觀點(diǎn)網(wǎng) 5月21日，“共贏：投資的價(jià)值”為主題的2025觀點(diǎn)資本圓桌在上海中國(guó)人壽金融中心圓滿落幕。

作為中國(guó)最具活力的經(jīng)濟(jì)金融與創(chuàng)新中心，上海一直是推動(dòng)資本與產(chǎn)業(yè)深度融合的前沿陣地。2024年，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)在政策的優(yōu)化和市場(chǎng)的變革當(dāng)中穩(wěn)步前行。公募REITs擴(kuò)摸擴(kuò)容加速，存量資產(chǎn)盤活不斷推進(jìn)，綠色理念與科技賦能也為行業(yè)注入了新的動(dòng)能。

而金融機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)型探索，成為了引領(lǐng)未來的關(guān)鍵力量。

中國(guó)人壽金融中心，作為位于上海浦東小陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)核心地帶的超甲級(jí)辦公樓，自2017年落成后歷久彌新，以絕佳的地理位置、卓越的運(yùn)營(yíng)和服務(wù)體驗(yàn)成為了本次大會(huì)的理想舉辦地。

在大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)攜手企業(yè)高層、專家學(xué)者、金融投資機(jī)構(gòu)等，以“共贏：投資的價(jià)值”為主題，深入探討不動(dòng)產(chǎn)與資本市場(chǎng)的未來圖景，在政策紅利持續(xù)釋放的當(dāng)下，以長(zhǎng)期主義重構(gòu)投資邏輯，通過資源優(yōu)化與生態(tài)共建實(shí)現(xiàn)多方價(jià)值的可持續(xù)增長(zhǎng)。

2025觀點(diǎn)資本圓桌現(xiàn)場(chǎng)

REITs擴(kuò)容提速

政策助力與創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)下，C-REITs擴(kuò)募與常態(tài)化發(fā)行不斷加速，為投資者提供了更豐富的選擇。

嘉實(shí)基金董事總經(jīng)理、公募REITs首席投資官王藝軍率先發(fā)表演講，對(duì)于公募REITs投資特點(diǎn)和常態(tài)化發(fā)行時(shí)代的投資機(jī)會(huì)，指出公募REITs其實(shí)應(yīng)該是另類權(quán)益資產(chǎn)，海外經(jīng)驗(yàn)來看，REITs長(zhǎng)期收益和房地產(chǎn)直投的收益表現(xiàn)相似，REITs也提供了更多元化的投資選擇，便于拓展投資機(jī)會(huì)，分散投資組合風(fēng)險(xiǎn)。

嘉實(shí)基金董事總經(jīng)理、公募REITs首席投資官王藝軍

但是目前國(guó)內(nèi)REITs對(duì)于基本面反映出來的變化，某種程度上還是滯后的，不同資產(chǎn)類別的滯后時(shí)間和程度不一樣。他表示：“對(duì)于機(jī)構(gòu)投資人來說，還是建議大家進(jìn)行認(rèn)真的投資決策，注意細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)域具體的投資機(jī)會(huì)。

中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部總監(jiān)王雨宸對(duì)此表示贊同。在主題演講中，王雨宸分享了一組數(shù)據(jù)：截至5月15日，市場(chǎng)已上市項(xiàng)目65單，包括4單擴(kuò)募的項(xiàng)目，累計(jì)發(fā)行規(guī)模接近1800億元，涵蓋了收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、能源、消費(fèi)、保障房、倉(cāng)儲(chǔ)物流、生態(tài)環(huán)保、水利設(shè)施、市政設(shè)施等9大類資產(chǎn)類型。

中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部總監(jiān)王雨宸

“從底層資產(chǎn)類型來看，包括保障房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、IDC數(shù)據(jù)中心類，能源類，消費(fèi)類、生態(tài)環(huán)保等共計(jì)7大資產(chǎn)類型。”王雨宸表示，今年大部分項(xiàng)目的發(fā)行確定性比較強(qiáng)，投資者的投資熱情也比較高漲。

因此，在REITs一級(jí)投資中，可以重點(diǎn)關(guān)注各類資產(chǎn)的“首單”，優(yōu)選二級(jí)溢價(jià)較高且具備抗周期屬性的重點(diǎn)業(yè)態(tài)，同時(shí)關(guān)注稀缺性標(biāo)的及估值審慎的標(biāo)的。

國(guó)泰海通證券投行REITs業(yè)務(wù)部執(zhí)行董事趙陽亦持同樣觀點(diǎn)。她在關(guān)于“多層次REITs市場(chǎng)建設(shè)”的主題演講中亦分享了市場(chǎng)數(shù)據(jù)，提到雖然近三年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)蘇不及預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的大背景下，一線城市商業(yè)物業(yè)亦出現(xiàn)了租金下滑、空置率上升的現(xiàn)象。但一方面，公募REITs近年來持續(xù)擴(kuò)容。

國(guó)泰海通證券投行REITs業(yè)務(wù)部執(zhí)行董事趙陽

一方面是大宗交易遇冷，另一方面公募REITs逐漸受歡迎，對(duì)于兩者之間如何進(jìn)行錯(cuò)位和彌補(bǔ)，趙陽表示：“近期交易所大力推動(dòng)的持有型ABS（中國(guó)版私募REITs）這一產(chǎn)品，與公募REITs投資范圍、產(chǎn)品設(shè)計(jì)上有許多相同之處，對(duì)底層資產(chǎn)的合規(guī)手續(xù)及運(yùn)營(yíng)成熟度要求低于公募REITs，突出權(quán)益屬性，突出資產(chǎn)信用，資金使用更加靈活，還可設(shè)置50%的杠桿比例。”

她認(rèn)為，預(yù)計(jì)未來中國(guó)版私募REITs將吸引更多產(chǎn)業(yè)方、資金方參與，從重主體信用轉(zhuǎn)變?yōu)橹刭Y產(chǎn)質(zhì)量。

資產(chǎn)選擇

對(duì)于大宗交易遇冷，高和資本資產(chǎn)證券化部執(zhí)行總經(jīng)理湯益軒指出，去年大宗市場(chǎng)的成交量大概在2200億，相較于40萬億的存量商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)滲透率大概是0.55，這個(gè)數(shù)據(jù)在美國(guó)大概是4.85。

“也就是說，資產(chǎn)盤活比例和流動(dòng)效率是相對(duì)比較低的。我覺得一方面是市場(chǎng)建設(shè)的程度有待加強(qiáng)，第二方面是金融工具運(yùn)用的程度也不夠。”

高和資本資產(chǎn)證券化部執(zhí)行總經(jīng)理湯益軒

如何把這些工具有機(jī)的結(jié)合擺布起來？湯益軒表示：“對(duì)于一般的企業(yè)來講，我們說要做輕重分離，邏輯上總是先把自身的資產(chǎn)先盤活，搭建平臺(tái)后，才有能力和平臺(tái)實(shí)現(xiàn)對(duì)外的并購(gòu)擴(kuò)張。”

在幫助企業(yè)打造不動(dòng)產(chǎn)金融閉環(huán)邏輯中，他指出，在并購(gòu)過程中可能用到并購(gòu)貸款等銀行的融資工具，當(dāng)然也可以用到諸如CMBS等攤還期限更長(zhǎng)的融資工具，降低資產(chǎn)端的剛性債權(quán)壓力，增厚權(quán)益級(jí)投資人收益，同時(shí)在資產(chǎn)成熟后同步裝到公募或者私募平臺(tái)中，獲得的資金再返回來投資新的資產(chǎn)。

“這可能是我們能夠形成的不斷動(dòng)態(tài)調(diào)整的不動(dòng)產(chǎn)金融大循環(huán)邏輯，最終可以助力企業(yè)實(shí)現(xiàn)輕重分離的狀態(tài)，這個(gè)是比較良性健康機(jī)制和狀態(tài)。”然而，幾種產(chǎn)品之間是否存在順暢的銜接機(jī)制，或者是不是有一些卡點(diǎn)，他表示，這些仍然是需要業(yè)界探討和共同推動(dòng)的部分。

北京大成（上海）律師事務(wù)所合伙人劉唯翔則是從買方視角，通過分享證大喜馬拉雅、鼎好大廈項(xiàng)目等存量和不良資產(chǎn)案例，傾向?qū)⒉涣假Y產(chǎn)項(xiàng)目視為存量資產(chǎn)一個(gè)類別加以討論、研判。

北京大成（上海）律師事務(wù)所合伙人劉唯翔

“核心問題在于投資時(shí)如何進(jìn)行資源整合，以找到能夠提存量/不良項(xiàng)目?jī)r(jià)值的重新定位、改造方案。因?yàn)檫@直接決定了項(xiàng)目是否值得投資以及投資空間有多大。”他說道。

劉唯翔還提到，在投資決策時(shí)，應(yīng)考慮到投資人、資產(chǎn)處置方、改造運(yùn)營(yíng)方各方利益的平衡，靈活運(yùn)用結(jié)構(gòu)化的安排來綁定各方利益，方能真正做好一個(gè)存量/不良資產(chǎn)項(xiàng)目。

共贏策略

五位嘉賓演講結(jié)束后，大會(huì)迎來主題討論會(huì)。

在以“金融新生態(tài)”為主題的討論會(huì)中，嘉賓們圍繞尋找新經(jīng)濟(jì)周期下的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)潛在機(jī)會(huì)，重塑穩(wěn)健收益與可持續(xù)增長(zhǎng)并行的投資邏輯展開了交流。

主題討論會(huì)之一：金融新生態(tài)

主持嘉賓：北京大成（上海）律師事務(wù)所合伙人劉唯翔

討論嘉賓：國(guó)壽不動(dòng)產(chǎn)投資管理有限公司黨委委員、副總經(jīng)理孟純英；領(lǐng)展資產(chǎn)管理有限公司中國(guó)內(nèi)地董事總經(jīng)理竺海群；長(zhǎng)城證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)華能集團(tuán)軟科學(xué)評(píng)審專家汪毅；深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)基金投資部執(zhí)行董事、深圳港深創(chuàng)投基金總經(jīng)理江南

領(lǐng)展資產(chǎn)管理有限公司中國(guó)內(nèi)地董事總經(jīng)理竺海群表示，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)正在經(jīng)歷變革，而共贏的前提是通過投后資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)提升資產(chǎn)價(jià)值。

他介紹，領(lǐng)展的投資總體策略決定未來的投資方向，領(lǐng)展一直考慮的都是如何與我們不同的合作伙伴、利益相關(guān)者創(chuàng)造共贏的價(jià)值。

對(duì)于如何尋找優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，長(zhǎng)城證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)華能集團(tuán)軟科學(xué)評(píng)審專家汪毅認(rèn)為：“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)背后代表的一定就是未來的現(xiàn)金流。從長(zhǎng)期來講，現(xiàn)金流和企業(yè)凈利潤(rùn)應(yīng)該是保持一致的，短期可能會(huì)有一些財(cái)務(wù)報(bào)表上的差異，但長(zhǎng)期來講是應(yīng)該是一致的。”

他提到，給資產(chǎn)定價(jià)的時(shí)候，最直接的一個(gè)定價(jià)辦法就是長(zhǎng)期現(xiàn)金流折現(xiàn)。如果現(xiàn)金流折現(xiàn)是持續(xù)穩(wěn)定的話，應(yīng)該是一個(gè)比較好的利潤(rùn)回報(bào)。

深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)基金投資部執(zhí)行董事、深圳港深創(chuàng)投基金總經(jīng)理江南則從利率周期的角度出發(fā)，指出現(xiàn)在是一個(gè)比較低利率的環(huán)境，而且在逐漸的下降，給不動(dòng)產(chǎn)投資帶來了正杠桿和估值倍數(shù)的提升。

同時(shí)，隨著人工智能時(shí)代技術(shù)進(jìn)步帶來的成本下降、消費(fèi)頻率提升等，也會(huì)帶來物流倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)廠房等的更多相關(guān)需求。

此外，他指出，經(jīng)濟(jì)周期會(huì)給不動(dòng)產(chǎn)投資帶來很好的投資機(jī)會(huì)。逆周期投資，順周期運(yùn)營(yíng)，就能夠在周期中實(shí)現(xiàn)很好的收益。

“做到逆周期投資，等到技術(shù)進(jìn)步實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)率大幅提升后，資產(chǎn)價(jià)格就可能實(shí)現(xiàn)大幅的上漲。”

第二場(chǎng)主題討論會(huì)則是聚焦“投資的智慧”，討論穿透短期利益迷霧，在資金流動(dòng)中構(gòu)建多方受益的生態(tài)。

主題討論會(huì)之二：投資的智慧

主持嘉賓：綠城誠(chéng)瓴基金總經(jīng)理左文輝

討論嘉賓：朗詩(shī)青杉資本常務(wù)副總經(jīng)理方旭東；弘毅投資不動(dòng)產(chǎn)基金董事總經(jīng)理周逸清；上海央地禾新董事總經(jīng)理王海山；華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)部高級(jí)副總裁林偉鑫

朗詩(shī)青杉資本常務(wù)副總經(jīng)理方旭東表示，存量資產(chǎn)投資是其重點(diǎn)關(guān)注和實(shí)踐的投資領(lǐng)域。

“我們對(duì)存量資產(chǎn)投資的要求，立足于我 們所管理的資金對(duì)于投資回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)控制的要求。委托我們管理的資金未必是險(xiǎn)資或者外資或者國(guó)企資金這類期限比較長(zhǎng)、回報(bào)要求不太高的資金，而主要是比如以開發(fā)資金、企業(yè)自有的資金或者民間資金為主，這類資金對(duì)投資回報(bào)率的要求比較要高。”

要獲取高投資回報(bào)率，而且把風(fēng)險(xiǎn)控制在合理范圍之內(nèi)，需要有很強(qiáng)的綜合能力。綜合能力體現(xiàn)在：第一個(gè)也是最重要的，是顯著超越市場(chǎng)的投資能力；第二個(gè)是資金的合理化組織能力，其實(shí)第一條達(dá)到了，第二條就從容了；第三是產(chǎn)品定位、改造和打造能力。這三個(gè)能力必須全部具備，沒有短板，才能夠在市場(chǎng)上穩(wěn)穩(wěn)地賺到錢。

上海央地禾新董事總經(jīng)理王海山從存量資產(chǎn)盤活與運(yùn)營(yíng)維度進(jìn)行深入分析，指出當(dāng)前我國(guó)存量低效資產(chǎn)主要集中于國(guó)有企業(yè)體系內(nèi)，對(duì)于社會(huì)資本或?qū)I(yè)投資機(jī)構(gòu)參與此類資產(chǎn)改造而言，產(chǎn)權(quán)交易機(jī)制的設(shè)計(jì)與實(shí)施已成為關(guān)鍵性挑戰(zhàn)。

“現(xiàn)行產(chǎn)權(quán)交易環(huán)節(jié)存在顯著制度性障礙，導(dǎo)致大量存量資產(chǎn)難以通過產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓路徑實(shí)現(xiàn)價(jià)值重構(gòu)，實(shí)際運(yùn)作中往往只能采取租賃運(yùn)營(yíng)等過渡性安排。” 

針對(duì)存量資產(chǎn)盤活過程中的核心癥結(jié)，王海山特別指出房地產(chǎn)行業(yè)面臨的結(jié)構(gòu)性矛盾：“現(xiàn)階段作為存量資產(chǎn)改造的主力實(shí)施主體，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍面臨資本金約束，難以獨(dú)立承擔(dān)城市更新項(xiàng)目的重資產(chǎn)投入。建議通過創(chuàng)新模式，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)資本、保險(xiǎn)資金、AMC等長(zhǎng)期資本與開發(fā)商形成戰(zhàn)略協(xié)同，構(gòu)建'專業(yè)開發(fā)+資本運(yùn)營(yíng)'的聯(lián)合操盤機(jī)制。”

該觀點(diǎn)揭示了破解存量資產(chǎn)盤活困境的關(guān)鍵在于建立多元化資本協(xié)作生態(tài)，通過制度創(chuàng)新釋放存量資產(chǎn)價(jià)值。

第二個(gè)議題則是站在REITs的角度，華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)部高級(jí)副總裁林偉鑫分享了城市更新方面的看法。

通過國(guó)內(nèi)第一單的城市更新產(chǎn)業(yè)園REIT——北京金隅旗下一個(gè)家具生產(chǎn)廠通過更新改造最終實(shí)現(xiàn)REIT上市的成功案例，林偉鑫表示：“原來一些老舊廠房、工業(yè)設(shè)施，怎么能在新經(jīng)濟(jì)環(huán)境下進(jìn)行提升改造，并且能夠通過相對(duì)市場(chǎng)化的方式退出，并實(shí)現(xiàn)閉環(huán)，是下個(gè)階段能夠進(jìn)一步關(guān)注的點(diǎn)。”

此外，林偉鑫表示，在現(xiàn)在整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下，toB端比如消費(fèi)、長(zhǎng)租，從基本面的角度壓力會(huì)相對(duì)小一些。但如果說從REITs投資，特別二級(jí)市場(chǎng)投資的角度來看，需要結(jié)合宏觀利率環(huán)境、市場(chǎng)估值等來綜合考慮。有些項(xiàng)目確實(shí)資產(chǎn)好，基本面也好，但是二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格高，是否能投資還取決于對(duì)于整體投資收益的分析。

“特別是從二級(jí)的角度，這是一個(gè)綜合權(quán)衡基本面和宏觀環(huán)境、市場(chǎng)估值的過程，并不是說這個(gè)行業(yè)好、基本面好就能投，也不是說這個(gè)行業(yè)有壓力就完全不看。”林偉鑫說到。

弘毅投資不動(dòng)產(chǎn)基金董事總經(jīng)理周逸清則進(jìn)一步指出，2021年REITs推出以后，2023年證監(jiān)會(huì)跟私募基金業(yè)協(xié)會(huì)也圍繞多層次REITs市場(chǎng)推行了一些新政策，包括試點(diǎn)不動(dòng)產(chǎn)私募基金管理人及Pre-REITs基金，以及開始推行交易所私募REITs等產(chǎn)品，構(gòu)建出了多層次的REITs市場(chǎng)。

周逸清表示：“多層次的REITs市場(chǎng)其實(shí)已經(jīng)給不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)帶來了非常積極的變化，至少在很多是海水甚至是冰水的情況下，突然間有一個(gè)小小的火焰出來了。雖然這個(gè)火焰跟整個(gè)國(guó)內(nèi)的存量不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)比還是非常小，但是最終已經(jīng)讓大家看到，有了一個(gè)退出的渠道。”

有了如REITs這樣的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品以后，也帶動(dòng)了更多的資金進(jìn)來。周逸清進(jìn)一步指出，REITs市場(chǎng)還是剛剛開始，從體量上仍然較小，也有一些有待完善之處。但是可以預(yù)見以后可以發(fā)展得非常壯大，但畢竟市場(chǎng)、投資人及相應(yīng)的監(jiān)管及政策都要有一個(gè)成長(zhǎng)的過程。

作為主持嘉賓，綠城誠(chéng)瓴基金總經(jīng)理左文輝最后總結(jié)表示，很多投資的智慧還沒有充分挖掘和展現(xiàn)，希望借助這個(gè)會(huì)議的碰撞，大家有機(jī)會(huì)再持續(xù)交流。

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