觀點(diǎn)網(wǎng) 當(dāng)下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)正從“空間載體”向“生態(tài)構(gòu)建者”進(jìn)化。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的改造升級、企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型同樣是著力點(diǎn)。

宏觀方面，政策提出培育壯大新興產(chǎn)業(yè)、未來產(chǎn)業(yè)，深入推進(jìn)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)融合集群發(fā)展，建立未來產(chǎn)業(yè)投入增長機(jī)制，培育生物制造、量子科技、具身智能、6G等未來產(chǎn)業(yè)。

此外，加快制造業(yè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)鏈高質(zhì)量發(fā)展，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)再造和重大技術(shù)裝備攻關(guān)。

從產(chǎn)業(yè)園情況來看，多地工業(yè)廠房持續(xù)新增供應(yīng)，新入市園區(qū)面臨較大的招商運(yùn)營壓力，市場呈現(xiàn)周期性租金下降、出租率降低的情況。

在這樣的背景下，企業(yè)更需提高自身的運(yùn)營能力，改善同質(zhì)化現(xiàn)象，改善出租情況。

5月22日，觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)于上海舉辦2025長三角產(chǎn)業(yè)論壇，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商、上下游企業(yè)、服務(wù)商、投融資機(jī)構(gòu)及政府、行業(yè)協(xié)會等齊聚上海，深入探討產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢、創(chuàng)新模式和經(jīng)驗(yàn)。

2025長三角產(chǎn)業(yè)論壇現(xiàn)場

多元共生

“目前19個(gè)長三角產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)盟覆蓋新能源、高端醫(yī)療器械等關(guān)鍵領(lǐng)域，通過技術(shù)共享與分工協(xié)作，推動全鏈條效率躍升。”會上，上海張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司原總經(jīng)理、觀點(diǎn)產(chǎn)業(yè)研究院顧問葛培健具體講解了從長三角一體化看構(gòu)建區(qū)域創(chuàng)新的“四梁八柱”的產(chǎn)業(yè)思考。

例如長三角超導(dǎo)產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)盟聯(lián)合攻克了全球領(lǐng)先的5公里超導(dǎo)電纜示范工程，從上海研發(fā)、浙江封裝到安徽應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)了跨區(qū)域技術(shù)閉環(huán)。

上海張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司原總經(jīng)理、觀點(diǎn)產(chǎn)業(yè)研究院顧問葛培健

此外，葛培健還介紹了長三角汽車產(chǎn)業(yè)“4小時(shí)產(chǎn)業(yè)圈”的運(yùn)作邏輯：上海（芯片與智能網(wǎng)聯(lián)）+江蘇（動力電池）+浙江（一體化壓鑄）+安徽（整車組裝），形成了全國范圍內(nèi)每四輛汽車中就有一輛產(chǎn)自長三角地區(qū)的閉環(huán)生態(tài)系統(tǒng)。

事實(shí)上，產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)來到了多元共生的階段，如中電光谷集團(tuán)副總裁、南方區(qū)總裁李明輝會上表示，當(dāng)外部經(jīng)濟(jì)、政策發(fā)生調(diào)整的時(shí)候，經(jīng)營者要努力調(diào)整自己在這個(gè)生態(tài)中的定位，調(diào)整跟客戶之間的關(guān)系，成為能給人信心、能給人確定性的服務(wù)者。

“也許現(xiàn)在還沒有能力解決某種需求，但是我們可以積累和研究，從響應(yīng)需求到提供價(jià)值一定需要培育過程，但是我們認(rèn)為這個(gè)投入是值得的。”李明輝指出。

中電光谷集團(tuán)副總裁、南方區(qū)總裁李明輝

在他看來，當(dāng)下園區(qū)經(jīng)營存在著政府、投資者和運(yùn)營商之間的園區(qū)經(jīng)營三元悖論，政府需要高稅收、高就業(yè)、高產(chǎn)值，投資者需要高收益、高回報(bào)，以及運(yùn)營商需要高出租率和穩(wěn)健的現(xiàn)金流，這三者很難達(dá)到一個(gè)好的狀態(tài)。

“破除三元悖論的最關(guān)鍵一點(diǎn)，就要公司內(nèi)部要跳出地產(chǎn)思維來經(jīng)營園區(qū)。”

“很多項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)定位非常雷同，比如說一股腦的搞人工智能產(chǎn)業(yè)園或者低空經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園。”具體到產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的不同板塊，潤城新產(chǎn)業(yè)副總經(jīng)理肖琴還思考了除生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)之外的產(chǎn)城升級路線。

潤城新產(chǎn)業(yè)副總經(jīng)理肖琴

“產(chǎn)業(yè)園發(fā)展存在一個(gè)困境，一方面有很多建成的園區(qū)大量空置，很多低效的工業(yè)用地資源浪費(fèi)嚴(yán)重。”肖琴對此表示，現(xiàn)下產(chǎn)業(yè)園的轉(zhuǎn)型是非常必要的，未來一定會從增量擴(kuò)張慢慢轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)，而且整個(gè)產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展也會從傳統(tǒng)的空間出租思維轉(zhuǎn)向?yàn)樾枨髣?chuàng)造空間。

太倉市生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園有限公司總經(jīng)理李百軍作為深耕生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的一份子，在會議現(xiàn)場透露了生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)復(fù)雜性：“這一產(chǎn)業(yè)需要?jiǎng)?chuàng)新性、需要集中性，生物醫(yī)藥與生命相關(guān)的產(chǎn)業(yè)特別需要集群效應(yīng)、需要?jiǎng)?chuàng)造資源集聚密集的環(huán)境。”

此外，李百軍表示，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)還需要長周期性的堅(jiān)持，隨著技術(shù)的提高，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)性會逐漸降低。

太倉市生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園有限公司總經(jīng)理李百軍

園動力產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)副總裁劉瑤則表示：“經(jīng)營性園區(qū)具有多種發(fā)展模式，第一個(gè)就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式，以前我們更關(guān)注園區(qū)的區(qū)劃、經(jīng)營性指標(biāo)，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式是高周轉(zhuǎn)，以現(xiàn)金為王的理念。”

劉瑤進(jìn)一步闡述產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式之外的多種新模式：“產(chǎn)業(yè)新城模式以及輕資產(chǎn)管理服務(wù)模式，即是原有的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商輸出輕資產(chǎn)服務(wù)，以輕資產(chǎn)管理模式為依托的前提下，搭建服務(wù)體系，幫助做好經(jīng)營性園區(qū)。”

園動力產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)副總裁劉瑤

劉瑤進(jìn)一步補(bǔ)充了園區(qū)的三個(gè)明確屬性，第一個(gè)是有經(jīng)營性屬性，第二個(gè)是有固定資產(chǎn)的投資屬性，第三個(gè)是有基礎(chǔ)設(shè)施的屬性。“經(jīng)營性屬性是由于企業(yè)要把園區(qū)做成經(jīng)營性資產(chǎn)；第二點(diǎn)是固定資產(chǎn)屬性，很多國企國有平臺在投資經(jīng)營性園區(qū)的時(shí)候需要有一定的支持比例，國有平臺做的園區(qū)固定資產(chǎn)屬性投資更強(qiáng)；第三個(gè)是基礎(chǔ)設(shè)施屬性，現(xiàn)在很多的建筑企業(yè)在做大型園區(qū)建設(shè)的時(shí)候都會進(jìn)行投標(biāo)。”

共建新范式

嘉賓們的演講飽含對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來發(fā)展的期待，而如何共建長三角產(chǎn)業(yè)新范式，以產(chǎn)業(yè)鏈圖譜為紐帶，融合智慧化運(yùn)營與REITs創(chuàng)新工具，驅(qū)動招商生態(tài)、風(fēng)險(xiǎn)管控與資本賦能協(xié)同升級？

于“產(chǎn)業(yè)共建新范式”主題討論會上，戴德梁行董事總經(jīng)理、中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人蘇智淵作為本場討論會主持人率先拋磚引玉，介紹了長三角產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展歷程。

從90年代開始一直到2020年，這30年是長三角產(chǎn)業(yè)園區(qū)蓬勃發(fā)展時(shí)期，吸引了中國最具潛力或者最高質(zhì)量的生產(chǎn)力企業(yè)，同時(shí)在2005年到2010年左右，具有國家背景的開發(fā)區(qū)開始面臨市場化園區(qū)的挑戰(zhàn)，所以開始看到像物流領(lǐng)域的普洛斯、豐樹在產(chǎn)業(yè)園區(qū)里出現(xiàn)，所有人都在找自己的核心競爭能力；來到了2020年代，我們所面對的是市場寒冬。

“在此背景下，我們產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人怎么看待產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商運(yùn)營趨勢？”蘇智淵提出第一個(gè)問題。

主題討論會：產(chǎn)業(yè)共建新范式

主持嘉賓：戴德梁行董事總經(jīng)理，中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人蘇智淵

討論嘉賓：深圳科技工業(yè)園（集團(tuán)）有限公司黨委委員、副總經(jīng)理謝建朋；中集產(chǎn)城園區(qū)運(yùn)營公司上海區(qū)域總經(jīng)理許志遠(yuǎn)；中聯(lián)基金高級副總裁劉舟；陽光海天停車產(chǎn)業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展副總經(jīng)理任亞男；華泰資管不動產(chǎn)基金部總監(jiān)國石；華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)業(yè)務(wù)部總監(jiān)所付晶

伴隨著話題開啟，深圳科技工業(yè)園（集團(tuán)）有限公司黨委委員、副總經(jīng)理謝建朋闡述了自身在當(dāng)前市場環(huán)境下的實(shí)踐：“園區(qū)企業(yè)對空間的需求是多元化的，比如小微企業(yè)需要一個(gè)辦公地點(diǎn)，初創(chuàng)企業(yè)需要孵化器。”

“園區(qū)既要搭載孵化器，也要配備加速器，還要圍繞研發(fā)機(jī)構(gòu)等搭建多元化平臺，為企業(yè)搞好基礎(chǔ)性的服務(wù)。”謝建朋表示。

中集產(chǎn)城園區(qū)運(yùn)營公司上海區(qū)域總經(jīng)理許志遠(yuǎn)表示，產(chǎn)城人構(gòu)建生態(tài)朋友圈，需要為企業(yè)配置好能夠助力企業(yè)發(fā)展的生產(chǎn)要素，在傳統(tǒng)的“勞動力、資本、土地”要素基礎(chǔ)上，升級到“技術(shù)、數(shù)據(jù)、算力”要素，要深刻理解園區(qū)主題產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特性，為企業(yè)入駐做一些先前瞻性的配套布局。

“去找到合適的能跟你交上朋友的這些企業(yè)和平臺，首先要匹配所在區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位，我們把學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)和研究機(jī)構(gòu)，以及政府、企業(yè)、協(xié)會都鏈接起來，這套方法論我們中集產(chǎn)城總結(jié)起來主張叫'學(xué)、研、投、政、企、協(xié)'。”

其次，要組織好區(qū)域政府以及園區(qū)生態(tài)伙伴生產(chǎn)要素，在土地、載體等空間要素的基礎(chǔ)上，搭建更加系統(tǒng)的服務(wù)生態(tài)。比如在資金上匹配地方產(chǎn)業(yè)基金；在業(yè)務(wù)上鏈接區(qū)域政府及鏈主企業(yè)的應(yīng)用和業(yè)務(wù)場景；在技術(shù)上去組織相應(yīng)的技術(shù)平臺和高校智力資源；在成本上去考慮微電網(wǎng)配置，優(yōu)化高能耗企業(yè)的能源成本；甚至依托中集集團(tuán)全球化布局為企業(yè)鏈接出海服務(wù)。這些都是中集產(chǎn)城已經(jīng)在做的。從企業(yè)切身需求角度，構(gòu)建服務(wù)生態(tài)、創(chuàng)造服務(wù)價(jià)值，自然而然招商的成果不會差。

在兩位嘉賓闡述當(dāng)前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)環(huán)節(jié)的變化外，蘇智淵進(jìn)一步提及產(chǎn)業(yè)的智慧化。

陽光海天停車產(chǎn)業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展副總經(jīng)理任亞男接過話題表示，智慧化停車可以認(rèn)為是整個(gè)智慧化園區(qū)運(yùn)營中必不可少的一部分。

“我們有兩大優(yōu)勢，第一個(gè)優(yōu)勢是專業(yè)運(yùn)營平臺以及管理化系統(tǒng)；第二個(gè)優(yōu)勢就是數(shù)字化技術(shù)，公司有幾十項(xiàng)高新技術(shù)專利，自主研發(fā)了園區(qū)內(nèi)停車系統(tǒng)的技術(shù)，可以進(jìn)行電力大模型的數(shù)據(jù)分析。”任亞男表示，未來園區(qū)內(nèi)部精細(xì)化管理的每一個(gè)步驟，都有可能進(jìn)行分工，這樣的分工會為園區(qū)有效增值。

數(shù)字化發(fā)展有助于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的概念增值，而REITs發(fā)展則代表了產(chǎn)業(yè)園區(qū)金融增值的可能性。

對于產(chǎn)業(yè)REITs的話題，中聯(lián)基金高級副總裁劉舟表示，產(chǎn)業(yè)是一個(gè)地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體，也是一個(gè)區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展的重要基石。

劉舟指出：“傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園建設(shè)可能相對來說面臨著開發(fā)周期長，投資金額大，資金回籠慢等問題；同時(shí)，產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營目前進(jìn)入了注重創(chuàng)新與精細(xì)化運(yùn)營階段，產(chǎn)業(yè)園開發(fā)商需要為產(chǎn)業(yè)培育和服務(wù)配套提供持續(xù)的投入。REITs的推出提供了一個(gè)新的解決方案，為產(chǎn)業(yè)園開放商引入了社會資本，緩解了資金壓力，縮短了項(xiàng)目投資回收期，提供了投融資管退的新模式。”

隨后，劉舟分享了中聯(lián)基金在蘇州工業(yè)園區(qū)的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，蘇州工業(yè)園區(qū)探索了一條通過多層次REITs盤活資產(chǎn)的新路徑，通過市場化的方式設(shè)立開發(fā)基金建設(shè)產(chǎn)業(yè)園，對于已經(jīng)成熟運(yùn)營的產(chǎn)業(yè)園，通過發(fā)行類REITs或者公募REITs回籠資金，將回籠資金用于新產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)建設(shè)，進(jìn)一步助力蘇州工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)建設(shè)和發(fā)展。

華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)業(yè)務(wù)部總監(jiān)所付晶表示從2021年首批公募REITs上市，已近4年時(shí)間，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)類別不斷擴(kuò)展，市場規(guī)模逐漸擴(kuò)大，從項(xiàng)目試點(diǎn)到常態(tài)發(fā)行，吸引了各類投資者的關(guān)注，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了 “投資-運(yùn)營-退出-再投資” 的良性循環(huán)。

所付晶進(jìn)一步表示，公募REITs作為資本市場的創(chuàng)新產(chǎn)物，未來必將在服務(wù)國家戰(zhàn)略、賦能實(shí)體經(jīng)濟(jì)的征程中，綻放出更加絢爛的光彩，為我國產(chǎn)業(yè)與資本市場的高質(zhì)量發(fā)展注入源源不斷的動力。

華泰資管不動產(chǎn)基金部總監(jiān)國石則探討了公募REITs審核標(biāo)準(zhǔn)重塑產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營范式。

資產(chǎn)管理方面，國石表示公募REITs審核標(biāo)準(zhǔn)明確限制散售比例，推動產(chǎn)業(yè)園從“碎片化銷售”轉(zhuǎn)向“整體化運(yùn)營”；運(yùn)營管理方面，公募REITs強(qiáng)調(diào)市場化收益，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園從公共性和經(jīng)營性兼顧。

“比方說，原本為了產(chǎn)業(yè)招商引資，政府直接去補(bǔ)貼租金的這件事情，在審查中是過不了的。那么你就要去考慮是不是要增加多經(jīng)收入，或者換一種方式使你的租戶進(jìn)來，對租戶的經(jīng)營情況和履約能力的考察，也是非常關(guān)鍵的。”

財(cái)務(wù)管理方面，國石認(rèn)為，公募REITs會倒逼企業(yè)完善臺賬系統(tǒng)，提升應(yīng)收賬款的管理。

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