主持嘉賓

王　睿　第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)投資及資本市場(chǎng)部高級(jí)助理董事

討論嘉賓

徐早霞　安歆集團(tuán)創(chuàng)始人兼CEO

余　島　成都新錦城公交樞紐發(fā)展有限公司副總經(jīng)理、工會(huì)主席

胡　斌　蘇州工業(yè)園區(qū)恒泰租賃住房有限公司、園區(qū)公租房管理有限公司資產(chǎn)管理部負(fù)責(zé)人

所付晶　華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)部總監(jiān)

王　睿：感謝觀點(diǎn)的邀請(qǐng)，有這樣一個(gè)平臺(tái)可以和在座的新老朋友這樣一個(gè)互動(dòng)和交流。我個(gè)人是在第一太平戴維斯從事大宗交易的工作，目前我對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的感覺(jué)就是冰火兩重天，冰就是寫字樓。

現(xiàn)在大家經(jīng)常聽(tīng)到一些腰斬的成交的情況；火毋庸置疑，就是長(zhǎng)租公寓這個(gè)板塊，經(jīng)常聽(tīng)說(shuō)險(xiǎn)資或者一些個(gè)人投資者會(huì)用一個(gè)5%甚至5.5%的這樣一個(gè)回報(bào)率來(lái)購(gòu)買相應(yīng)的資產(chǎn)。

我這邊就直接進(jìn)入主題了。第一個(gè)在產(chǎn)城融合，其實(shí)政府發(fā)展產(chǎn)業(yè)以及民生的一個(gè)重要的方向。安歆集團(tuán)其實(shí)近年來(lái)跟京東的產(chǎn)發(fā)以及南寧人才集團(tuán)都簽署一些戰(zhàn)略合作協(xié)議，想跟徐總溝通一下，你們是如何理解新時(shí)代下的一個(gè)安居與樂(lè)業(yè)的協(xié)同發(fā)展？

比如說(shuō)是一些職住平衡，或者說(shuō)城市的歸屬感方面，是怎樣進(jìn)行鋪排的相關(guān)工作的？

徐早霞：好的，我覺(jué)得如果是在這個(gè)行業(yè)里的人對(duì)安歆都很了解，我們其實(shí)是一家tob的公司，所以我覺(jué)得在tob的賽道當(dāng)中，它核心其實(shí)還是為企業(yè)去解決問(wèn)題，包括安歆現(xiàn)在在做產(chǎn)業(yè)園區(qū)的人才公寓的配套，核心也是tog和tob。

所以我個(gè)人認(rèn)為其實(shí)對(duì)于租賃賽道，我其實(shí)并不把它看成是一個(gè)房子，我覺(jué)得是每一個(gè)人進(jìn)入到這個(gè)城市，他對(duì)這個(gè)城市印象的載體。所以我認(rèn)為他對(duì)于每一個(gè)人對(duì)于這個(gè)城市是不愿意留在這里，這個(gè)城市的溫度、產(chǎn)品、社群人的有趣性以及城市的友好程度，我覺(jué)得是有關(guān)系的。這跟我們現(xiàn)在國(guó)家推出的保障性租賃住房，大家的搶人大戰(zhàn)，我覺(jué)得都是有非常深的聯(lián)系，這是第一個(gè)。

第二個(gè)，目前安歆的所有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的項(xiàng)目，本質(zhì)上就是為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的員工去提供一個(gè)新的生活方式。所以我們說(shuō)這叫“三生融合”，就是把生產(chǎn)、生活、生態(tài)真正的融合起來(lái)。因?yàn)樵诋a(chǎn)業(yè)園區(qū)的生活它并不像城市里那么發(fā)達(dá)，所以我認(rèn)為長(zhǎng)租公寓的企業(yè)如果僅僅還是圍繞一間房，那是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，它核心還是應(yīng)該圍繞生活方式，圍繞住客，圍繞你的社群，圍繞人的這種尊重感。

所以我們認(rèn)為整個(gè)長(zhǎng)租公寓只有把自己的真正基于對(duì)人的理解，對(duì)于產(chǎn)品服務(wù)的理解，去融入到我們的日常服務(wù)和產(chǎn)品當(dāng)中，才能真正解決人的歸屬感的問(wèn)題。

那么同樣安歆的另外一條產(chǎn)品線，其實(shí)是解決類似于像京東、順豐以及有很多的醫(yī)療，包括零售行業(yè)的基層員工。本質(zhì)上我們說(shuō)今天在南京東路，他就業(yè)的人是不愿意住到松江去的。

很多人對(duì)安歆的項(xiàng)目都有誤解，他們都認(rèn)為安歆的項(xiàng)目都很偏，其實(shí)我們認(rèn)為說(shuō)安歆的項(xiàng)目越市中心，其實(shí)對(duì)于解決職住平衡是越有幫助的。

我印象很深，我跟我們上海市房管局的領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)過(guò)一句話，我說(shuō)其實(shí)北京的潮汐現(xiàn)象就是因?yàn)槁氉〔黄胶馑a(chǎn)生的。因?yàn)榇蟛糠值娜硕甲≡诮纪?，上班的時(shí)候到市中心，那能不堵嗎？包括上海，為什么上海在這一輪的政策當(dāng)中，會(huì)有原來(lái)的很多舊改的一些政策做納保，其實(shí)是用一些非改居的項(xiàng)目在做的，核心也是聽(tīng)了我們的意見(jiàn)。

我們認(rèn)為如果你把中心城區(qū)的服務(wù)人員他去搬離到郊區(qū)，本身不是為了提供一間房，對(duì)他們來(lái)說(shuō)步行15分鐘車程、半個(gè)小時(shí)之內(nèi)是能夠接受的。

你如果遠(yuǎn)雖然價(jià)格便宜，雖然你會(huì)覺(jué)得密度會(huì)低一些，因?yàn)榻紖^(qū)的租金便宜，你就可以密度放低。但其實(shí)我一直跟政府說(shuō)的是，我們?cè)谥贫ㄕ弋?dāng)中，不是為了做某一件事情，而是你真正在解決哪個(gè)人群的哪個(gè)痛點(diǎn)問(wèn)題，這個(gè)政策應(yīng)該是由這個(gè)方向來(lái)發(fā)展的。

在我們的倡導(dǎo)下，我們安歆的很多項(xiàng)目，目前內(nèi)環(huán)以內(nèi)的項(xiàng)目其實(shí)是占了整個(gè)上海項(xiàng)目的大概20%，中環(huán)以內(nèi)的項(xiàng)目其實(shí)占了70以上，那么今年下半年我覺(jué)得我們應(yīng)該會(huì)發(fā)出很多新的聲音。

我們其實(shí)是在當(dāng)下會(huì)發(fā)現(xiàn)，雖然服務(wù)性行業(yè)不好，但是越是不好的時(shí)候，越是需要我們出現(xiàn)去給更多的企業(yè)去解決他的員工的成本問(wèn)題，企業(yè)的效率問(wèn)題。

所以今年下半年開(kāi)始，我估計(jì)到年底安歆應(yīng)該會(huì)在內(nèi)環(huán)和中環(huán)推出10個(gè)以上的新項(xiàng)目，來(lái)滿足員工的職住平衡。特別是像京東，他們今年推出來(lái)要新引進(jìn)10萬(wàn)個(gè)快遞小哥，而這些快遞小哥真正的運(yùn)力高峰都在市中心，所以這個(gè)是我認(rèn)為說(shuō)長(zhǎng)租公寓可能最終不是僅僅解決資產(chǎn)的效率問(wèn)題，真正的是解決這個(gè)城市給所有的新上海人和新城市人的溫度問(wèn)題。

王　睿：謝謝徐總精彩分享，這聽(tīng)上去就是一個(gè)以人為本、為核心的運(yùn)營(yíng)角度的分享。其實(shí)輕資產(chǎn)跟重資產(chǎn)是分不開(kāi)的，輕資產(chǎn)也需要重資產(chǎn)這樣一個(gè)載體進(jìn)行一個(gè)運(yùn)營(yíng)，國(guó)央企目前已經(jīng)扛起了推動(dòng)住房租賃行業(yè)變革的大旗，諸多的上市REITs也都有國(guó)央企的一個(gè)身影在背后。

請(qǐng)余總分享下，成都新錦城公交樞紐發(fā)展有限公司關(guān)于政企協(xié)同路徑的探索，如在一些具體項(xiàng)目痛點(diǎn)或者難點(diǎn)發(fā)生時(shí)，政府是如何提供支持及協(xié)助，以及基于目前的市場(chǎng)情況，企業(yè)的下一步發(fā)展方向是什么？

余　島：好的，首先還是感謝觀點(diǎn)，能夠邀請(qǐng)我們參與此次專業(yè)的交流。成都新錦城公交樞紐發(fā)展有限公司是成都公交集團(tuán)的全資子公司，主要負(fù)責(zé)公交TOD的綜合開(kāi)發(fā)，同時(shí)也在公交TOD的商管運(yùn)營(yíng)等其他賽道持續(xù)開(kāi)拓。

在成都市《關(guān)于鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施方案》的政策支持下，成都公交集團(tuán)積極探索利用公交場(chǎng)站等自有非居住存量土地配建保障性租賃住房。該模式有效盤活了存量土地資源，符合政策鼓勵(lì)的交通樞紐周邊及職住平衡發(fā)展方向。

《實(shí)施方案》為項(xiàng)目提供了關(guān)鍵支撐：一是明確允許在符合規(guī)劃條件下，于公交場(chǎng)站等區(qū)域進(jìn)行土地復(fù)合利用建設(shè)保障性租賃住房；二是將項(xiàng)目容積率上限提高至3.0，在提升土地利用效率的同時(shí)，也增強(qiáng)了項(xiàng)目的可持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力。

王　睿：謝謝余總，從您的分享上面我們也感受到了，其實(shí)政府對(duì)項(xiàng)目投資和融資以及運(yùn)營(yíng)可能各方面的支持，但其實(shí)從資產(chǎn)里面投、融、管、退4個(gè)維度都是一體的。

接下去我們可以重點(diǎn)來(lái)討論一下“退”的環(huán)節(jié)，像這個(gè)“退”環(huán)節(jié)里面主要是有兩個(gè)方向，一個(gè)是通過(guò)REITs，當(dāng)然也分公募REITs和私募REITs，另外可能也有一些大宗交易的機(jī)會(huì)在里面。

C-REITs就像剛剛各位也都說(shuō)過(guò)的，從它上市以來(lái)其實(shí)也都有一個(gè)比較大的漲幅，有的可能有30%，有的可能有60%。蘇州恒泰租賃住房REITs本周三上市，上市當(dāng)天也獲得了30%的漲停，這也體現(xiàn)出了投資人對(duì)于長(zhǎng)租公寓C-REITs一個(gè)追捧。

想請(qǐng)胡總這邊也幫忙分享一下就恒泰未來(lái)在市場(chǎng)上的一個(gè)布局，并且是如何希望同C-REITs有一個(gè)更好的結(jié)合。

胡　斌：感謝觀點(diǎn)，我們恒泰租住是在蘇州工業(yè)園區(qū)發(fā)展的地方性的租賃企業(yè)，然后我們公司整體入局的時(shí)間比較早，公司有兩個(gè)兩條線，一個(gè)是公租房，一個(gè)是長(zhǎng)租房，然后在08年其實(shí)公司的第一個(gè)項(xiàng)目就已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)了。

我們這次上市的精英公寓就是華泰紫金精英公寓公募REITs，可能跟以前的公募REITs有一個(gè)差別在，其實(shí)這個(gè)項(xiàng)目2010年就投入運(yùn)營(yíng)了，然后到今年2025年發(fā)行已經(jīng)運(yùn)營(yíng)了15年。我覺(jué)得在發(fā)行期間投資人相對(duì)來(lái)說(shuō)也是比較感興趣的。因?yàn)樗粌H是可以看到3-5年的現(xiàn)金流，可能真的是從十幾年它的運(yùn)營(yíng)情況，包括一些資產(chǎn)的更新，都是能夠全部過(guò)程的看到。

我們這個(gè)項(xiàng)目它已經(jīng)經(jīng)過(guò)了一輪資產(chǎn)更新，因?yàn)閷?duì)我們長(zhǎng)租房行業(yè)來(lái)講，就是當(dāng)你一個(gè)租賃住房項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)到5-8年以后，這個(gè)資產(chǎn)都相對(duì)來(lái)講會(huì)有一些折舊。那么在你長(zhǎng)期出租的階段，你怎么來(lái)能夠在運(yùn)營(yíng)期間保持它的更新，是可以長(zhǎng)期來(lái)運(yùn)營(yíng)，那么我們?cè)诖蟾?-10年的時(shí)候進(jìn)行過(guò)一輪的更新，其實(shí)也摸索了一些經(jīng)驗(yàn)，整體看下來(lái)投資人還是相對(duì)比較認(rèn)可的。

所以發(fā)行期間相對(duì)的投資人，包括我們發(fā)行方對(duì)這塊還是整體上比較認(rèn)可，所以這次取得了應(yīng)該比較好的一個(gè)漲幅。

從整個(gè)區(qū)域布局來(lái)講，相對(duì)公司手里的項(xiàng)目大概還有10多個(gè)，其實(shí)我們這些早期項(xiàng)目它投入運(yùn)營(yíng)的時(shí)候，當(dāng)時(shí)還沒(méi)有公募REITs一個(gè)情況，所以本來(lái)是考慮通過(guò)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)這個(gè)模式來(lái)進(jìn)行退出的。

后來(lái)因?yàn)閲?guó)家的一些公租房的政策導(dǎo)致了退出可能受一定的限制，列入可能國(guó)務(wù)院的一些保障房的指標(biāo)退出可能有一些限制，所以我們就重新來(lái)尋找了這樣一個(gè)途徑。

我們下一步，一個(gè)對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目對(duì)照REITs為主的這樣一個(gè)發(fā)行的標(biāo)準(zhǔn)，其實(shí)感覺(jué)還是跟我們?cè)瓉?lái)的運(yùn)營(yíng)思路有一些差異，那么做一些擴(kuò)募的項(xiàng)目的儲(chǔ)備。

另外一個(gè)，我們做了第一輪的室內(nèi)設(shè)施設(shè)備的這塊資產(chǎn)的更新之后，其實(shí)會(huì)面臨第二個(gè)問(wèn)題，就是從長(zhǎng)期來(lái)講，20年左右的時(shí)候，它會(huì)有一個(gè)第二輪的公共設(shè)施這部分的一個(gè)更新。那么我們可能也會(huì)立足于練好內(nèi)功，這一塊對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)也是影響比較大的。

第三塊涉及到我們目前剛剛講到的，可能我們的退出模式是投管退，就是先投資再管理，然后最后退出。那么相對(duì)來(lái)講還是比較重資產(chǎn)的，我們可能后期還會(huì)再考慮一下是不是可以有一些前期共同投入，然后共同建設(shè)。然后直接再這樣的話，不管投資人還是跟我們大家對(duì)這個(gè)項(xiàng)目會(huì)更清楚，然后再做退出，那么對(duì)公司來(lái)講實(shí)現(xiàn)一個(gè)相對(duì)輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)這樣一個(gè)模式。

王　睿：謝謝胡總。因?yàn)閯倓傄捕继岬搅?，公募REITs是一個(gè)很重要的退出渠道，但目前看下來(lái)私募REITs其實(shí)也是對(duì)公募REITs一個(gè)很好的補(bǔ)充，并且像剛剛提到的建信的資產(chǎn)，包括有一些物流的資產(chǎn)，其實(shí)都已經(jīng)通過(guò)私募REITs進(jìn)行了融資或者退出。

這邊是想跟所總也交流一下，您是怎么看待公寓項(xiàng)目或者說(shuō)長(zhǎng)租公寓在私募REITs賽道上面的一個(gè)發(fā)展和未來(lái)。

所付晶：我是華夏基金的所付晶，我擔(dān)任華夏基金華潤(rùn)有巢REIT的基金經(jīng)理。

今天每個(gè)環(huán)節(jié)都在談REITs，看來(lái)REITs對(duì)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)或基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，REITs它是一個(gè)多層次市場(chǎng)，像公募REITs、私募REITs。底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、合規(guī)性全面，運(yùn)營(yíng)成熟的可以發(fā)公募REITs，有待成熟的則可以發(fā)私募REITs，這是對(duì)資產(chǎn)不同階段的不同融資方式選擇。

企業(yè)的痛點(diǎn)主要是融資渠道比較少，比較少的渠道里面又是以債務(wù)融資為主，公募REITs是直接融資方式，是權(quán)益類產(chǎn)品，私募REITs本質(zhì)上還是一個(gè)債。不同訴求的權(quán)益人選擇不同的融資渠道吧。

王　睿：我們目前也聽(tīng)說(shuō)可能像上交所對(duì)于私募REITs的一個(gè)希望也是更加偏權(quán)益屬性的，但是目前實(shí)操層面可能還是偏債會(huì)多一些？

所付晶：嗯，私募REITs的流動(dòng)性會(huì)較普通ABS更高一些。

王　睿：好，謝謝各位的精彩分享。

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