本文為莫沸先生在2025觀點(diǎn)住房租賃大會(huì)發(fā)表的演講實(shí)錄。

莫沸（瓴寓國際副總裁）：感謝大會(huì)邀請(qǐng)瓴寓分享在資產(chǎn)管理領(lǐng)域的實(shí)踐。鑒于時(shí)間有限，我將聚焦于幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行闡述。

租賃住房屬于不動(dòng)產(chǎn)范疇，其資產(chǎn)管理需基于對(duì)行業(yè)頂層設(shè)計(jì)的持續(xù)更新。瓴寓對(duì)此的理解可分為三個(gè)層面：國家層面，租賃住房已上升為國策，承載著“房住不炒”、“租購并舉”及服務(wù)新青年美好生活的使命；地方層面，如上海、杭州等地，正積極承接并探索本地化模式；具體到保租房，其新使命在于拉動(dòng)有效投資、構(gòu)建房地產(chǎn)新模式及完善公共服務(wù)。

盡管租賃市場(chǎng)發(fā)展迅速，但仍面臨產(chǎn)品結(jié)構(gòu)錯(cuò)配與區(qū)域錯(cuò)配的顯著問題。以上海為例，去年下半年租金承壓，究其根源在于局部市場(chǎng)的供需錯(cuò)配：部分區(qū)域租賃產(chǎn)品供給不足，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品稀缺。

租賃住房需兼顧社會(huì)民生屬性與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益。瓴寓的解決之道是：社會(huì)端提供“好而不貴”、高性價(jià)比的產(chǎn)品與服務(wù)；市場(chǎng)端則需精細(xì)化管理以保障經(jīng)濟(jì)效益。租賃行業(yè)對(duì)價(jià)格高度敏感，抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較弱。以我們的經(jīng)驗(yàn)看，單項(xiàng)目租金波動(dòng)100元，對(duì)應(yīng)資產(chǎn)端價(jià)值差異可達(dá)約2500萬元。因此，精細(xì)化操盤至關(guān)重要。

瓴寓資管已形成“投融建管退”的完整閉環(huán)。自初期投資到成功組建兩只Pre-REITs基金，目前已累計(jì)完成12個(gè)項(xiàng)目的全流程退出。核心目標(biāo)是將投資有效轉(zhuǎn)化為經(jīng)營(yíng)效益，這依賴于對(duì)三個(gè)關(guān)鍵階段的把控：

1、投資階段：科學(xué)決策，制定可落地的操盤指標(biāo)，謀定而后動(dòng)。

2、開發(fā)建設(shè)階段：運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)控制模型，確保產(chǎn)品品質(zhì)（“拷貝不走樣”），并平衡質(zhì)量、工期與成本。

3、運(yùn)營(yíng)階段：通過精準(zhǔn)營(yíng)銷與高效運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)投資預(yù)期收益。

以下分享瓴寓在各階段的重點(diǎn)實(shí)踐：

一、投資階段：數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)精準(zhǔn)決策與產(chǎn)品力塑造

• 核心公式與數(shù)據(jù)模型：瓴寓自2018年起構(gòu)建大數(shù)據(jù)與數(shù)字化系統(tǒng)，深度賦能投資決策。我們通過模型精準(zhǔn)測(cè)算項(xiàng)目回報(bào)率及租金指標(biāo)。

• 租金關(guān)鍵因子分析：租金（R）由地段（常量）、產(chǎn)品溢價(jià)（關(guān)鍵乘數(shù)因子）及運(yùn)營(yíng)系數(shù)（波動(dòng)有限）構(gòu)成。分析表明，產(chǎn)品力是影響租金的核心變量，這在租賃住房乃至商業(yè)、辦公領(lǐng)域均適用。

• 產(chǎn)品力三大支柱：基于實(shí)踐，卓越產(chǎn)品力源于：

1）精準(zhǔn)客研：深刻理解目標(biāo)客戶。

2）高性價(jià)比產(chǎn)品打造：基于客戶需求設(shè)計(jì)。

3）高效運(yùn)營(yíng)服務(wù)：保障客戶體驗(yàn)與收益。

科技賦能實(shí)踐：

• 差異化定位框架：突破傳統(tǒng)4P理論，結(jié)合客戶思維（3C：客戶、公司、競(jìng)爭(zhēng)）與產(chǎn)品思維（3P：產(chǎn)品、價(jià)格、渠道），通過差異化產(chǎn)品引領(lǐng)并滿足客戶需求。

• 自研FALCON系統(tǒng)：

　客戶描?。荷蓞^(qū)域客戶熱力圖與畫像，結(jié)合第三方數(shù)據(jù)交叉驗(yàn)證。

　市場(chǎng)研判：集成競(jìng)品數(shù)據(jù)、狀態(tài)及需求分析。

　智能定價(jià)：已迭代至3.0版本，支持區(qū)域點(diǎn)位租金自動(dòng)測(cè)算，顯著提升投資分析與收益預(yù)測(cè)效率。

二、產(chǎn)品打造階段：數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的設(shè)計(jì)、定價(jià)與成本平衡

• 3.0產(chǎn)品理念（松北項(xiàng)目實(shí)踐）：基于互聯(lián)網(wǎng)與大數(shù)據(jù)，將居住空間解構(gòu)為三大場(chǎng)景：私密空間（臥室、衛(wèi)生間）、分時(shí)私密空間（書房等）、開放空間（客廳）。25平米實(shí)現(xiàn)”別墅體驗(yàn)“是其核心突破。

• 戶型智能設(shè)計(jì)：建立包含舒適度、使用頻率等七大維度的戶型評(píng)價(jià)體系，運(yùn)用人工智能優(yōu)化組合（如30㎡的4×8vs5×6布局），篩選出收益最大化的設(shè)計(jì)方案。

• 戶型溢價(jià)模型：基于歷史項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，構(gòu)建模型預(yù)測(cè)新戶型參數(shù)所能帶來的租金溢價(jià)（如100元或150元）。

• 成本-價(jià)格-設(shè)計(jì)三角平衡：引入大模型，在戶型設(shè)計(jì)、預(yù)期售價(jià)與投入成本三者間尋求最優(yōu)平衡點(diǎn)，確保產(chǎn)品高性價(jià)比。

三、建設(shè)階段：數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的質(zhì)量管控

• 質(zhì)量對(duì)回報(bào)率的影響：數(shù)據(jù)分析（2019-2021）顯示，噪音與漏水問題對(duì)項(xiàng)目回報(bào)率（NOI）影響最大。

• 質(zhì)量管控模型：

1）識(shí)別關(guān)鍵質(zhì)量成本項(xiàng)（如衛(wèi)生間滲漏、屋面滲漏、隔音、反臭、外墻滲漏）。

2）分析影響這些項(xiàng)的關(guān)鍵因素。

3）制定解決方案，落實(shí)事前、事中、事后全流程管控。

• 科技賦能：通過系統(tǒng)建模分析質(zhì)量成本投入與NOI變化的關(guān)聯(lián)性，指導(dǎo)資源精準(zhǔn)投放。

四、運(yùn)營(yíng)階段：智能營(yíng)銷提效

• 雙腦驅(qū)動(dòng)決策：結(jié)合人腦經(jīng)驗(yàn)與電腦（系統(tǒng)）數(shù)據(jù)，進(jìn)行營(yíng)銷決策。

• 智能渠道篩選：運(yùn)用科技手段甄選最優(yōu)營(yíng)銷渠道組合。

• 收益管理：基于數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)價(jià)格趨勢(shì)，優(yōu)化收益組合策略。

• 營(yíng)銷動(dòng)作管理：通過系統(tǒng)對(duì)門店及管家的營(yíng)銷行為進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化管理和賦能，構(gòu)建全域營(yíng)銷解決方案（分析+工具），并通過七層漏斗機(jī)制保障執(zhí)行效果。

本次分享聚焦于瓴寓在資管全鏈條中運(yùn)用科技賦能的實(shí)踐，重點(diǎn)剖析了投資階段的產(chǎn)品力塑造（精準(zhǔn)客研、高性價(jià)比設(shè)計(jì)）、建設(shè)階段的數(shù)據(jù)化質(zhì)量管控以及運(yùn)營(yíng)階段的智能化營(yíng)銷管理。科技已成為瓴寓提升資管精細(xì)化水平和效率的核心驅(qū)動(dòng)力。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。