觀點(diǎn)網(wǎng) 當(dāng)夜幕降臨，驟雨的鼓點(diǎn)仍在敲打屋檐，未竟的對(duì)話在星光與引擎聲中斷續(xù)漂浮，2025觀點(diǎn)住房租賃大會(huì)圓滿落下帷幕。

回看過去一年，中國住房租賃市場經(jīng)歷了顯著的發(fā)展與變革。受保租房大規(guī)模入市和居民收入預(yù)期偏弱影響，市場供需分化，租金下行以及產(chǎn)品趨同、運(yùn)營壓力等問題有所顯現(xiàn)。

不過，在政策利好與市場需求推動(dòng)下，住房租賃企業(yè)已開業(yè)規(guī)模和管理規(guī)模穩(wěn)步提升，同時(shí)經(jīng)營效率保持穩(wěn)健。

與此同時(shí)，保租房公募REITs首發(fā)與擴(kuò)募兩端正穩(wěn)步推進(jìn)，已上市的公募REITs擴(kuò)容到8支，行業(yè)“投融建管退”的金融閉環(huán)逐步打通。

進(jìn)入到2025年，行業(yè)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)猶在。

數(shù)字化、智能化、精細(xì)化等手段，不斷改變住房租賃的運(yùn)營邏輯；REITs、ABS等多元融資渠道，為租賃行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展注入源源不斷的活水，新的市場環(huán)境下，租賃企業(yè)們?nèi)绾螆?zhí)筆描繪未來新圖景？

5月23日，觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)與一眾專家學(xué)者、企業(yè)高層、創(chuàng)新先行者、金融投資機(jī)構(gòu)等相聚在上海，共話住房租賃的壓力與契機(jī)。

在大會(huì)現(xiàn)場，還發(fā)布了《卓越指數(shù)·2025住房租賃卓越表現(xiàn)報(bào)告》系列研究成果，讓參會(huì)嘉賓能夠直觀了解行業(yè)發(fā)展的面貌。

2025觀點(diǎn)住房租賃大會(huì)現(xiàn)場

國企領(lǐng)航

過去幾年，隨著政策端對(duì)住房租賃的大力支持，保租房與市場化長租公寓齊頭并進(jìn)，資本又重新將目光投向租賃市場。

行業(yè)迎來新的發(fā)展機(jī)遇，但變革之下，同樣存在隱憂。

一方面，在美國又一輪貿(mào)易戰(zhàn)影響下，宏觀經(jīng)濟(jì)受到一定的壓力，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要一環(huán)，住房租賃不可避免受到影響。

會(huì)上，國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘高級(jí)研究員邵宇便表示，當(dāng)下正處于一個(gè)痛苦的轉(zhuǎn)型過程。

他表示，現(xiàn)階段，每個(gè)人都參與到外需的巨大變化當(dāng)中，接下來中國對(duì)內(nèi)、對(duì)外的調(diào)整都將有非常高的要求。

國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘高級(jí)研究員邵宇

不過，對(duì)于當(dāng)前的宏觀形勢，邵宇并不悲觀，他提到：“其實(shí)比上一次遇到貿(mào)易戰(zhàn)的時(shí)候，要相對(duì)樂觀一點(diǎn)。”

在他看來，“我們有韌勁，有彈性，要做很多事情，我相信利用這樣一個(gè)機(jī)會(huì)，我們能夠真正做到全面的轉(zhuǎn)型。”

另一方面，行業(yè)格局發(fā)生轉(zhuǎn)變，2024年以來，在政策支持和市場推動(dòng)下，地方國企已然成為住房租賃市場的中堅(jiān)力量。

作為國有企業(yè)的代表，杭州市安居寧巢投資有限公司黨總支副書記、總經(jīng)理余佳亦出席了2025觀點(diǎn)住房租賃大會(huì)，并發(fā)表了《雙輪驅(qū)動(dòng)模式：從“共生”到“共榮”的生態(tài)構(gòu)建》的主題演講。

杭州市安居寧巢投資有限公司黨總支副書記、總經(jīng)理余佳

演講開篇，她便提到，國有企業(yè)進(jìn)入到租賃行業(yè)作服務(wù)運(yùn)營，因?yàn)槿鄙偈袌龌\(yùn)作的靈活度等問題，與目前市場較大規(guī)模的企業(yè)還是存在一定差距，所以還有很大的進(jìn)步和提升空間。

不過，在余佳看來，國有企業(yè)在租賃住房這個(gè)行業(yè)里面，更多是在謀劃后面五年。

她表示，“十四五”今年落位，從整體大環(huán)境來看，各家單位壓力其實(shí)都非常大，至于“十五五”后面五年，租賃住房這邊市場到底怎么樣？

“未來五年，整個(gè)住房租賃行業(yè)應(yīng)該是一個(gè)利好行情，至少在國有企業(yè)加持的保租房板塊，前景一定是向好的。”余佳判斷稱。

她提到，我們應(yīng)當(dāng)抓住當(dāng)前的大環(huán)境機(jī)遇，利用好資金平臺(tái)，把資金做到最優(yōu)化。

同時(shí)，除了外部政策的支持，余佳認(rèn)為，新入局者最核心的還是修煉內(nèi)功。

資管運(yùn)營

近兩年，伴隨著保租房大量入市，住房租賃市場的供給大大增加，這類政策性房源的租金往往更低，對(duì)市場化租賃房源形成了一定的競爭壓力。

與此同時(shí)，隨著入局者增多，市場競爭也愈發(fā)激烈，為了在市場中脫穎而出，租賃企業(yè)紛紛加強(qiáng)品牌建設(shè)、提升運(yùn)營能力、降本增效。

瓴寓國際副總裁莫沸認(rèn)為，租賃行業(yè)要滿足兩個(gè)屬性，第一是社會(huì)屬性，第二是經(jīng)濟(jì)屬性。

瓴寓國際副總裁莫沸

“在我們看來，這是一對(duì)矛盾的屬性。”

那么，如何來解決這個(gè)矛盾？

莫沸指出：“我們提出的解決方案是，在需求端提供更加有性價(jià)比的好產(chǎn)品和好服務(wù)，在實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益方面，則是把運(yùn)營端跟資產(chǎn)端做結(jié)合。”

而后，莫沸用一個(gè)公式具體展示了瓴寓國際如何兼顧社會(huì)屬性與經(jīng)濟(jì)效益。公式當(dāng)中，總房量、運(yùn)營成本不會(huì)有較大波動(dòng)，最大的變量屬單房租金。而單房租金向下探索，其中決定成敗的關(guān)鍵點(diǎn)包含了地段、產(chǎn)品溢價(jià)和運(yùn)營系數(shù)。

他強(qiáng)調(diào)：“100塊錢定生死。可能中間就差了100塊錢，但整個(gè)項(xiàng)目就有了很大的盈利變化。”

莫沸演講結(jié)束之后，接棒的是魔方生活服務(wù)集團(tuán)首席技術(shù)官、魔方智聯(lián)科技公司首席執(zhí)行官常海松。

他根據(jù)十多年的資管經(jīng)驗(yàn)總結(jié)了行業(yè)經(jīng)營手段的5個(gè)關(guān)鍵要素，分別是地理位置、產(chǎn)品建設(shè)、最終定價(jià)、員工管理激勵(lì)以及標(biāo)準(zhǔn)流程。

魔方生活服務(wù)集團(tuán)首席技術(shù)官、魔方智聯(lián)科技公司首席執(zhí)行官常海松

“位置決定了項(xiàng)目最后的成敗。一個(gè)很好的位置，加上不錯(cuò)的產(chǎn)品力，基本上就成了，那么位置就是‘靈魂’”，常海松表示。

而后，他話鋒一轉(zhuǎn)，提到如何把關(guān)于經(jīng)營方面的思考真正落地執(zhí)行，其中的關(guān)鍵便是——數(shù)字化建設(shè)。

“數(shù)字化是我們這個(gè)行業(yè)能夠把千萬種想法、戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)得以落地執(zhí)行，并取得良好效果的一個(gè)基礎(chǔ)。”

不過在常海松看來，目前行業(yè)數(shù)字化建設(shè)的難點(diǎn)主要體現(xiàn)在三個(gè)方面，分別是管理層認(rèn)知不一致、標(biāo)準(zhǔn)化體系薄弱以及復(fù)合型人才缺口。

他表示：“在這個(gè)時(shí)代，技術(shù)人才是不缺的，一抓一大把，但是既懂技術(shù)又懂行業(yè)的人才稀缺。”

資本活水

當(dāng)前，住房租賃行業(yè)正加速轉(zhuǎn)向以“資管驅(qū)動(dòng)”為核心的高質(zhì)量發(fā)展新階段。

一方面，保障性租賃住房的加速落地以及公募REITs的持續(xù)擴(kuò)容，為租賃企業(yè)提供了資產(chǎn)證券化與資本退出的新路徑。

2025年，伴隨著匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT以及華泰蘇州恒泰租賃住房REIT的鳴鑼上市，目前已上市的保租房公募REITs已經(jīng)擴(kuò)容至八支。

與此同時(shí)，首批上市的如華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT等，接連啟動(dòng)了擴(kuò)募進(jìn)程。

主題演講過程中，華潤有巢戰(zhàn)略投資部總經(jīng)理李伯喬向與會(huì)來賓介紹了華潤有巢申報(bào)發(fā)行公募REITs的歷程。

華潤有巢戰(zhàn)略投資部總經(jīng)理李伯喬

他表示，在政策引導(dǎo)和支持下，REITs的發(fā)展還是相對(duì)較快的。

“截至4月底，目前已經(jīng)上市的公募REITs是65支，市值1900億元，雖然整個(gè)規(guī)模不大，但是跟國外一些可以對(duì)標(biāo)的市場相比，已經(jīng)是旗鼓相當(dāng)。”

實(shí)際上，目前國內(nèi)公募REITs已然進(jìn)入了“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)格局。其中，華夏基金華潤有巢REIT在去年11月便申請(qǐng)擴(kuò)募，擬購入資產(chǎn)為有巢上海馬橋項(xiàng)目。

李伯喬在會(huì)上亦表示：“通過對(duì)標(biāo)發(fā)現(xiàn)，非改保將成為未來發(fā)展的一種重要資產(chǎn)類型。”

中金公司投資銀行部副總經(jīng)理?xiàng)畋紝?duì)李伯喬的觀點(diǎn)表示贊同，他認(rèn)為，未來將以存量擴(kuò)募為主，打造區(qū)域內(nèi)資產(chǎn)整合及盤活平臺(tái)。

中金公司投資銀行部副總經(jīng)理?xiàng)畋?/em>