觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 恒泰租住REIT的上市，給熱鬧的保租房市場(chǎng)再添一把火。

最新消息顯示，5月21日上午，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT于上交所鳴鑼上市，這是江蘇首單租賃住房REIT，也是市場(chǎng)第八支保租房公募REIT。

9點(diǎn)30分，伴隨著盤(pán)面數(shù)字的波動(dòng)，不同的股票、基金迎來(lái)了各自的行情，而恒泰租住REIT也打響了上市的“第一場(chǎng)戰(zhàn)役”。

如預(yù)料那般，該基金開(kāi)盤(pán)便迅速飄紅，迎來(lái)一字漲停，上漲幅度高達(dá)30%，觸及公募REITs上市首日的漲幅上限。

實(shí)際上，近幾年，國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)亮眼，而保租房板塊更是其中的“佼佼者”，備受資本市場(chǎng)青睞。

不過(guò)，公募REITs作為長(zhǎng)線(xiàn)投資產(chǎn)品，喧囂之下，市場(chǎng)更加關(guān)注的是恒泰租住REIT底層資產(chǎn)的潛質(zhì)以及未來(lái)擴(kuò)募的可能。

二級(jí)市場(chǎng)淺析

2025年以來(lái)，保租房公募REITs的發(fā)行節(jié)奏不斷加快。5月21日，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT在上交所正式上市。

據(jù)悉，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT由華泰證券旗下華泰證券（上海）資產(chǎn)管理有限公司擔(dān)任基金管理人。作為江蘇省首單租賃住房REITs項(xiàng)目，其底層資產(chǎn)是位于蘇州工業(yè)園區(qū)的菁英公寓。

該項(xiàng)目發(fā)行規(guī)模為13.67億元，在前不久的認(rèn)購(gòu)階段同樣獲得了投資人的熱捧。數(shù)據(jù)顯示，恒泰租住REIT的網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為216.91倍，配售比例僅0.46%，刷新歷史紀(jì)錄，而公眾認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為829.78倍，配售比例低至0.12%。

從上市的情況來(lái)看，恒泰租住REIT于開(kāi)盤(pán)即上漲30%，觸及公募REITs上市首日的漲幅上限，收盤(pán)價(jià)格達(dá)到3.554元/份。

據(jù)商業(yè)客了解，今年3月31日上市的匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT，在開(kāi)盤(pán)首日同樣觸發(fā)了30%漲跌幅限制。

顯然，保租房公募REITs一線(xiàn)飄紅的上漲行情并非偶然。

一方面，近兩年國(guó)家政策對(duì)保障性租賃住房的支持力度不斷加大，這也為市場(chǎng)提供了廣闊的空間；另一方面，保租房資產(chǎn)具備一定的抗周期屬性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，受宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)波動(dòng)影響較??；第三方面，目前已上市的保租房公募REITs具有較高的現(xiàn)金分派率，在很大程度上吸引了投資者。

多重因素疊加之下，保租房公募REITs成為了當(dāng)前資本市場(chǎng)的熱門(mén)投資標(biāo)的。

從2025年以來(lái)，公募REITs市場(chǎng)表現(xiàn)火爆，全市場(chǎng)公募REITs平均漲幅為17.02%，中證REITs全收益指數(shù)年內(nèi)漲幅為12%，其中消費(fèi)、保租房領(lǐng)漲，保租房REITs累計(jì)漲幅均值超過(guò)15%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：商業(yè)客整理

從收盤(pán)價(jià)絕對(duì)值來(lái)看，截至5月21日，中金廈門(mén)安居REIT以4.529元/份領(lǐng)先，華夏北京保障房REIT緊隨其后，報(bào)價(jià)4.316元/份，國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT、匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT同樣跨越四字頭，收盤(pán)價(jià)分別為4.253元/份、4.031元/份。

從漲跌幅的表現(xiàn)來(lái)看，年內(nèi)各REITs均呈上漲趨勢(shì)。其中，中金廈門(mén)安居REIT漲幅最大，達(dá)到24.71%，招商基金招商蛇口租賃住房REIT的漲幅為23.87%，贏得榜眼，華夏北京保障房REIT為探花，年內(nèi)上漲21.92%。

如若拉長(zhǎng)時(shí)間線(xiàn)來(lái)看，各基金的漲幅更為明顯，中金廈門(mén)安居REIT較發(fā)行價(jià)上漲了74.19%，華夏北京保障房REIT則上漲了71.95%。

作為首單市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的保租房REIT，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT于5月21日收?qǐng)?bào)3.474元/份，較發(fā)行價(jià)上漲43.74%。

底層資產(chǎn)拆解

“REITs的本質(zhì)意義在于它是一個(gè)持續(xù)運(yùn)營(yíng)的資產(chǎn)主體，如果它是一錘子買(mǎi)賣(mài)，投資者就看不到更多的增長(zhǎng)意義，更多的成長(zhǎng)性”，此前，上海證券交易所債券業(yè)務(wù)中心常務(wù)副主任張小義如是提到。‘

換言之，公募REITs屬于股債之間權(quán)益性的長(zhǎng)期投資品種，而底層資產(chǎn)是否優(yōu)質(zhì)，擴(kuò)募資產(chǎn)儲(chǔ)備是否充足，均為投資者關(guān)注的重點(diǎn)。

從招募說(shuō)明書(shū)來(lái)看，本次上市的恒泰租住REIT，其底層資產(chǎn)為蘇州工業(yè)園區(qū)最大的“人才優(yōu)租房”社區(qū)——菁英公寓。

資料顯示，該項(xiàng)目包括28幢公共租賃住房、2幢配套用房、1幢物業(yè)用房、8個(gè)地下車(chē)庫(kù)。其中，一期項(xiàng)目于2010年竣工并投入運(yùn)營(yíng)，二期項(xiàng)目于2012年竣工、2013年開(kāi)始運(yùn)營(yíng)。

截至2024年12月末，上述基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的入池資產(chǎn)面積為28.24萬(wàn)平方米，可租賃面積為25.05萬(wàn)平方米。其中住宅部分可租賃面積為24.3萬(wàn)平方米，配套物業(yè)可租賃面積為7460.39平方米。

從出租率表現(xiàn)來(lái)看，2020年至2023年，底層資產(chǎn)的住宅出租率為91.10%、90.11%、90.97%及87.97%，呈現(xiàn)出一定的波動(dòng)。

對(duì)此，該公司強(qiáng)調(diào)，2020-2023年出租率有所下降系菁英公寓運(yùn)營(yíng)滿(mǎn)10年的內(nèi)部修繕計(jì)劃所致。

上述修繕于2024年10月初結(jié)束后，出租率有較明顯的回升，2024年12月末的時(shí)點(diǎn)出租率為93.33%，逐步恢復(fù)至內(nèi)部修繕前的租賃水平。

此外，截至2024年12月31日，菁英公寓項(xiàng)目各戶(hù)型的平均租金為26.17元/月/平方米，配套物業(yè)（含文體中心）的平均租金為37.12元/月/平方米。

不過(guò)，值得注意的是，截至2024年末，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目住宅部分租賃合同主要集中到期時(shí)間為2025年，占比約92.85%，2026年到期的租約占比約7.09%，存在租戶(hù)集中到期的風(fēng)險(xiǎn)。

“保租房的合作基本上是一年一簽，租賃期限比較短”，有熟悉公募REITs的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，菁英公寓背靠蘇州工業(yè)園區(qū)，依托園區(qū)內(nèi)的高新技術(shù)企業(yè)及人才，其出租表現(xiàn)在很大程度上得到了保障。

從未來(lái)擴(kuò)募的角度看，恒泰住租REIT的原始權(quán)益人控股股東為恒泰集團(tuán)，該公司未來(lái)五年計(jì)劃新增租賃住房建設(shè)投資約70億元，將進(jìn)一步形成規(guī)模可觀(guān)的租賃住房資產(chǎn)。目前已實(shí)現(xiàn)擴(kuò)募優(yōu)質(zhì)儲(chǔ)備項(xiàng)目共12個(gè)，合計(jì)建筑面積達(dá)117.34萬(wàn)平方米，將為華泰蘇州恒泰租賃住房REIT未來(lái)發(fā)行上市后的后續(xù)擴(kuò)募帶來(lái)充足的可行性。

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