巢REIT以及招商基金蛇口租賃住房REIT（對(duì)比上年末）底層項(xiàng)目公寓部分整體經(jīng)營(yíng)出租率均實(shí)現(xiàn)同比上漲，運(yùn)營(yíng)效率有所提升。

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