觀點(diǎn)網(wǎng)  金融街又一次伸出“援手”。

5月19日，金融街控股股份有限公司發(fā)布關(guān)于對(duì)外提供財(cái)務(wù)資助的公告。其中提到，金融街按持股比例為天津復(fù)地置業(yè)發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱“復(fù)地公司”）提供財(cái)務(wù)資助，財(cái)務(wù)資助金額17.38億元。

本次對(duì)外提供財(cái)務(wù)資助對(duì)象為復(fù)地公司，金融街的全資子公司天津融承和信投資有限公司（簡(jiǎn)稱“融承和信”）持有其50%股權(quán)。另外的50%股權(quán)由上海復(fù)昱實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱“上海復(fù)昱”）持有。

上海復(fù)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司持有上海復(fù)昱100%股權(quán)，前者則由復(fù)地（上海）資產(chǎn)管理有限公司、上海豫園商城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司分別持有50%股權(quán)。

可以說，此“復(fù)地公司”也即豫園股份的關(guān)聯(lián)公司。那么，二者是何時(shí)建立的合作關(guān)系，涉及的又是哪一個(gè)具體項(xiàng)目？

南北合作

據(jù)公告顯示，2019年12月，金融街董事會(huì)會(huì)議審議通過《關(guān)于公司收購(gòu)上海復(fù)屹實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司部分股權(quán)的議案》，同意全資子公司融承和信以24.164億元的交易價(jià)款（包括融承和信對(duì)上海復(fù)屹實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱“上海復(fù)屹”）增資款2.5億元，以及上海復(fù)屹擁有濱海項(xiàng)目A、B地塊對(duì)應(yīng)的土地款及相關(guān)稅費(fèi)21.664億元）收購(gòu)上海復(fù)屹50%股權(quán)，進(jìn)而獲得上海復(fù)屹所擁有的濱海項(xiàng)目A、B地塊權(quán)益。

金融街按照上述收購(gòu)事項(xiàng)承接復(fù)地公司的負(fù)債，截止目前余額為17.38億元。根據(jù)復(fù)地公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)需要，公司在2023年年度股東大會(huì)審批通過的新增財(cái)務(wù)資助總額度內(nèi)，按持股比例對(duì)復(fù)地公司提供財(cái)務(wù)資助17.38億元。

可以看到，雙方合作是由濱海項(xiàng)目A、B地塊展開。據(jù)了解，復(fù)地公司成立于2019年6月17日，注冊(cè)資本為5億元人民幣，主要經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房屋租賃等。

從時(shí)間上來看，在2019年5月，上海復(fù)屹以36億元在天津?yàn)I海競(jìng)得津?yàn)I開(掛)2019-2號(hào)宗地，該地塊由若干子地塊組成，其中A-D地塊為住宅商服用地，E、F地塊為商服用地。

除了A、B地塊交由金融街開發(fā)外，其余涉宅用地打造為復(fù)地壹號(hào)灣，由復(fù)地開發(fā)建設(shè)?；蛟S是因?yàn)榻鹑诮稚栽缬趶?fù)地兩年進(jìn)入天津市場(chǎng)，兩個(gè)“新人”抱團(tuán)取暖，也以此“分擔(dān)”了開發(fā)壓力。

A、B兩個(gè)子地塊被打造為“天津?yàn)I海融御”項(xiàng)目，也是金融街在天津獨(dú)立操盤的項(xiàng)目之一。項(xiàng)目于2021年9月首開，但有報(bào)道顯示，當(dāng)月成交套數(shù)僅為個(gè)位數(shù)。

市場(chǎng)不買賬是其中一個(gè)原因，隨后的新冠肺炎疫情也進(jìn)而影響到項(xiàng)目的施工、推廣等活動(dòng)。

而復(fù)地公司方面，數(shù)據(jù)顯示，最近一年經(jīng)審計(jì)的資產(chǎn)總額為50.62億元，負(fù)債總額為56.68億元，凈資產(chǎn)總額為-6.06億元，營(yíng)業(yè)收入為13.03億元，凈利潤(rùn)為-12.1億元。顯然也已資不抵債。

目前，復(fù)地公司所開發(fā)項(xiàng)目尚未整體竣工，根據(jù)目前市場(chǎng)形勢(shì)的項(xiàng)目銷售回款測(cè)算，金融街表示，預(yù)計(jì)可收回借款約8.35億元。

此外，對(duì)于將近9個(gè)億的差額，金融街也在公告中表示，根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相關(guān)規(guī)定已在2024年度報(bào)表中計(jì)提其他應(yīng)收款信用減值損失。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，在今年5月14日線上召開的金融街2024年業(yè)績(jī)說明會(huì)上，曾有投資者問及“天津?yàn)I海融御項(xiàng)目計(jì)提9億賬款壞賬的原因是什么？”

當(dāng)時(shí)，金融街控股管理層回復(fù)稱，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況，天津?yàn)I海項(xiàng)目采取包括調(diào)整銷售價(jià)格等多種銷售策略，積極促進(jìn)項(xiàng)目銷售，導(dǎo)致項(xiàng)目毛利率下滑。

事實(shí)上，2024年金融街的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)不理想，營(yíng)業(yè)收入約190.74億元，同比增加51.47%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)卻虧損約110.83億元，同比擴(kuò)大469.69%。

在這場(chǎng)業(yè)績(jī)會(huì)上，面對(duì)虧損不斷增多的情況，金融街還表示將加大產(chǎn)成品銷售去化力度，盤活存量資產(chǎn)，同時(shí)控費(fèi)用、降成本，開源節(jié)流，保證公司平穩(wěn)經(jīng)營(yíng)。

對(duì)此，有市場(chǎng)人士認(rèn)為盡管近年來承債式收購(gòu)應(yīng)用場(chǎng)景逐步增多，例如破產(chǎn)重整、上市公司重大資產(chǎn)重組中的“清殼”操作等，以及在收購(gòu)“資產(chǎn)大于負(fù)債”的目標(biāo)企業(yè)時(shí)，承債式收購(gòu)也應(yīng)用得越來越多。

但需要注意的是，也有不少房企因承債式收購(gòu)加劇了自身的債務(wù)壓力。

最典型的案例就包括俊發(fā)集團(tuán)在2017年11月，以452億元承債式收購(gòu)中豪螺螄灣。曾有市場(chǎng)推測(cè)，若無該筆交易，俊發(fā)有息負(fù)債將大幅減少。并有資料表明，俊發(fā)創(chuàng)始人李俊也坦承收購(gòu)螺螄灣項(xiàng)目給俊發(fā)造成了巨大的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

天津布局

據(jù)公開信息，金融街是在2005年進(jìn)入天津。雖然這是一家來自北京的房企，卻一度成為天津土拍市場(chǎng)的座上賓。

不過近年來，伴隨金融街在全國(guó)范圍內(nèi)明顯減少的市場(chǎng)投拓，其在天津市場(chǎng)也逐漸“淡出”。

2024年度報(bào)告顯示，金融街全年僅新增兩處項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，均位于天津市。巧合的是，這兩處項(xiàng)目也都是以股權(quán)收購(gòu)方式獲得。

其中天津南開融府收購(gòu)價(jià)格9億元，對(duì)應(yīng)新增項(xiàng)目權(quán)益100%。天津南開融府即為天津南開區(qū)迎水道B地塊，項(xiàng)目土地面積2.94萬平方米，規(guī)劃建面8.47萬平方米。

早在2017年9月，天津本土房企天房發(fā)展從公開市場(chǎng)摘得該地塊，成交價(jià)30.72億元，溢價(jià)率高達(dá)33.6%，成交樓面價(jià)約4.8萬元/平方米。之后因企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)、債務(wù)等多重原因，項(xiàng)目擱置。2020年起，項(xiàng)目幾次上架法拍平臺(tái)，其間甚至成功拍出，但最終還是被“退貨”，之后也再無人接盤。

直到2023年10月，金融街發(fā)布公告稱，以0元的價(jià)格承債式對(duì)該地塊項(xiàng)目公司的100%股權(quán)進(jìn)行收購(gòu)，并提供9億元的擔(dān)保，期限兩年。據(jù)悉，項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2025年12月全面竣工。

另一個(gè)新增項(xiàng)目?jī)?chǔ)備有關(guān)于“天津鉑悅?cè)谟?rdquo;。實(shí)際上，這也并非一個(gè)“全新”項(xiàng)目。據(jù)此前的公開消息，天津鉑悅?cè)谟鶠榻鹑诮峙c旭輝控股集團(tuán)共同打造的項(xiàng)目，旭輝控股集團(tuán)持有項(xiàng)目公司49%的股權(quán)，金融街持有項(xiàng)目51%的股權(quán)。

在2023年12月7日，旭輝控股集團(tuán)曾發(fā)布公告，擬將所持有項(xiàng)目公司的49%股權(quán)以4.36億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給金融街。這項(xiàng)交易在2024年完成交割，在轉(zhuǎn)讓完成后，旭輝控股集團(tuán)將退出項(xiàng)目公司，天津鉑悅?cè)谟渤蔀榻鹑诮挚毓傻娜Y項(xiàng)目。

可以說，2024年雖有“新項(xiàng)目”進(jìn)賬，實(shí)際均是由各種歷史原因遺留而來。除此之外，在公開市場(chǎng)上并未斬獲新項(xiàng)目。

截止2024年末，金融街在天津的累計(jì)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備共14個(gè)，其中9個(gè)是100%持有，完全由金融街自主操盤。

5個(gè)合作項(xiàng)目分別為天津大都會(huì)、天津紅橋云麓公館、天津東麗湖熙湖臺(tái)、天津東麗東郡、天津西青錦廬。

觀點(diǎn)新媒體查詢發(fā)現(xiàn)，天津大都會(huì)由金融街與保利攜手打造，分別持股50%；天津紅橋云麓公館最早是由中海在公開市場(chǎng)拿地，后公開掛牌，增資引入天津津?yàn)I發(fā)展股份有限公司（津?yàn)I發(fā)展）和石家莊融朗企業(yè)管理服務(wù)有限公司（金融街），兩家公司分別持股32%和34%。

天津東麗湖熙湖臺(tái)則是由金融街與碧桂園共同打造，金融街持股比例為34%；天津東麗東郡由金融街與萬科共同打造，金融街持股比例為49%；天津西青錦廬由萬科、金融街、保利聯(lián)合開發(fā)，金融街持股34%。

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