本文為常海松先生在2025觀點住房租賃大發(fā)表的演講。

常海松（魔方生活服務(wù)集團首席技術(shù)官、魔方智聯(lián)科技公司首席執(zhí)行官）：各位新老朋友，大家下午好。很榮幸受這個觀點之邀，能夠借這次寶貴的機會和大家分享一下數(shù)字化技術(shù)在咱們長租公寓領(lǐng)域的一些應(yīng)用探討。

簡單介紹一下魔方生活服務(wù)集團，大家應(yīng)該不會太陌生。魔方生活服務(wù)集團到今天的話已經(jīng)走過了16個年頭，可以說是集中式長租公寓行業(yè)的第一家，不是之一，是唯一。這個16年的風雨歷程，到目前為止的話，我們在運營的公寓間數(shù)現(xiàn)在是有8萬余間，那么門店遍布全國20多個城市。

前的話我們主要的產(chǎn)品線的話是有三個，最主要的話是魔方公寓，這也是我們門店數(shù)量最多體量最大的，簡單來說就是白領(lǐng)公寓。其次的話是9號樓，就是藍領(lǐng)公寓，主要以多人間這種員工住宿產(chǎn)品為主。最后一個的話是我們叫魔爾公寓，魔爾公寓的話簡單理解就是高端的金領(lǐng)產(chǎn)品。目前的話我們這三條產(chǎn)品線在同時運營。

那么今天因為給我的主題是數(shù)字化，所以我簡單先和大家探討分享一下數(shù)字化在我們這個行業(yè)的一些價值和意義。

先看一下我們的一些多年以來積累的一個觀點，那么總結(jié)一句話。我們一直在談我們這個行業(yè)的資產(chǎn)運營，其實談了很多，其實說白了就是一句話，我們?nèi)绾瓮ㄟ^經(jīng)營手段，這個取得更好的經(jīng)營結(jié)果，從而做到我們的資產(chǎn)增值。這個是一個我覺得在我們的行業(yè)的話屬于資管的一個核心。那么我在這個行業(yè)的話，經(jīng)營手段的話，經(jīng)過我們的10多年總結(jié)，主要其實就是這個五點，我們可以說很多點，但是關(guān)鍵的其實就是五點。這個位置主要是指的地理位置，然后產(chǎn)品建設(shè)，它的最后的一個定價，加之員工的管理激勵，最后一個標準的流程。

在這里面的話，我們說，剛才也有嘉賓在說，我們認為說位置，其實是在整套的五個要素中的靈魂，基本一個項目的位置，就決定了這個項目差不多最后的成敗，一個很好的位置，加上一個不錯的產(chǎn)品力，基本那個項目就成了。那么這個是靈魂。

最復雜的是最后一個，就是運營標準，所以也是困擾著很多我們同行，我們在交流在討論的時候，大家也在特別苦惱。所以我覺得這個是我們認為說我們這個行業(yè)的玩法中最重要的五個要素。

在這里面的話，說一千道一萬，我們說如何把我們關(guān)于經(jīng)營方面的思考，最后真正能夠落地執(zhí)行，我們覺得就是一句話，就是數(shù)字化建設(shè)，它是我們這個行業(yè)能夠把你的千萬種的想法、戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)得以落地執(zhí)行，取得良好效果的一個基礎(chǔ)。

所以如果現(xiàn)在的在我們這個行業(yè)，尤其是規(guī)模達到兩三千間以上的企業(yè)，在數(shù)字化建設(shè)方面，如果還不能夠看中或者發(fā)力的話，最后我們談的所有的天馬行空的想法，基本都會成為一紙空談。

現(xiàn)在我們看來它能起到的其實決定性作用的話，其實就三點，第一個我們剛才說的話的標準筑基，它指的就是把我們的一系列的操作的想法流程標準，包括剛才提到的關(guān)于營銷，關(guān)于產(chǎn)品建設(shè)等等這些想法能夠把它系統(tǒng)化掉，讓員工能夠真正的把它執(zhí)行，每一個環(huán)節(jié)每個動作都很標準落地，而這個是一個首要的。

第二個的話，現(xiàn)在隨著這幾年的所謂大數(shù)據(jù)的發(fā)展，包括AI的技術(shù)的發(fā)展，我們確實已經(jīng)看到了，在我們作業(yè)過程中已經(jīng)有相當比例的，我們大概現(xiàn)在實際測量下來之后，大概20~30%的流程和動作，可以用技術(shù)手段，用AI手段進行代替，可以既提效又降本，所以這個是一個這兩年發(fā)生的一個新的態(tài)勢。

第三點的話剛才大會上也分享了很多，如何通過大數(shù)據(jù)最后去呈現(xiàn)我們的經(jīng)營的本質(zhì)，以供我們經(jīng)營做決策和分析。所以我覺得這三方面的話明顯的是在數(shù)字化技術(shù)方面，可以給大家?guī)韺崒嵲谠诘慕?jīng)營方面的這種幫助和價值。

最近和很多的同行交流的時候，大家都很苦惱，說既然老常你說數(shù)字化的東西是很重要，是底座。我們來做的話，我們到底要做成什么樣呢？那么我關(guān)鍵的考量點有很多，這里頭我提煉的我認為三個比較重要的就是，無論是說我們將來自研一套系統(tǒng)，自研的數(shù)字化發(fā)力，還是說我們跟第三方合作，那么都要滿足這三點。

第一點的話，他能不能全周期覆蓋？全周期覆蓋指的是從早期的營銷推廣到中間的簽約履約支付，包括到后期的租后服務(wù)，比如說報修、保潔以及后期的月財，給財務(wù)提供的月財，包括最后給管理層提供的大數(shù)據(jù)的看板、報表這些支持。所以大家發(fā)現(xiàn)這個問題是什么？這個問題是一個我們現(xiàn)在這個行業(yè)是一個這個鏈條非常長的行業(yè)。所以這個行業(yè)里頭目前的很多的涉及到這些環(huán)節(jié)，很多企業(yè)或者很多系統(tǒng)，本身的系統(tǒng)合作商都在摸索，那么我們能不能做到幾乎全鏈條覆蓋，至少達到95%以上，這樣才叫數(shù)字化。

那么第二個的話，因為現(xiàn)在公租房、保租房、人才房、企業(yè)宿舍，還要加之現(xiàn)在這幾年玩的都是大園區(qū)，以前都是單體的，現(xiàn)在玩的越來越大，里面還涉及到物業(yè)管理，商業(yè)管理，有的更甚的話這里邊還有寫字樓。那么我們現(xiàn)在搞的這套數(shù)字化系統(tǒng)，能不能更多的囊括這些業(yè)態(tài)，而不是說使用了很多系統(tǒng)，相互割裂，最后員工在每個系統(tǒng)里面操作，然后領(lǐng)導在每個系統(tǒng)里看結(jié)果。這個很難，但沒辦法，這個事情最近這三年的話業(yè)態(tài)發(fā)展導致的，行業(yè)發(fā)展導致。

那么第三點的話現(xiàn)在無論是從實際的口號來說，還是從具體的價值來說，這兩年的AI技術(shù)真的是發(fā)展的飛速，那么我們的系統(tǒng)中能不能有一些環(huán)節(jié)和作業(yè)能夠被AI所替代。

比如我們隨便說一些場景，營銷能不能做AI營銷和客服互聯(lián)等等一系列的功能，其實理論上都可以逐步的被AI所替代，現(xiàn)在的我們在選樣的使用的系統(tǒng)，如果我來給各位介紹的話，我會說你選這三個點如果都能滿足或者大部分滿足，這個系統(tǒng)就是不錯的，你自己搞也行，你找別人合作也可以。

那么這個是我重點想和大家分享的，既然我們看到了這樣的東西，那么現(xiàn)在做這個事情的難度到底是什么？最近太多的企業(yè)最近在和我聊。

第一點的話我們說叫管理層的認知。因為數(shù)字化建設(shè)這個東西，其實是一個重投入、見效沒有那么快的行業(yè)，至少要有這么一兩年才能見效，但是它的好處也就是說一旦見效，它會長效。那么所以認知要達到高度一致，這個事兒才能做成。

第二個的話我們叫標準化體系薄弱，這個指什么？做系統(tǒng)的人都有一句話，所有的系統(tǒng)都是基于人的思想所形成的。那么如果你人的想法都沒有清楚的話，這個系統(tǒng)是不可能建好的。我們很多企業(yè)在交流，在合作的過程中，隨便舉例，如何做租后的保潔，隨便舉個任何一個產(chǎn)品，或者如何做銷售，同樣道理，需要多少個環(huán)節(jié)，需要什么樣的作業(yè)流程，需要什么樣的標準，它本身不明確，模糊，在這種情況下這個系統(tǒng)是很明確的，很多企業(yè)在這點上的話，其實是還在探索過程中。

第三點的話剛才有一位嘉賓也提了，我要重點說一下，就是復合型人才缺口，為什么說這個。這個時代技術(shù)人才是不缺的，碼農(nóng)是不缺的，一抓一大把。但是既懂這個技術(shù)又懂公寓行業(yè)的人才奇缺，我們吃過這樣的虧。我們曾經(jīng)有一階段的話，我們是找國內(nèi)的非常著名的大廠在合作的一個項目，最后翻車了，翻車的原因很簡單，他對我們這個行業(yè)一無所知。我們跟他交流的時候他都聽不懂。

所以說所以近期也有好幾個大廠在找我。比如說有一些運營商，電信、移動直接找我來這邊，他們想做這個工作，但是他們做一次翻車一次，我看了一下我很緊張，你們不懂我們的行業(yè)，我們的行業(yè)需要哪些場景，哪些功能，哪些流程你們一概不知道，你這個系統(tǒng)準備都沒做好，所以這方面如果不能解決，我們想要達到一個很好的數(shù)字化的建設(shè)和舉措，也是無中談起。那么以上的話是關(guān)于數(shù)字化方面的話，一些泛泛的思考，也供大家參考。

那么后面的話我簡單介紹一下的話，在魔方智聯(lián)這幾年關(guān)于數(shù)字化建設(shè)方面的一些簡單的一個經(jīng)驗和教訓。

分享時間有限挑重點給大家分享一下，魔方智聯(lián)是09年成立的，我們前兩年是用了一套酒店系統(tǒng)，這就很顯然失敗了。所以從11年開始的話，我們自己自研系統(tǒng)一直到今天，經(jīng)歷了十多個年頭，花了很多錢，走了很多彎路，差不多花了1.5個億，確實不怕一個實打?qū)嵳f的。

那么簡單的話分為4個階段，第一個階段很簡單，我們就做，因為當時只有白領(lǐng)公寓沒有那么多業(yè)態(tài)，我們就做了白領(lǐng)公寓花了很多年。從17年開始的話，我們發(fā)現(xiàn)業(yè)態(tài)的話越來越多了，我們趕緊的去補充各個業(yè)態(tài)，包括藍領(lǐng)，也包括短租，現(xiàn)在不大家都叫長短租結(jié)合，提高收益率。不能兩套系統(tǒng)玩，我們要一套系統(tǒng)等等，包括物業(yè)底商、商業(yè)我們都做了。

第三個階段的話，我們發(fā)現(xiàn)規(guī)模大了，財務(wù)人員負荷加重，每天做賬，做月結(jié)，直接崩潰。所以我們在第三個階段的話，重點發(fā)力的越多。到目前這個階段的話，這兩年左右，隨著AI技術(shù)的興起，我們重點做了一些AI方面的研究和投入，這是我們整個的一個發(fā)展的思路率，這里頭在這部分強調(diào)一點，這個大家不需要花這么多錢，因為我們作為行業(yè)的先驅(qū)，這個目前還能站在臺上，應(yīng)該不是先烈是先驅(qū)，我們確實走了很多彎路，我們也希望說能夠跟大家共同的探討，能夠共建共贏，希望大家少走彎路 。

簡單給大家說，魔方智聯(lián)現(xiàn)在形成了16個子系統(tǒng)，將近300個這個功能模塊。這里頭包括了從前端的銷售類系統(tǒng)，到中間的各業(yè)態(tài)的運營類系統(tǒng)，到最后這個大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，現(xiàn)在就是我們的實際的成果，挑幾個亮點給大家快速的過一下。

第一個的話多業(yè)態(tài)。這個很重要剛才說了，現(xiàn)在長短租結(jié)合一定要有的，大客散客一定要支持的，包括藍領(lǐng)白領(lǐng)這些東西，這是一定要有的。

那么最后一個的話關(guān)于定價，定價的話其實本質(zhì)來說的話就是兩個定價，一個基礎(chǔ)定價，一個動態(tài)定價，基本定價根據(jù)位置產(chǎn)品本身等等，魔方智聯(lián)大概有20多個維度去做基礎(chǔ)定價的算法，然后加上一個動態(tài)定價，動態(tài)定價的話簡單來說就是根據(jù)你當前的一種情況，根據(jù)競品的價格、出租率等等，我們來實時地調(diào)整我們的價格，以保證我們的收益率最大化，這個在酒店行業(yè)用得很多，在公寓行業(yè)用得很少，我們是采用的為數(shù)不多的幾家。

那么財務(wù)這一塊的話重點提一下，我們支付這塊叫功能分賬，以及最后的一個對賬。功能分賬的話簡單說一句話，好多企業(yè)現(xiàn)在都要面臨這個問題，大家很多城市在做資金監(jiān)管，包括剛才李總說的輕資，都會面臨著這個一塊錢分成兩部分，該給誰的問題，這個是實實在在的，現(xiàn)在大家需要有一個功能。

AI這一塊的話提兩個功能，一個是現(xiàn)在的AI助手，那么這是亮點。其實就是租前和租后，用了這個之后的話，基本我們這邊達到24小時的服務(wù)，我們現(xiàn)在的實際數(shù)據(jù)來說，70%的人工客服基本就不需要了。

最后一個說一下像很多國企很關(guān)心的就是安防的問題。魔方智聯(lián)有一套自己的安防系統(tǒng)，這套安防系統(tǒng)的話，也是在目前這個行業(yè)里頭應(yīng)該是最早的之一。通過我們自研的大數(shù)據(jù)我們自己搞的，能夠自動的去捕捉這個視頻流做20多種場景的自動識別和報警，而且全部利舊，現(xiàn)在我們視頻中所有的安裝設(shè)備，我們都不需要任何的合作和蓋章，直接用。這個是目前我們在內(nèi)部與我好多合作伙伴都在實際使用的產(chǎn)品。

最后給大家介紹一下我們的一些合作案例。魔方智聯(lián)的話是魔方生活服務(wù)集團的一個核心科技子公司。那么我們從數(shù)字化方面各個方面的話，其實現(xiàn)在在對外賦能，這個事情從22年開始到目前為止，大概有個三年左右的時間，那么在合作了大概近百家企業(yè)，這里面大概百分之七八十都是國有做保障房的企業(yè)，包括在座的很多都是我們的客戶，我剛才看到好幾個客戶。

舉一個這個例子，正好今天余總也在很碰巧，我也不知道他會來。我們和寧巢也在合作，我們是他的數(shù)值化的服務(wù)商之一，也很榮幸能夠助力寧巢的發(fā)展。我們合作比較早，寧巢當時遇到我們的時候，現(xiàn)在有17000多間，兩年前6000多間時我們就在合作，當時他們遇到的問題和我們差不多，他們當時有很多業(yè)態(tài)，但系統(tǒng)支撐不了了。那么取得這個效果的話就不展開了，余總剛才說了很多，也很榮幸能夠給予些許的一個貢獻。

最后一個例子的話是上海的一個企業(yè)，上海西部集團。這個企業(yè)和寧巢的特點完全不一樣，寧巢是自己運營了幾年，有6000間公寓，那么這個西部企業(yè)的話，它是從0開始，所以它的特點是開始它沒有任何系統(tǒng)，也不知道公寓怎么運營，所以在探索過程中，這個時候我們的契機和特點是說我們不但輸出系統(tǒng)，我們也輸出了我們多年的運營的一些經(jīng)驗，包括我們的sop等等。其實客觀的說是扶他一程上馬。

所以這兩家企業(yè)和我們合作客戶是截然不同的兩個客戶，最后效果的話也還是可以的，就不展開說了。

那么時間關(guān)系的話，那么多的時間展開。關(guān)于我們這個行業(yè)的科技方面數(shù)字化賦能方面還有很多可以展開的功能點、或者說亮點可以思考，那么也希望會后能和各位伙伴能夠去學習和探討。

感謝關(guān)注魔方智聯(lián)，歡迎隨時溝通探討，謝謝大家。

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