本文為李伯喬先生在2025觀點住房租賃大發(fā)表的演講。

李伯喬（華潤有巢戰(zhàn)略投資部總經(jīng)理）：各位好，我是華潤有巢李伯喬，今天我與各位分享華潤有巢REIT的歷史，以及我們的未來展望。我從發(fā)行人和行業(yè)角度，與各位進(jìn)行分享。

中國公募REITs的發(fā)展歷程從政策層面來看始于2021年。7月，國家相繼出臺22號文和958號文兩個重要文件，首次明確定義了保障性租賃住房的概念，并將其正式納入公募REITs試點范圍。

后續(xù)國家發(fā)改委不斷出臺相關(guān)政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，例如逐步放寬發(fā)行要求：發(fā)行規(guī)模門檻從最初的10億元降至8億元，分派率要求也從4.0%下調(diào)至3.8%，特別是2024年出臺的1014號文，進(jìn)一步將市場化租賃住房、公共租賃住房和宿舍型租賃住房納入發(fā)行范圍，并取消了分派率的硬性要求，體現(xiàn)出政策持續(xù)放寬的趨勢。

以有巢REIT的發(fā)展歷程來看，從首發(fā)到當(dāng)前正在推進(jìn)的擴募工作，都嚴(yán)格踩著政策節(jié)點推進(jìn)。2021年政策發(fā)布后，我們于當(dāng)年7月即啟動公募REITs籌備工作。經(jīng)過對存量資產(chǎn)的全面梳理，我們認(rèn)為上海的R4用地項目符合958號文對保障性租賃住房發(fā)行RIETs的要求。盡管當(dāng)時上海及其他地區(qū)的實施細(xì)則尚未出臺，但我們?nèi)詧猿诌@一方向持續(xù)推進(jìn)，有巢REIT于2022年作為首批保租房REITs成功發(fā)行，12月9日上市。

在擴募工作方面，有巢于23年啟動擴募籌備工作，在24年1014號文出臺后， 8月正式申報上海發(fā)改委，并于11月獲得國家發(fā)改委受理。目前正處于發(fā)改委審核階段，期待盡快完成審批流程。

華潤置地自2017年開展租賃住房業(yè)務(wù)，一方面堅定“租購并舉”國家戰(zhàn)略，另一方面也是通過國際研究，房地產(chǎn)下半場中租賃住房行業(yè)將迎來快速發(fā)展，伴隨著公募REITs的推出，將成為資管業(yè)務(wù)的重要組成部分。我們相信在“十五五”乃至更長周期，租賃住房和公募REITs都將迎來更大發(fā)展空間。

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)“市場+保障”的雙軌制發(fā)展路徑日益明確。在市場端，“好房子”概念多次提及，在保障端，剛需將更多通過租賃住房和保障房解決，幫助新市民和青年群體在核心城市“住有所居”。

公募REITs市場方面，在政策支持下，中國REITs市場發(fā)展迅速。截至今年4月底，已上市REITs產(chǎn)品達(dá)65只，總市值約1900億元。雖然總體規(guī)模仍有提升空間，但產(chǎn)品數(shù)量已與國際成熟市場相當(dāng)，且資產(chǎn)類型日益豐富。市場投資者的偏好也日趨理性，以租賃住房為代表的經(jīng)營穩(wěn)定的資產(chǎn)類別展現(xiàn)出較強的投資吸引力，二級市場給出較高估值。

相比較來看，美國REITs市場規(guī)模效應(yīng)顯著，前五大公寓REITs管理規(guī)模單支均超過200億美元。監(jiān)管部門當(dāng)前也重點鼓勵REITs擴募，以培育具有市場引領(lǐng)作用的標(biāo)桿產(chǎn)品。

伴隨著租賃住房行業(yè)和公募REITs市場的快速發(fā)展，有巢也重新定位要成為行業(yè)領(lǐng)先的“運營+資管”平臺。在重資產(chǎn)方面，我們將深化Pre-REITs領(lǐng)域合作；在輕資產(chǎn)方面，積極尋求與地方國企\戰(zhàn)略合作方的輕資產(chǎn)咨詢委管機會。通過“投融建管退”全鏈條服務(wù)，不僅在項目開發(fā)運營環(huán)節(jié)，更在公募RIETs方面共享退出渠道，與各方合作伙伴共同推動中國租賃住房資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的發(fā)展壯大。

謝謝！

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